Russlands Häuser sollen "grüner" werden

Nachhaltigkeit und niedrige Betriebskosten von Immobilien immer wichtiger / Green Building Council gegründet / Von Gerit Schulze

Moskau (gtai) - Nachhaltiges und umweltverträgliches Bauen standen in Russland bislang kaum auf der Tagesordnung. Doch durch die internationale Aufmerksamkeit für Bauprojekte in der Olympiastadt Sotschi und durch das neue Energiegesetz ist das Thema auf der Agenda nach oben gerückt. Inzwischen können Gebäude nach einem ökologischen Standard zertifiziert werden. In Moskau hat sich ein "Russian Green Building Council" gegründet. Für deutsche Technologieanbieter ergeben sich durch diesen Trend neue Geschäftsmöglichkeiten im Bausektor. (Kontaktanschriften)

Immobilienentwickler in Russland hatten bislang vor allem einen schnellen Kapitalrückfluss im Blick und nicht die ökologische Nachhaltigkeit ihrer Bauprojekte. Da während des Immobilienbooms bis 2008 die Nachfrage nach Büros, Wohnungen und Lagerhallen stets größer war als das Angebot, spielten Effizienztechnologien und geringer Energieverbrauch der Gebäude kaum eine Rolle.

Doch allmählich findet ein Umdenken statt. "Green Development" könnte auch in Russland mehr als eine Nische besetzen. Mitte Januar 2010 hat das russische Umweltministerium die Kriterien für eine ökologische Zertifizierung von Immobilien gebilligt. Bau und Betrieb von Gebäuden - die ein solches Gütesiegel bekommen - sollen die Umwelt möglichst wenig schädigen und Ressourcen sparend sein. An der Ausarbeitung der Kriterien waren Behörden, Forschungsinstitute und sogar Vertreter von Greenpeace beteiligt. Basis für die Ökostandards werden die russischen SNiP-Baunormen sein. Sie entsprechen nach Angaben des Umweltministeriums schon heute zu 85% den internationalen Normen für "Green Buildings".

Nicht zuletzt das neue Föderale Gesetz "Über die Energieeinsparung und die Erhöhung der Energieeffizienz" vom 23.11.2009 (Nr. 261-FS) lässt das Thema "ökologisches Bauen" auf der Agenda nach vorne rücken. Bis 2011 müssen alle Neubauten, die seit Inkrafttreten des Gesetzes errichtet wurden, mit Zählern für Wasser, Gas, Heizung und Strom ausgestattet werden. Vorgesehen ist weiterhin, dass die Heizungssysteme bei Neubauten müssen den beiden höchsten Energieeffizienz-Klassen entsprechen. Strengere Vorgaben sind auch für den Einsatz von Bewegungsmeldern für Licht, für automatische Türschließsysteme und für den Einbau einer zweiten Eingangstür vorgesehen, um den Energieverbrauch zu senken.

Zum Jahresende 2009 hat sich in Moskau ein "Russian Green Building Council" (RuGBC) formiert, das dem ökologischen Bauen zum Durchbruch verhelfen will. Dafür soll ein international anerkanntes Zertifizierungssystem für den russischen Markt entwickelt werden, welches Ökostandards für Bau und Betrieb von Immobilien definiert.

Weltweit gibt es ein Dutzend solcher Standardisierungsmethoden, die bekannteste ist die BRE Environmental Assessment Method (BREEAM). Daneben sind das US-amerikanische LEED-Zertifikat und das deutsche DGNB-Zertifikat verbreitet. In Zusammenarbeit mit erfahrenen Markteilnehmern in diesem Segment wie Ernst & Young, Drees & Sommer oder dem Projektentwickler Hines arbeitet das Russian Green Building Council daran, die verschiedenen Systeme an die russischen Gegebenheiten (Standards, Normen, Klima, Kultur) anzupassen. Denn nicht immer können westliche Vorgaben in Russland realisiert werden. Ein Beispiel ist die Auflage, Gebäude mit Fahrradständern auszurüsten. Das ist angesichts der Moskauer Realität völlig überflüssig, da es praktisch keinen Fahrradverkehr gibt. Ähnliches gilt auch für belüftete Doppelglasfassaden, die in Russland wegen der Brandschutzgesetze und Gebäudehöhen nicht immer möglich sind, erklären Marktexperten.

Laut Guy Eames, Geschäftsführer des RuGBC, sind ausländische Unternehmen zunehmend interessiert an Bürogebäuden in Moskau, die ökologischen Standards entsprechen. "Bei vielen internationalen Konzernen gehört es zur Firmenphilosophie, nur in zertifizierten Green Buildings anzumieten. Dafür gab es bislang in Russland überhaupt kein Angebot", beschreibt Eames im Gespräch mit Germany Trade & Invest die Marktlücke. Er erwartet, dass künftig auch russische Unternehmen diesem Trend folgen und bei der Auswahl von Miet- oder Kaufobjekten mehr Wert auf ökologische Aspekte legen werden.

Derzeit durchlaufen drei Gebäude in Moskau den Prozess der Zertifizierung nach dem BREEAM-Standard:

- Bürogebäude Ducat Place III, 33.000 qm, Developer: Hines (www.ducatplace.com),

- Bürokomplex White Gardens, 74.000 qm, Developer: AIG Lincoln (www.aiglincoln.com/russia/en/projectsheet/60),

- Bürogebäude Arcus III, 43.000 qm Developer: Clearlink (www.arcus-ok.ru/ARCUS3.html).

Weitere zehn Immobilien sollen in der Warteschleife stehen. Einige Unternehmen bevorzugen den US-amerikanischen LEED-Standard für die Zertifizierung ihrer Immobilien. Dazu gehören das Werk des schwedischen Kugellagerherstellers SKF im Gebiet Twer und das Verwaltungsgebäude der General Electric-Fabrik bei Kaluga.

Zu den Vorteilen von Gebäuden, die nach grünen Standards errichtet wurden, gehören:

- Developer, Investoren und Nutzer können sich profilieren / Imageaufwertung,

- Gebäude automatisch in höherer Marktkategorie,

- Weniger abhängig von Schwankungen am Immobilienmarkt,

- Innovatives Design,

- Einsatz von Spitzentechnologien,

- Niedrigere Betriebskosten (durchschnittlich 15%),

- Höhere Auslastung,

- Längere Lebensdauer.

Nachteil: Die Baukosten sind 5 bis 15% höher, wenn grüne Standards berücksichtigt werden. Außerdem müssen die Investoren den Zertifizierungsprozess durchlaufen, Auditoren ins Haus lassen und höhere Design- und Architekturkosten veranschlagen.

Zu den Gründungsmitgliedern des Russian Green Building Council gehört auch der deutsche Projektmanager und Immobilienberater Drees & Sommer. Russland-Chef Steffen Sendler sieht für Gebäude, die nach internationalen Ökostandards zertifiziert sind, einen "riesigen Markt". Zum einen wegen der verschärften Energiegesetze im Land, zum anderen wegen der Notwendigkeit, die Betriebskosten zu senken. "Vor der Krise haben Developer ihre Immobilien mit Planungshorizont von zwei bis drei Jahren entwickelt und dann mit hohem Gewinn abgestoßen. Heute werden Immobilien mit Zeithorizonten von rund fünf bis sieben Jahren in den Portfolien gehalten", erklärt Sendler. "Die Anforderungen von Nutzern, Finanzierern und Investoren an nachhaltige Wirtschaftlichkeit nimmt bei gleichzeitig starkem Kostendruck zu. Deswegen spielen sowohl ökonomische, aber auch ökologische, funktionale und immer mehr auch softe Sozialfaktoren eine wichtige Rolle." Eine Fassadensanierung drei Jahre nach Inbetriebnahme könne sich angesichts gesunkener Mietpreise kaum noch ein Developer leisten. Deshalb sei ein Green-Building-Zertifikat auch ein Argument bei Verhandlungen mit Kreditgebern für neue Bauprojekte.

Moskau und Sankt Petersburg werden naturgemäß die Vorreiterrolle beim Bau von Gebäuden nach internationalen Ökostandards spielen. Laut RuGBC-Geschäftsführer Eames erwacht aber auch in den Regionen das Interesse an Ökozertifikaten für Gebäude. In Saratow hat das Green Building Council bereits zwei Mitglieder, die einen Regionalverband gründen wollen. In Nischni Nowgorod sei die örtliche Universität spezialisiert auf ökologische Bautechnologien, so Eames.

Außerdem steht die Olympiaregion Sotschi im Fokus. Bei den Projekten am Schwarzen Meer sollen neue Standards für ökologisches und nachhaltiges Bauen gesetzt werden, die dann landesweit Wirkung entfalten, so der Wunsch von Russlands Umweltminister Juri Trutnew.

Die meisten Technologien und Materialien für "grüne Bauwerke" müssten aber importiert werden, weil es keine eigene Produktion in Russland gibt, räumt RuGBC-Chef Eames ein. Das betrifft moderne Heizungssysteme oder Belüftungsanlagen ebenso wie effiziente Regel- und Steuertechnik für Gebäude. "Natürlich widerspricht es dem ökologischen Ansatz, wenn die Baumaterialien über tausende Kilometer herbeigeschafft werden müssen." Aber es werde noch dauern, bis eine Herstellung vor Ort entstehe.

Kontaktanschriften

Russian Green Building Council (RuGBC)

Geschäftsführer: Guy Eames

Nabereschnaja Akademika Tupolewa 15, Gebäude 22

(Tupolev Plaza), office 302, 105120 Moskau

Tel.: 007 495 / 778 53 70

E-Mail: guy.eames@rugbc.org Internet: www.rugbc.org

Drees & Sommer

Geschäftsführer: Steffen Sendler

1. Wolkonski pereulok 13, Gebäude 2

127473 Moscow

Tel.: 007 495 / 737 50 46, Fax: -737 64 43

E-Mail: steffen.sendler@dreso.com Internet: www.dreso.com

Ministerstwo prirodnych resursow i ekologii Rossijskoi Federazii

(Ministerium für Umweltressourcen und Ökologie der Russischen Föderation)

Departament gosudarstwennoi politiki i regulirowanija w sfere ochrany okruschajuschtschej sredy i ekologitscheskoi besopasnosti

(Abteilung für staatliche Regulierungspolitik auf dem Gebiet des Umweltschutzes und der ökologischen Sicherheit, zuständig für Ausarbeitung der Ökostandards für Immobilien)

Direktor: Rinat Rinatowitsch Gisatulin

uliza Kedrowa, Haus 8, Korpus 1, 117292 Moskau

Tel.: 007 495 / 254 69 66, Fax: -254 69 29

Internet: www.mnr.gov.ru

(S.Z.)