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23.07.2015

Büroimmobilien in Bulgarien werden nachgefragt

Größere Räumlichkeiten gesucht / Mieten noch auf niedrigem Niveau / Von Michael Marks

Sofia (gtai) - Die Nachfrage nach Büroimmobilien in Bulgarien nimmt weiter zu. Der Markt war im 1. Halbjahr 2015 auf dem höchsten Niveau seit der Krise vor sechs Jahren. Dies führt in eine wieder aktivere Bauphase. Allerdings sind die Entwickler bei neuen Projekten noch zurückhaltend. Das gilt vor allem außerhalb der Hauptstadt. Qualitativ hochwertiger Büroraum wird von den Kunden gewünscht. Der Markt für Industrie- und Logistikfläche bekommt langsam Aufwind. (Internetadressen)

Sinkende Leerstandsraten und die stabile Nachfrage nach Büroraum führen dazu, dass eingefrorener Projekte wieder aufgenommen und neue Vorhaben gestartet werden. Die niedrigen Fertigstellungszahlen im Jahr 2015 sind noch Ausfluss der rückläufigen Bauvolumina der vergangenen Jahre. Für die bulgarische Hauptstadt Sofia bedeutet dies zunächst weiter rückläufige Leerstände, während die Durchschnittsmieten steigen. Im Jahr 2015 werden neue Büroflächen von zwischen 115.000 und 130.000 qm erwartet.

Der Mietbedarf liegt bei über 100.000 qm in Sofia und den großen Städten. Das sind 40% mehr als 2014, als die Nachfrage bei rund 70.000 qm lag. Über 60% der Raumnachfrage stammen von Unternehmen aus den Bereichen Informationstechnik und BPO (Business Process Outsourcing). Die Branchenumsätze legten im 1.Quartal 2015 um 7% bis 8% gegenüber dem Vorquartal zu. Diese Unternehmen zählen seit über einem Jahr zu den Schlüsselmietern. In den vergangenen Monaten erhöht sich jedoch nicht nur das Nachfragevolumen, sondern auch die Größe der gesuchten einzelnen Büroflächen.

Bedarf an größeren Büros

Viele Unternehmen wachsen und benötigen größere Räumlichkeiten. Lag die durchschnittliche Größe neuer Vermietungsobjekte 2014 bei 1.000 bis 1.400 qm, gibt es jetzt Nachfrage nach 3.000 bis 5.000 qm und mehr. Die meisten Unternehmen suchen dabei Büroraum der Klasse A an exzellenten Standorten, großem Etagenraum (über 1.000 qm), einfachem Verkehrszugang, gelegen entlang den Hauptboulevards oder nahe an Metrostationen.

Projekte werden wieder aufgenommen

Das begrenzte Angebot an Qualitätsraum und die sich stabilisierenden Mieten führen zu wachsenden Aktivitäten auf dem Markt. In den vergangenen Monaten wurde der Bau von nahe 66.000 qm Bürogebäuden gestartet oder wieder aufgenommen. Unter den wieder begonnenen Projekten finden sich "City Tower" am Macedonia-Platz, "SPS Tower" am Bulgaria Blvd. und "BLU Offices" am Brussels Blvd. "City Tower" bietet 34.500 qm Büroraum der Klasse A und soll im Jahr 2017 abgeschlossen sein.

In Sofia werden 2015 Fertigstellungen von 115.000 bis 130.000 qm erwartet. Der Gesamtraum der in Bau befindlichen Projekte beträgt etwa 178.000 qm, und weitere 57.000 qm stehen vor dem Start. Dies wird für einen Ausgleich von Angebot und Nachfrage sorgen. Die Mieten werden sich im Bereich 10,5 bis 12,5 Euro je qm pro Monat für Büroraum der Klasse A halten. Auf die Hauptstadt entfällt über 90% der Marktnachfrage.

Der Gesamtbestand an Büroraum in Sofia legte im 1.Quartal 2015 um 18.606 qm auf 1,709 Mio. qm der Klasse A und B zu. Der Anstieg war auf den Abschluss von zwei Projekten und die teilweise Sanierung des Einkaufszentrums TZUM zurückzuführen, das in Büroraum umgewandelt wurde. Hauptakteure bei den Anmietungen waren IT-Unternehmen mit Umzug von Gameloft auf 3.200 qm in TZUM und IBM mit einer Erweiterung auf 3.600 qm im "Sofia Airport Center". Neben IT ist auch der Gesundheitssektor aktiv. Die größte Vermietung ging dabei an Neohealth mit 1.900 qm im früheren Hauptquartier der Allianz Bank.

Trotz diverser Neustarts bleibt das Angebot zunächst noch schwach, weil die meisten verfolgten Projekte erst später auf den Markt kommen. Das Bild wird sich allerdings aufhellen, wenn im 2.Halbjahr 2015 das Geschäftszentrum "Capital Fort" mit 43.000 qm Bürofläche in Betrieb genommen wird. Wegen fehlenden qualitativen Büroraums finden dafür bereits Vorvermietungen statt.

Leerstandsrate relativ niedrig

Die Leerstandsrate in Sofia ist weiter auf 15,1% gesunken - mit 14,4% für Büroraum der Klasse A und 15,9% der Klasse B. Es ist die niedrigste Quote seit dem 1.Quartal 2011. Der Abwärtstrend betrifft alle Stadtgebiete, also das Geschäftszentrum, die Innen- und Vorstädte. Der Großteil freien Büroraums der Klasse A und B ist in den Vorstädten Sofias zu finden.

Aber es gibt auch steigendes Mieterinteresse in anderen großen Städten des Landes wie Plovdiv, Burgas und Varna. Viele Unternehmen aus der IT-Branche streben nach Zweitbüros wegen wachsenden Wettbewerbs und Knappheit an qualifizierten Arbeitskräften in der Hauptstadt. Sie suchen nach Verfügbarkeit von gut ausgebildetem Personal mit Fremdsprachenfertigkeiten. Hauptproblem bildet der Mangel an passendem Büroraum.

Als Reaktion auf die steigenden Vermietungsaktivitäten befinden sich derzeit über 20.000 qm Büroraum in Bau oder Sanierung in Plovdiv. Zu erwähnen ist die Entwicklung des "Office Park Plovdiv", ein Komplex am Svoboda Blvd., bestehend aus zwei Gebäuden mit Vermietungsfläche von insgesamt 15.400 qm. Bauende für das erste Gebäude ist für 2016 geplant. In Burgas wird das erste Geschäftszentrum der Klasse A, "Smart Center", im Herbst 2015 fertig gestellt. Das Gebäude umfasst 10.000 qm Büroraum und ist auf den Bedarf von Outsourcingunternehmen ausgelegt.

Außerhalb Sofias bleiben die Mieten bei 6 bis 8 Euro je qm und Monat in Plovdiv und um 6 Euro in Burgas und Varna stabil. Allerdings wird sich die Preislücke zwischen der Stadt Sofia und den Gebieten jenseits des Sofioter Autobahnrings ausweiten. Die Durchschnittsmiete für Büroimmobilien (Klasse A, ohne Servicegebühr) betrug im 2.Quartal 2015 für Sofia City 10,6 Euro pro Quadratmeter und Monat, für Restbulgarien 3,7 Euro. Im Jahr 2014 (2010) waren es 10,3 (12,2) Euro beziehungsweise 3,5 (9) Euro.

Die Leerstandsrate auf Landesebene sank im 1.Q.2015 auf 25,6% nach 29,7% im Vorjahr - hauptsächlich wegen Anforderungen nach erstklassigem Büroraum expandierender und umziehender multinationaler Unternehmen. Die Leerstandsrate bei Objekten der Klasse A lag bei 24%, der Klasse B bei 27%. Die Top-10-Büroprojekte hatten im 1.Q.2015 eine Leerstandsquote von gerade 3,7%. Dies gilt als Beleg für den Mangel an verfügbarem Büroraum am gehobenen Marktende. Internationale Investoren sind vornehmlich interessiert am Kauf von voll vermieteten Büroimmobilien der Klasse A in Sofia. Entsprechende Geschäftsabschlüsse werden für die kommenden Quartale erwartet.

Markt für Industrie- und Logistikflächen mit Aufwind

Von der verbesserten Konjunktur profitiert auch der Markt für Industrie- und Logistikflächen, der in den vergangenen Jahren kaum Entwicklung zeigte. Die industrielle Wertschöpfung stieg im 1.Quartal 2015 gegenüber dem Vorjahresquartal um 3,4 und um 1,3% gegenüber dem Vorquartal. Der Umsatz des Sektors Transport, Lagerhaltung und Post legte nach Angaben des nationalen Statistikinstituts gegenüber dem Vorquartal um 5,2% zu.

Maßgeschneiderte Immobilienentwicklungen dominieren noch das Geschehen. Spekulative Logistikimmobilienprojekte werden jedoch vom Markt aufgenommen, neue Investitionen sind auf dem Weg. Zu den Trends gehört die Umwandlung ehemaliger großer Einzelhandelsobjekte in Industriefläche. Der monatliche Mietpreis je qm für kundenspezifische Industrie- und Logistikfläche betrug in Sofia im 2.Quartal 2015 rund 3,9 und in Bulgarien insgesamt 2,8 Euro. Im Jahr 2014 waren es 3,8 (2,7) Euro, 2010 noch 4,2 (3,2) Euro.

Logistikzentren geplant

Den Bau seines größten Logistikzentrums im Land plant derzeit Lidl Bulgaria. Es soll Pressemeldungen zufolge nahe dem Dorf Kabile im Südosten entstehen. Der Baubeginn ist für September 2015 vorgesehen. Lidl betreibt 70 Verkaufspunkte in 39 Städten und ein Logistikzentrum im westlich gelegenen Ort Ravno Pole. Das neue Zentrum soll rund 100 Personen beschäftigen.

Ein weiteres Vorhaben betrifft ein Logistikzentrum von Pit Box in der südlich gelegenen Ortschaft Madzherito, Gemeinde Stara Zagora. Es wird im Rahmen der EU-JESSICA-Initiative mit gut 1,9 Mio. Euro finanziert. Geplant ist die langfristige Verpachtung an das größte Kurierunternehmen des Landes, Speedy, zur Unterstützung des rasant wachsenden Geschäftszweigs der Palettendienste. Im 1.Quartal 2015 wurde das neue Distributionszentrum der Gebrüder Weiss (Transport und Logistik) in Musachevo bei Sofia vollendet.

Internetadressen:

Cushman & Wakefield / Forton

Internet: http://www.forton.bg

MBL / CBRE

Internet: http://www.mbl.bg

Tides Capital & Management

Internet: http://www.tcapital.bg/index.html

(M.M.)

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Bulgarien Hochbau

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