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15.06.2018

Warschauer Stadtteil Wola wird zum Geschäftszentrum

Umfangreiche Büroflächen in Bau und Planung / Von Beatrice Repetzki

Warschau (GTAI) - Der Warschauer Stadtteil Wola ist derzeit die größte Baustelle Polens. Hier entstehen zahlreiche moderne Büroflächen. Durch die wachsende Nachfrage nach umweltfreundlicher und nachhaltiger Bauweise eröffnen sich Zulieferchancen für deutsche Anbieter entsprechender Technologien. Auch Revitalisierungen und Modernisierungen ehemaliger Fabrikbauten stehen im Fokus. In anderen Großstädten, vor allem in Krakau und Breslau, werden weitere Bürobauten errichtet.

Die gesamte in Warschau vorhandene moderne Bürofläche summierte sich zum Ende des 1. Quartals 2018 auf fast 5,3 Millionen Quadratmeter (qm). Laut der Immobilienfirma Cushman & Wakefield (C&W) kamen in den ersten drei Monaten des Jahres lediglich 23.700 qm hinzu, was einen Rückgang um 70 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum bedeutet. Gleichzeitig fanden aber über 203.700 qm neue Mieter (+5 Prozent gegenüber 1. Quartal 2017).

Im Jahr 2017 wurden in der polnischen Hauptstadt 27 Bürohäuser mit insgesamt 275.400 qm Fläche fertiggestellt. Im 1. Quartal 2018 wurden hingegen lediglich zwei Bürohäuser übergeben: Das Graffit im Stadtteil Mokotow sowie Büroflächen im renovierten, neu eröffneten Traditionshotel Europejski nahe der Altstadt. Im Bau befinden sich derzeit 820.000 qm Büroflächen, von denen laut C&W mindestens 370.000 im Jahr 2020 übergeben werden. Da in den kommenden Quartalen 2018 mit dem Bau weiterer Bürohäuser begonnen werden soll, könnte sich das Angebot an neuen Flächen 2020 noch vergrößern. Unter den derzeit gebauten Objekten befinden sich acht große Hochhäuser: Varso, Generation Park Y, The Warsaw Hub, Spinnaker, Skyliner, Mennica, Rotunda Towers und Central Point.

Wola ist größte Baustelle des Landes

Allein im Stadtteil Wola sollen bis Ende 2020 rund 290.000 qm neue Bürofläche hinzukommen. Ein großer Teil davon entsteht nahe des zentral gelegenen Rondo Daszynskiego, wo es eine gleichnamige U-Bahnstation gibt. Dort befindet sich die dynamischste Bürozone der Hauptstadt. Wola ist gleichzeitig die größte Baustelle Polens. Im Jahr 2022 wird die dort vorhandene Bürofläche 1 Million qm übersteigen.

Zu den neuen Bürohauskomplexen in Wola, die zumindest teilweise noch 2018 fertig gestellt werden sollen, zählt Vector+. Sein Bauentwickler ist die zur Gruppe Profbud gehörende Gesellschaft City Level. Vector+ besteht aus einem sieben- und einem fünfzehnstöckigen Gebäude, die miteinander verbunden sind.

Der Gebäudekomplex wird über 12.000 qm Bürofläche und etwa 1.500 qm Handelsfläche bieten. Das niedrigere Gebäude wird demnächst fertiggestellt. Die Übergabe des gesamten Komplexes ist für Januar 2019 vorgesehen. Er erhält das BREEAM-Zertifikat (Building Research Establishment Environmental Assessment Methology), das die Nachhaltigkeit von Immobilien bewertet.

Trend zur Nachhaltigkeit und Revitalisierung

Bauträger in Polen legen bei kommerziellen Bauten großen Wert auf Umweltfreundlichkeit und Nachhaltigkeit. Das betrifft neben Bürohäusern und Einkaufszentren auch Lagerhallen. Die meisten neu übergebenen Objekte sind zertifiziert. Von den landesweit existierenden modernen Büroflächen gehobenen Standards sind es derzeit fast 60 Prozent. Bürohäuser bieten zunehmend auch Freizeiteinrichtungen, Entspannungsmöglichkeiten, Freiflächen und andere Annehmlichkeiten für die Beschäftigten.

Rege sind die Aktivitäten bei der Revitalisierung und Modernisierung von alten Fabrikbauten in Warschau. Beispiele für solche Projekte sind ArtN der Gruppe Capital Park, das die frühere Fabrik Norblin integriert, Bohema der Firma Okam, EC Powisle von White Star Real Estate und das Praskie Centrum Koneser, das in einer ehemaligen Wodka-Fabrik entsteht. Solche Umgestaltungen werden vor allem auf der östlichen Weichselseite vorgenommen, wo mehr alte Bausubstanz vorhanden ist. Da manche Hauptmieter ihre Büroflächen zu Gunsten neu geschaffener aufgeben, ist auch der Renovierungsbedarf von vor mehreren Jahren errichteten Bürohäusern groß.

Leerstände sinken

Trotzdem können auch ältere Bauten auf Kundenzulauf hoffen, denn die Nachfrage nach Bürofläche steigt kontinuierlich. Die Leerstandquote sank in Warschau bis Ende März 2018 auf 10,9 Prozent (Ende März 2017: 11,7 Prozent). C&W erwartet für die kommenden Quartale einen weiteren Rückgang, weil das Angebot an neuen Flächen bis Ende 2019 eher begrenzt ist.

Am beliebtesten sind im Stadtzentrum gelegene Flächen, wo die Leerstandquote lediglich 7,4 Prozent beträgt. Die monatliche Grundmiete liegt hier bei etwa 23,75 Euro pro qm. Außerhalb dieser sogenannten zentralen Geschäftszone sind die Mieten mit entsprechend 14,50 Euro deutlich geringer, die Leerstandquote mit gut 13 Prozent höher.

Nachholbedarf in den Regionen

Wegen des kleineren Angebots liegen andere polnische Großstädten dazwischen. Laut der Immobilienfirma Savills betrug die Leerstandquote dort zum Ende des 1. Quartals 2018 etwa 9 Prozent. Die regionalen Hauptstädte Krakow (Krakau), Wroclaw (Breslau), die Dreistadt Gdansk-Sopot-Gdynia (Danzig-Zoppot-Gdingen), Katowice (Kattowitz), Poznan (Posen) und Lodz (Lodsch) verfügten Ende 2017 insgesamt über 4,1 Millionen qm Büroflächen. Ein Viertel davon befand sich in Krakow.

Gegen Mitte 2018 sollen in Wroclaw das Retro Office House und in Lodz das Ogrodowa Office übergeben werden. Experten erwarten, dass auch Wroclaw gegen Ende 2018 über 1 Million qm bieten wird, Katowice gut 0,5 Millionen qm. Ein besonders großer, seit 2011 errichteter Komplex in Gdansk, Alchemia der Firma Torus, wird demnächst fertiggestellt. Mit dem Bau des letzten dazu gehörenden Gebäudes, Neon, wurde im Frühjahr 2018 begonnen. Das über 35.000 qm Geschäftsfläche bietende Haus soll im Herbst 2019 übergeben werden.

In den genannten sechs regionalen Großstädten und Agglomerationen wurden 2017 insgesamt 430.000 qm Büroflächen übergeben, darunter 190.400 qm in Krakow. Ende 2017 befanden sich in den sechs Städten insgesamt 966.000 qm im Bau, darunter 287.000 qm in Krakow.

Mehr zu Polen finden Sie unter: http://www.gtai.de/Polen.

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