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29.09.2015

Wohnungsbau belebt sich in Schweden

Neubauaktivität kann Bedarf aber nicht decken / Regierung will Bau umweltfreundlicher Mietwohnungen fördern / Von Heiko Steinacher

Stockholm (gtai) - Nach einer Prognose des Zentralamts für Wohnungs-, Bauwesen und Raumplanung Boverket werden in Schweden in diesem Jahr 47.500 neue Wohnungen gebaut. Für 2016 seien über 50.000 geplant. Eine derart starke Bauaktivität hat es in dem nordischen Land zuletzt vor circa 20 Jahren gegeben. Das Marktforschungsunternehmen Industrifakta schätzt, dass die Wohnungsbauinvestitionen 2015 um rund 5% steigen werden. Die Belebung reicht indes bei weitem noch nicht aus, um den Bedarf zu decken.

Schwedens Wohnungsbau wächst stark. "Wir rechnen 2015 und 2016 im skandinavischen Bausektor mit 4% Wachstum - wobei der größte Impuls aus Schweden kommen wird, insbesondere vom Wohnungsmarkt", sagte Rolf Albriktsen, Strategy and Market Director bei Veidekke laut einer Pressemitteilung des norwegischen Baukonzerns Mitte September. Die stärksten Impulse kämen vom privaten Wohnungs- (+9%) und Nichtwohnungsbau (+6%, jeweils in beiden Jahren).

Vor allem in den Ballungszentren Stockholm und Göteborg werde der Wohnungsbau deutlich zunehmen. Zu den größten Wohnungsbauprojekten in Stockholm zählen Hagastaden (unter anderem etwa 30.000 neue Wohnungen), Stockholm Royal Seaport (Umbau eines alten Industrie- und Containerhafens; bis zum Jahr 2030 sind bis zu 10.000 Wohnungen geplant) und Arstafältet (6.000 neue Wohnungen).

Doch reicht die Belebung bei weitem noch nicht aus, um den Bedarf zu decken. Allein in der Provinz Stockholms län soll bis 2023 die Einwohnerzahl pro Jahr im Schnitt um mehr als 37.500 anwachsen - laut einer Schätzung, die noch aus der Zeit vor der aktuellen Flüchtlingskrise stammt. Um dem Bevölkerungswachstum Rechnung zu tragen, müssten in den nächsten fünf Jahren um die 70.000 Wohnungen per annum gebaut werden, schätzen einige Fachleute. Die schwedische Fachvereinigung des Wohnungswesens (SABO) bezifferte im März 2015 den Wohnungsbedarf bis 2020 sogar auf 436.000 Einheiten. Nach Meinung des Bauverbands Sveriges Byggindustrier ist aber bereits das - deutlich bescheidenere - Ziel der Regierung, 250.000 Wohnungen bis zum Jahr 2020 zu bauen, kaum noch zu erreichen.

Florierender Schwarzmarkt für Wohnungen in Stockholm

Die Wohnungsnot ist enorm. Rund eine halbe Million Menschen stehe in der Landeshauptstadt auf einer Warteliste für eine mietpreisgebundene Wohnung, und die Wartezeiten, um ganz nach oben zu rücken, betrügen teilweise über 20 Jahre. Verzweifelte Interessenten würden bis zu 100.000 Schwedische Kronen (skr; gut 10.500 Euro; 1 Euro = 9,5155 skr im August-Durchschnitt 2015) Bestechungsgeld zahlen, nur um einen Vertrag direkt abschließen zu können, verlautet es aus Insiderkreisen.

Ein Buy-to-Let-Segment (zur Miete überlassene Wohnimmobilien) existiere in Schweden quasi nicht. Die Möglichkeit, Wohnungen zu erwerben und sie dann zu vermieten, werde vom Gesetzgeber stark eingeengt. Gemietete Wohnungen können dagegen in Abstimmung mit dem Eigentümer für eine bestimmte Zeit untervermietet werden. Die Mieten für mietpreisgebundene Objekte haben sich in den letzten zehn Jahren nur um etwa 19% erhöht (zum Vergleich: die Inflation war mit knapp 12% in diesem Zeitraum kaum niedriger).

Eine der Folgen der Wohnungsknappheit sind gewaltige Immobilienpreissteigerungen. Nach dem Valueguard Index Sweden sind die Wohnungspreise in dem Königreich von Mitte 2014 bis Mitte 2015 um 14% nach oben geklettert. In der Stockholmer Innenstadt lag der durchschnittliche qm-Preis für eine Wohnung laut Svensk Mäklarstatistik im August bei gut 88.000 skr, in Göteborg bei knapp 56.500 skr. Neben Eigentumswohnungen werden auch zunehmend Einfamilienhäuser deutlich teurer.

Nicht nur Stockholm ist betroffen. Wohnungsknappheit herrscht laut Boverket in zwei Dritteln aller Gemeinden des Königreichs. Große Wohnungsprobleme gibt es auch in Lulea, Uppsala sowie in einigen Regionen Süd- und Südwestschwedens.

Eine Untersuchung im Auftrag des Bauverbands Sveriges Byggindustrier kommt zu dem Ergebnis, dass der Wohnungsbau beinah vollständig von finanziellen Faktoren abhängt, insbesondere davon, dass private Haushalte eigenes Kapital für Wohnungsbauinvestitionen aufbauen können. Die von der Regierung zunächst geplante, inzwischen aber wieder verworfene, Kreditrückzahlungsbestimmung hätte die Möglichkeiten dafür beschnitten. Und weder kommunale noch private Wohnungsbaugesellschaften hätten das nötige Kapital, um einen Rückgang im Eigentumswohnungs- durch einen vermehrten Mietwohnungsbau zu kompensieren.

Hürden für eine starke Ausweitung des Wohnungsbaus sind zahlreich

Eine Analyse des Faserzementherstellers Cembrit ergab außerdem, dass nach Meinung vieler schwedischer Bauleiter und Architekten folgende Faktoren einen Anstieg des Wohnungsbaus behindern: zähe Beschlussprozesse in den Kommunen und bei Behörden, kurzsichtige Rentabilitätsanforderungen bei den Bauunternehmen, die Menge an Widerspruchsklagen sowie zu geringe Anreize, für ressourcenschwache Gruppen zu bauen.

Sollten die Städte und Gemeinden das Wohnungsproblem nicht in den Griff bekommen, könnte das auch negative Folgen für die Wirtschaft haben. Der Streaming-Musikdienst Spotify geht nun unkonventionelle Wege, um seinen fast 800 Mitarbeitern in Stockholm geeigneten Wohnraum anbieten zu können. Das Unternehmen hat eine Wohnungsvermittlung mit eigenen Maklern gegründet. Diese vermietet den Angestellten von Spotify komplette Immobilien. Firmen - nach Meinung von Beobachtern vor allem Technologie-Start-ups - könnten stattdessen aber auch einfach aus dem Großraum Stockholm abwandern.

Regierung will Wohnungsbau stärker fördern

Die Regierung will Kommunen, die mehr Geld für den Wohnungsbau ausgeben, in 2016 mit 1,85 Mrd. skr unterstützen. Darüber hinaus könnte es staatliche Investitionszuschüsse für den Bau umweltfreundlicher Mietwohnungen geben, wofür insgesamt 1,9 Mrd. skr reserviert werden sollen. Außerdem will die Regierung die energetische Sanierung von Mehrfamilienhäusern mit 1 Mrd. skr und den zügigen Bau von Studentenwohnungen mit 0,3 Mrd. skr fördern. Andererseits wird der sogenannte Rot-avdrag, durch den Kosten für handwerkliche Facharbeiten zur Wartung, Sanierung und Reparatur von Häusern und Wohnungen bislang zu 50% steuermindernd geltend gemacht werden konnten, auf 30% reduziert.

Die vier größten, innerhalb der letzten 12 Monate begonnenen, Wohnungsbauprojekte (Projektwert in Mio. skr)
Projekt Beschreibung Projektwert Baubeginn
Viertel "Innovationen" in Hagastaden (Stockholm) Neubau von Wohnungen in Hagastaden 4.000 April 2015
Viertel "Ferdinand" im Gewerbegebiet Bromsten (Stockholm) Neubau von Studentenwohnungen 700 Februar 2015
Viertel "Mejeriet" (vormals "Arlaomradet"; Örebro) Neubau von Wohnungen 650 Januar 2015
Häuser 1 und 2, Viertel "Trubaduren", Gunnar Asplunds alle Neubau von Wohnungen 490 Dezember 2014

Quelle: auf Grundlage des Byggtermometern vom August 2015 (Sveriges Byggindustrier)

Auch die Infrastruktur wird ausgebaut

Neben noch mehr Engagement im Wohnungsbau sind parallel auch Investitionen in die Infrastruktur erforderlich. Ein bedeutendes Vorhaben in dem Zusammenhang ist der Ausbau der Stockholmer U-Bahn. Geplant sind neun neue Stationen, wobei sich der vorgesehene Ausbau in vier Teile untergliedert. Im Einzugsbereich der verlängerten Metrostrecken sollen neue Wohnungen entstehen. Göteborg wird voraussichtlich 2018 mit dem Bau einer 8 km langen, zweigleisigen Bahnstrecke (davon 6 km Tunnel unter der Stadt; Västlänken) mit vier - davon drei unterirdischen - neuen Stationen loslegen.

Das Gros der Bauaufträge in Schweden wird an Generalauftragnehmer vergeben. Im Gegensatz zur mittelständisch geprägten deutschen Bauwirtschaft dominieren mit NCC, Skanska und Peab in dem Königreich drei große Baukonzerne, die alle über eigene Einkaufsorganisationen verfügen und ihre Produkte auch im Ausland beziehen, das Geschehen. Für Zulieferer ist es daher oft schwierig, einen Fuß in den Markt zu bekommen, ohne die eigenen Produkte direkt bei den Großen der Branche zu präsentieren. Dennoch kommen auch deutsche Unternehmen bei einer Reihe von Projekten als Subauftragnehmer oder Lieferanten in Frage.

(S.H.)

Dieser Artikel ist relevant für:

Schweden Verkehrsinfrastrukturbau, allgemein, Wohnungsbau

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Heiko Steinacher

‎+49 (0)228 24 993-260

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