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19.06.2015

In Ungarns Hochbau kommt neuer Schwung

Handelsimmobilien mit Risiken behaftet / Aufgestauter Nachholbedarf im Wohnungsbau/Von Erika Anders-Clever

Budapest (gtai) - Vor allem in Ungarns Wohnungsbau und im Büroneubau haben sich die Erwartungen aufgehellt. In den Bürobauten der Hauptstadt Budapest sinkt die Leerstandquote wieder, und 2016 sollen fast 90.000 qm an neuen Büroflächen auf den Markt kommen. Mittelfristig belebt sich auch der Neubau von Wohnimmobilien, für die sich ein großer Nachholbedarf aufgestaut hat. Bei Investitionen in Handelsimmobilien bestehen weiterhin Risiken wegen Eingriffen der Regierung in dieses Marktsegment.

Für das Marktsegment der Büroimmobilien zeichnet sich in Ungarns Hauptstadt Budapest eine Normalisierung der Marktlage ab. Die Leerstandquote lag im ersten Quartal 2015 noch bei 15,7% nach annähernd 21% im Jahr 2012. Zunächst bleiben die Fertigstellungen aber noch gering: Bis Ende 2015 sollen 27.000 qm an neuen Büroflächen auf den Immobilienmarkt kommen; für 2016 werden dann 90.000 qm erwartet und damit so viel, wie seit dem Jahr 2010 nicht mehr. Das Angebot an modernem Büroraum lag im Frühjahr 2015 bei 3,23 Mio. qm bei Monatsmieten von rund 20 Euro pro qm im höherwertigen Segment. Die Mieten sind in den letzten fünf Jahren um durchschnittlich 1% jährlich gestiegen. An der Peripherie von Budapest liegen die Vergleichsmieten nur etwa halb so hoch (-2% im Jahresmittel). Auch außerhalb von Budapest hat sich der sogenannte Büroflächenindex, den das GKI-Forschungsinstitut ermittelt, spürbar verbessert. GKI spricht von einem "seriösen Optimismus" in der Sparte.

2015 dürfte der Einzelhandelsumsatz das dritte Jahr in Folge real steigen. Die OECD geht von einer realen Zunahme des ungarischen Privatkonsums um 2,4% aus, und 2016 soll sich eine Expansion um 2,0% anschließen (jeweils gegenüber Vorjahr). Für neue Projektentwicklungen zeichnet sich aber noch kein Durchbruch ab: Größere Shoppingcenter dürften erst 2017/2018 wieder fertiggestellt werden. Mehrere zurückgestellte Vorhaben bleiben bis auf weiteres "eingemottet", wie es heißt. In Budapest stehen 770.000 qm Verkaufsfläche in 25 Shoppingzentren zur Verfügung; im Rest des Landes sind es 540.000 qm in 33 Zentren. Die Versorgungsdichte liegt in Budapest bei 444 qm je 1.000 Einwohner. Nach Angaben mehrerer Immobilienberater rechnen Branchenvertreter mit weiteren Einschränkungen für ausländisches Engagement im großflächigen Einzelhandel und auch für Discounter sowie Fachmarktzentren. Ungarns Regierung will die auf inländische Anbieter entfallenden Marktanteile "nachhaltig" erhöht sehen. Aus dem GKI-Index für das Marktsegment Handelsimmobilien ließen sich im Frühjahr 2015 keine verbesserten Erwartungen ablesen.

Auch die Baukonjunktur für Industrie- und Lagerhallen stand im Frühjahr 2015 laut GKI noch nicht im Zeichen einer nachhaltigen Belebung. Die Tiefs aus den Jahren 2010 und 2013 konnte die Sparte aber hinter sich lassen. Neue Nachfrage entsteht vor allem in der florierenden Exportindustrie des Landes. Dies gilt vor allem für die Kfz-Sparte. Das zeitgemäße Flächenangebot der Sparte lag Anfang 2015 im Raum Budapest bei 1,9 Mio. qm. Die Leerstandrate ist auf 14,5% gesunken nach einer Quote von fast 23% im Jahr 2013. Auf mittlere Sicht verspricht die Rate weiter zu fallen. Dies dürfte zu einer Investitionsbelebung beitragen bei Konzentration der Nachfrage auf größere Einheiten. An den Hauptstandorten der Kfz-Industrie - in Györ und Kecskemet - sind Flächen für großflächige Hallenneubauten in Gewerbegebieten ein knappes Gut geworden. Die Mieten liegen für Premiumobjekte im Raum Budapest bei 3,50 Euro pro qm im Monat.

Für Wohnimmobilien haben sich die Erwartungen gemäß GKI-Index im Frühjahr 2015 signifikant aufgehellt: Projektentwickler erwarten mittelfristig eine starke Belebung nicht nur für Budapest, sondern vor allem auch in den westlichen Landesteilen Ungarns. Im Jahr 2018 dürften wieder annähernd 20.000 Neubauwohnungen fertiggestellt werden. 2007 waren 36.000 Wohnungen fertiggestellt und 250.000 (2014: 110.000) modernisiert worden Die Anzahl der Privathaushalte, die "mit großer Sicherheit" auf mittlere Sicht in eine selbstgenutzte Wohnimmobilie investieren wollen, lag im Frühjahr 2015 doppelt so hoch wie zu Beginn der Wohnungsbaukrise im Frühjahr 2009.

(E.A.)

Dieser Artikel ist relevant für:

Ungarn Gewerbebau, Wohnungsbau, Hochbau

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Marlene Bukowski

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