Suche

15.07.2015

Einzelhandelsfläche in Bulgarien mit besserer Perspektive

Umfeldbedingungen günstiger / Restrukturierungsmaßnahmen in Shoppingzentren

Sofia (gtai) - Bulgariens Markt für Einzelhandelsflächen scheint den Tiefpunkt langsam hinter sich gelassen zu haben. Die positiven Tendenzen gelten jedoch nicht durchweg. Restrukturierungen sollen zur Verbesserung der Leistungsfähigkeit beitragen. Große internationale Einzelhändler wagen den Sprung in die Provinz, während Neueinsteiger zunächst die großen Zentren im Blick haben. Modemarken streben in städtische Zentren. Jüngere Menschen bevorzugen Einkaufszentren. (Internetadressen)

Bulgariens Wirtschaftsentwicklung verläuft 2015 bislang günstiger als erwartet. Das reale Wachstum des Bruttoinlandsprodukts (BIP) belief sich im 1.Quartal nach vorläufigen Angaben des Nationalen Statistikinstituts NSI auf 0,9% gegenüber der Vorperiode beziehungsweise auf 2% gegenüber dem gleichen Vorjahrquartal. Die Immobilienaktivitäten wuchsen dabei dynamischer um 1,8% beziehungsweise 4,5%. Die Beschäftigungsquote lag im 1.Quartal 2015 bei 61%. Die Erwerbslosenquote ging um 2,4 Prozentpunkte auf 10,6% zurück. Die durchschnittlichen Löhne und Gehälter lagen im März 2015 um 5,1% über dem Vormonat und um 8,5% über dem Vergleichsmonat des Vorjahres.

Die Konsumausgaben blieben konstant zum Vorquartal, waren aber um 1,1% höher als im Jahr zuvor. Die realen Einzelhandelsumsätze (ohne Fahrzeuge) stiegen im Mai 2015 um 0,2% gegenüber dem Vormonat und um 0,8% gegenüber Mai 2014. Die Verkäufe über Internet und von Kraftstoffen sowie von Medikamenten und Kosmetik nahmen dynamisch zu. Schwächer tendierten die Umsätze bei Lebensmitteln, Getränken und Tabak, aber auch Textilien, Bekleidung und Schuhen. Die deflationären Tendenzen scheinen abzunehmen. Die Inflationsrate lag im Mai 2015 bei 0,2%. Im Zeitraum Juni 2014 bis Mai 2015 gaben die Preise um 0,5% gegenüber dem Vorjahreszeitraum nach.

Insgesamt zeichnet sich in Bulgarien ein leicht verbessertes Umfeld ab, das sich auch auf den Markt für Einzelhandelsflächen auswirkt. So zeigen die Mieten in der Hauptstadt Sofia auf den Haupteinkaufsstraßen eine positive Tendenz. Das Angebot ist begrenzter, die Nachfrage steigt. Beeinflusst wird das durch die Rehabilitierung des Zentrums sowie die Stadtentwicklung, die durch die Regierung unter Nutzung von EU-Entwicklungsfonds angetrieben wird. Außerhalb der Hauptstadt in Orten mit 150.000 und mehr Einwohnern gibt es nur marginale Mieterhöhungen. Die Durchschnittsmiete je Quadratmeter lag im 2.Quartal 2015 in Sofia bei 41,50 Euro/Monat, für Restbulgarien bei 23,00 Euro. Im Jahr 2014 (2010) waren es 41,00 (51,00) Euro beziehungsweise 22,70 (34,00) Euro.

Dichte an Shoppingzentren niedrig

Die positiven Signale gelten allerdings nicht automatisch für Einkaufszentren und -passagen (Shoppingzentren und Malls). Erstklassige Shoppingmalls in Sofia haben ihr Vermietungsniveau zwar stabilisiert. Aber sekundäre Standorte in der Hauptstadt und gemischt genutzte Immobilien sowie Shoppingzentren in ganz Bulgarien erleben einen schleichenden Abschwung - verursacht durch die niedrige Kaufkraft.

Malls an der Schwarzmeerküste leiden zusätzlich aufgrund eines Rückgangs von mindestens 10% beim saisonalen Zustrom von Touristen - hauptsächlich aus Russland, der Ukraine, Griechenland und Rumänien. Die monatliche Durchschnittsmiete in Shoppingzentren lag im 2.Quartal 2015 in Sofia bei 18,00 Euro je qm mit Spitzenmieten bei rund 20 Euro beziehungsweise bei 13,70 Euro außerhalb der Hauptstadt. Im Jahr 2014 (2010) hatten die letzteren 17,50 (29,00) Euro beziehungsweise 13,70 (22,00) Euro betragen.

Das Jahr 2015 ist zunächst durch Restrukturierungsaktivitäten gekennzeichnet, die die Investoren zur Verbesserung der Leistungsfähigkeit ihrer Shoppingzentren unternehmen. Auch die Umgestaltung überkommener Einrichtungen steht auf dem Programm. Ein Beispiel könnte die seit Jahren unvollendete Galleria Varna werden, für die der Umbau zu einer Gesundheitseinrichtung zu einer der Optionen zählt. Große internationale Einzelhändler richteten ihren Blick nicht nur auf Sofia, sondern auch auf etablierte Projekte in sekundären Städten. Bestehende Einrichtungen stärkten ihre Wettbewerbsposition, während Neueröffnungen nicht erfolgten. Damit blieb der Bestand zunächst unverändert mit landesweit 763.000 qm. In der Pipeline befinden sich allerdings weitere 42.140 qm.

Im Jahr 2014 wurden in Sofia zwei Shoppingmalls (Sofia Ring Mall und Mega Mall) mit einer Gesamtvermietungsfläche von 80.000 qm eröffnet. Diese versuchen ihre Marktposition bezüglich Auslastung und Mieterstruktur weiter zu verbessern. Der neue Entwickler, das bulgarische Bauunternehmen GP Group, will den Bau der Markovo Tepe Mall (etwa 16.000 qm) in Plovdiv 2015 wieder aufnehmen. Plaza West im Westteil von Sofia soll bis Ende 2015 fertig gestellt sein. Begonnen hat ein umfangreiches Restrukturierungsprogramm des City Center Sofia. Nach Übernahme des Einkaufszentrums durch Revetas Capital in 2014 unternimmt der neue Eigentümer eine Repositionierung und ein Rebranding bei Verbesserung des Mietermix.

Die Dichte an Shoppingzentren in Bulgarien ist mit durchschnittlich 105 qm je 1.000 Einwohner eher bescheiden. Die höchste Dichteziffer weist mit 383,1 qm auf 1.000 Einwohner Stara Zagora auf, gefolgt von Burgas und Gabrovo. Sofia folgt mit 276,9 qm je 1.000 Einwohner auf Rang vier. Nach anderen Angaben sind es 322 qm je 1.000 Einwohner.

Im Segment der Fachmarktzentren bildet der intensive Wettbewerb bei Baumärkten und Lebensmitteln die Basis für weitere Aktivitäten. Nach dem Erwerb der bulgarischen Baumax durch ein inländisches Unternehmen werden die Baumärkte in Homemax umbenannt unter Repositionierung im Segment "Home Improvement". Mr. Bricolage eröffnete im Frühjahr 2015 seinen ersten Verkaufspunkt (4.500 qm) in einer Shoppingmall (Sofia Ring Mall). Im Lebensmittelbereich setzten die großen Marktteilnehmer wie Kaufland und Lidl ihre landesweite Expansion fort, während Billa und Piccadilly auf Sofia fokussiert blieben. Piccadilly eröffnete einen neuen Verkaufspunkt in der Sofia Ring Mall.

Modemarken fragen Fläche nach

Ansonsten wird die Nachfrage nach Einzelhandelsfläche vom Bemühen mittlerer und niedrigpreisiger Modemarken um Marktanteilsgewinne getrieben. Sofia und andere Großstädte bleiben Ziele von Neueinsteigern. Große und international etablierte Ketten wie H&M, LC Waikiki und New Yorker suchen auch nach Gelegenheiten in kleineren Städten. Die polnische Schuhmarke CCC expandiert schnell mit ersten Verkaufspunkten in Sofia Ring Mall und Mall Ruse. Weitere folgen in den Galleria Shopping Centers in Burgas und Stara Zagora sowie in der Grand Mall Varna. Im Premiumsegment ist Tommy Hilfiger mit einem Monobrandkonzept in den Markt eingestiegen. Das Interesse bleibt derzeit auf Sofia begrenzt.

Die Nachfrage nach Einzelhandelsfläche in den städtischen Zentren wird vor allem von Modemarken angetrieben, die bereits in Shoppingzentren vertreten sind. Die Knappheit an passender Größe begrenzt noch das Vermietungsgeschäft. Positive Effekte werden vom Abschluss der Sanierung der letzten Sektion des Vitosha Boulevard in Sofia erwartet. Die Mieten für 100 bis 150 qm große ebenerdige Fläche lagen bei monatlich 44 Euro je qm. Notleidende Vermögenswerte und Umstrukturierung unrentabler Projekte führen zu Transaktionen und Investitionen auf dem Markt.

Die Leerstandsrate von Einkaufszentren lag in Sofia im 1.Quartal 2015 bei 11,8% oder 49.000 qm und damit leicht unter dem Stand des Vorquartals. Unter den großen Städten verzeichnete Ruse mit 38,9% weiterhin die höchste Quote. In Sofia kamen 2014 rund 93.000 qm Einzelhandelsfläche hinzu, der Anteil der Hauptstadt am landesweiten Gesamtbestand moderner Einkaufszentren erreichte etwa 50%.

Internetadressen:

Cushman&Wakefield / Forton

Internet: http://www.forton.bg

MBL / CBRE

Internet: http://www.mbl.bg

Tides Capital&Management

Internet: http://www.tcapital.bg/index.html

(M.M.)

Dieser Artikel ist relevant für:

Bulgarien Handel, allgemein, Einzelhandel

Kontakt

Christian Overhoff

‎+49 228 24 993 321

Suche / Mann mit Lupe | © GettyImages/BernardaSv

Suche

Recherchieren Sie aktuelle Marktanalysen, Wirtschaftsdaten, Zoll- und Rechtsinformationen, Projekte und Ausschreibungen aus über 120 Ländern.

Zur Suche