Verfassungsgericht kippt Bestimmungen für Ausländer/ Das Mortgage-Gesetz ist vorerst kaum praxisrelevant / Vorsicht bei notariellen Kaufverträgen/ Von Dr. Sven Klaiber

Köln (gtai) - Das türkische Verfassungsgericht hat erneut den Rotstift angesetzt, als es sich jüngst mit dem Immobilienerwerb durch Ausländer befasste. Stein des Anstoßes war diesmal die Befugnis des Ministerrates, Ausländer von der 2,5-Hektar-Hürde zu befreien. Solches verstoße gegen die Gewaltenteilung, urteilten die Richter in Ankara. Was sich sonst noch für Neuigkeiten im türkischen Immobilienrecht ergaben, war Gegenstand der Jahrestagung der Deutsch-Türkischen Juristenvereinigung am 19. und 20.10.07 in Würzburg.

Dies berichtet Herodot über die Gründung der Stadt Milet: Wie die Ionier unter Neleus an die Gestaden der ägäischen Küste kamen, erschlugen sie die Karer, die dort lebten, und nahmen sich deren Frauen und das Land.

Einfacher und unblutiger gestaltet sich der Immobilienerwerb im heutigen Kleinasien. Wer aber von den eigenen vier Wänden in Alanya, Antalya oder Antakya träumt, der sollte die Klippen und Untiefen kennen, die auf dem Weg zur Ferienwohnung lauern - oder zum eigenen Firmengrundstück.

Genau mit diesem Thema befasste sich die Jahrestagung der Deutsch-Türkischen Juristenvereinigung in Würzburg. Knapp vierzig Juristinnen und Juristen aus Deutschland und der Türkei trafen sich am Main, um Fragen des Erwerbs türkischer Immobilien unter allen Aspekten zu erörtern: Wie viel wert ist ein notariell beglaubigter Kaufvertrag? Wo dürfen Ausländer erwerben? Wo dürfen selbst Türken nicht erwerben? Was brachte das viel gepriesene Mortgage-Gesetz bis heute? Gibt es einen Zusammenhang zwischen Baufinanzierung und Bauqualität? Wie unterschiedlich ist überhaupt das türkische Grundbuchwesen zu seinem deutschen Pendant?

Entwarnung gibt Rechtsanwalt Dr. Cahit Davran aus Istanbul: "Das türkische Sachen- und Grundbuchrecht lässt die schweizerische Vorbildrechtsordnung noch in aller Deutlichkeit erkennen". Deutsche Juristen bewegen sich damit auf vertrautem Terrain. Das türkische Immobilienrecht ist zu einem großen Teil im Zivilgesetzbuch (ZGB) aus dem Jahr 1926 geregelt. Damals hatte der Gesetzgeber das schweizerische ZGB einfach auf Türkisch übersetzt und seiner eigenen Rechtsordnung einverleibt. Zwar wurde das ZGB mit Wirkung zum 1.1.02 umfassend reformiert. Die Änderungen beschränkten sich indes auf das Erb- und Familienrecht und ließen das Sachenrecht weitgehend unberührt. Damit ergeben sich auch heute noch mehr Parallelen zum deutschen Recht als Unterschiede, denn schweizerisches und deutsches Recht speisen sich aus den selben Quellen.

Doch gilt es einige Besonderheiten zu beachten. Nicht umsonst hätten die Behörden jüngst Flugblätter ausgeteilt, auf denen Touristen vor rein notariellen Kaufverträgen gewarnt wurden, mutmaßt einer der Teilnehmer. Denn zu einem gültigen Kaufvertrag bedarf es mehr als einer notariellen Beurkundung.

Die Crux mit der Form

Wer in der Türkei Eigentum oder andere dingliche Rechte an Immobilien erwerben will, muss darauf achten, dass ein wirksames Grundgeschäft vorliegt. Im Gegensatz zum deutschen BGB kennt das türkische ZGB kein Trennungs- und Abstraktionsprinzip. Ist zum Beispiel der Kaufvertrag ungültig, dann schlägt der Mangel auf schuldrechtlicher Ebene voll auf das Sachenrecht durch: das Eigentum geht trotz einer Eintragung im Grundbuch nicht über, der Veräußerer bleibt Eigentümer. Hier kommt die Sache mit dem Notar ins Spiel: Einer der Gründe, warum ein Kaufvertrag ungültig sein kann, ist die Verletzung von Formvorschriften. Das ist auch im deutschen Recht so - § 311 b BGB erfordert die notarielle Beurkundung eines Kaufvertrags über Grundstücke, sonst ist er nichtig. Hier aber endet die Parallele zum deutschen BGB, denn das türkische Recht geht weiter: Es erfordert keine notarielle Beglaubigung, sondern eine "öffentliche", und diese nimmt der Grundbuchbeamte vor. Wer also einen "Kaufvertrag" vor dem Notar unterzeichnet, der hat in Wirklichkeit keinen Kaufvertrag geschlossen, sondern allenfalls ein "Kaufversprechen" - eine Art Vorvertrag, auf dessen Grundlage kein Eigentum übergehen kann. Für manch einen, der aufgrund eines solchen "Kaufvertrag" eine Anzahlung geleistet hat, gab es ein böses Erwachen.

Es gibt nur wenige Ausnahmen, in denen Eigentum an Immobilien allein auf Grund eines notariellen Vertrages übergehen kann: Das ist der Fall bei einem Gesellschaftsvertrag, in dessen Rahmen einer der Gesellschafter ein Grundstück als Sacheinlage in das Gesellschaftsvermögen überführt, oder bei einem Kauf von Erbteilen, wenn sich der Nachlass auf ein Grundstück bezieht.

Jeder Eigentumsübergang bedarf neben eines Rechtsgrundes der Eintragung in das Grundbuch. Eine Ausnahme gilt im Erbrecht: Dort geht das Eigentum bereits mit dem Tod des Erblassers über; die Eintragung ist dafür keine konstitutive Voraussetzung. Allerdings kann der Erwerber vor der Eintragung über sein Recht nicht verfügen - er kann die Immobilie also erst nach Eintragung weiter veräußern.

Im umgekehrten Fall, wenn also kein wirksames Grundgeschäft vorliegt, der "Erwerber" aber als neuer Eigentümer eingetragen wird, dann bleibt der Veräußerer Eigentümer und hat einen Grundbuchberichtigungsanspruch. Dieser ist wichtig, denn wie in Deutschland ist das Grundbuch ein von der subjektiven Vertrauenslage losgelöster "Rechtsscheinapparat" - was drin steht, gilt als richtig, und auch der zu Unrecht Eingetragene kann im Weg des gutgläubigen Erwerbs an Dritte weiter veräußern. Diese Publizitätswirkung des Grundbuchs wäre Augenwischerei, könnte es nicht jedermann einsehen. Doch muss derjenige, der Einsicht beantragt, ein berechtigtes Interesse geltend machen, wie zum Beispiel die Absicht zum Kauf.

Vorsicht vor Grundbuchauszügen - diese werden dem Interessierten ausgehändigt und nicht wieder eingezogen. Sie spiegeln die Rechtslage lediglich zum Zeitpunkt ihrer Ausstellung wieder. Zwischenzeitlich können sich Änderungen ergeben haben. Interessenten sollen also auf Aktualität achten und das Grundbuch am besten selbst in Augenschein nehmen.

Und noch eine Sache gilt es zu berücksichtigen: Wer sich beim Immobilienerwerb vertreten lassen will, der sollte darauf achten, Insichgeschäfte des Vertreters auszuschließen. Denn eine Vorschrift wie § 181 BGB, die den Vertretenen im deutschen Recht vor solchem Missbrauch schützt, sucht man in den türkischen Gesetzen vergebens.

Benachteiligungen für Ausländer

In der Praxis nicht minder wichtig ist die Frage, wer überhaupt dingliche Rechte erwerben darf, und vor allem wo. Besonders für Ausländer gelten zahlreiche Einschränkungen, aber auch Türken dürfen nicht überall das tun, was sie wollen.

"Zwei Prinzipien regieren den Grunderwerb durch Ausländer: Gegenseitigkeit und gesetzliche Beschränkungen", sagt Dr. Derya Tarman von der Koc-Universität in Istanbul. Die Gegenseitigkeit sei im Verhältnis zu Deutschland kein Problem, wohl aber zu einigen anderen Staaten wie Albanien, Libanon oder Syrien. Unabhängig von ihrem Heimatstaat unterliegen jedoch alle Ausländer dem Grundbuchgesetz. Dieses wurde nach einer Entscheidung des Verfassungsgerichts im Jahr 2006 geändert.

Nach Art. 35 Abs. 1 Satz 3 ist natürlichen Personen ein Grundstückserwerb zu Arbeits- oder Wohnzwecken nur noch bis zu 2,5 ha gestattet. Nach Satz 4 der Vorschrift konnte der Ministerrat in Einzelfällen einen Erwerb von bis zu 30 ha Grundfläche zulassen. Doch auch dies ging dem Verfassungsgericht zu weit. Unter der Berufung auf den Grundsatz der Gewaltenteilung hob das oberste Gericht in Ankara diesen Passus auf - was unter den anwesenden Experten für Stirnrunzeln sorgte, widerspreche doch nicht jede Delegation von der Legislative auf die Exekutive dem Gewaltenteilungsprinzip. "In der deutschen Verfassungsdogmatik haben wir den Wesentlichkeitsvorbehalt", kritisiert Prof. Christian Rumpf. Danach muss das Parlament selbst tätig werden, wenn ein Gesetz in Grundrechte eingreift; in allen anderen Fällen kann es auch die Verwaltung zur Rechtssetzung ermächtigen. Das türkische Verfassungsgericht legte hier jedenfalls andere Maßstäbe an - mit dem Ergebnis, dass bei 2,5 ha pro Ausländer vorerst Schluss ist. Ebenfalls aufgehoben hat das Verfassungsgericht die Bestimmung, nach der nicht mehr als fünf Promille der Bodenoberfläche einer Provinz von Ausländern gehalten werden dürfen.

Zu beachten ist ferner, dass Ausländer in bestimmten Gegenden - wie etwa in militärischen Sicherheitszonen - keine Immobilien erwerben dürfen. Außerdem muss ein Bauleitplan aufgestellt sein - in unbeplanten Gebieten ist ein Erwerb durch Ausländer nicht möglich. Was tun, wenn die Verwaltung Däumchen dreht?

"Bauleitplanung kann man beschleunigen", rät Prof. Rumpf, und berichtet von Beispielen aus der Praxis, in denen Investoren einen eigenen Planungsentwurf anfertigten, den die zuständige Behörde dann nur noch absegnen musste. Das spare in Einzelfällen enorme Zeit, so der Anwalt aus Stuttgart.

Hypotheken sind von den Beschränkungen nicht betroffen. Ausländer können ohne weiteres eine Hypothek an einem Grundstück erwerben, das die 2,5-ha-Grenze überschreitet.

Ausländische juristische Personen hingegen dürfen grundsätzlich kein Eigentum an Immobilien erwerben. Eine Ausnahme gilt für Handelsgesellschaften, soweit ein Sondergesetz den Erwerb gestattet. Dr. Tarman zählt in diesem Zusammenhang das Tourismus-, das Erdöl- und das Investitionsgesetz auf. Gerade das Investitionsgesetz normiert die Gleichbehandlung zwischen in- und ausländischen Investoren, wobei es den Begriff "Investition" mit Gesellschaftsgründung oder Anteilserwerb einer Gesellschaft in der Türkei definiert. Deshalb ist die Möglichkeit zum Immobilienerwerb eher als eine indirekte zu verstehen: Juristische und natürliche Personen des Auslands dürfen in der Türkei wie türkische Personen Gesellschaften gründen. Eine solche Gesellschaft darf unbegrenzt Immobilien erwerben, denn sie ist dann eine türkische juristische Person und kein "Ausländer" (vgl. auch Art. 3 d Investitionsgesetz, der dies noch einmal klar stellt).

Weitere Restriktionen gelten in Wald- und Naturschutzgebieten sowie an Küsten. Davon sind auch türkische Erwerber betroffen.

"Einmal Wald, immer Wald"

Wer Bauland für sein Häuschen am Meer erwerben will, sollte das Küstengesetz in Rechnung ziehen: Ein 50 m breiter Streifen, beginnend mit der Hochwasserlinie landeinwärts, darf überhaupt nicht bebaut werden. Daran schließt sich ein weiterer Streifen von 50 m an, in dem ausschließlich Anlagen errichtet werden dürfen, die im öffentlichen Interesse liegen. "Ein Streifen von 100 m fällt damit schon weg. So werden aus knapp 12.000 qm flugs 6.000 qm bebaubaren Landes", berichtet Prof. Rumpf von einem Fall aus seiner anwaltlichen Praxis. Das Küstengesetz sei außerdem nicht auf das Meer beschränkt, sondern gelte auch für Binnengewässer.

Des weiteren lohnt sich ein Blick in das Gesetz über Natur- und Kulturdenkmäler. Es teilt Naturschutzgebiete in drei Kategorien ein. Nur in einem Schutzgebiet dritten Ranges darf gebaut werden, und auch nur, wenn sich die Bauweise in die natürliche Umgebung einfügt. Für die Bebaubarkeit ist nicht die Planungsbehörde zuständig, sondern ein Rat zur Kontrolle von Natur- und Kulturdenkmälern.

"Einmal Wald, immer Wald" lautet die Devise der türkischen Forstpolitik. Um zu verhindern, dass Bauland "mit dem Streichholz" gewonnen wird, wie dies in anderen Staaten Südeuropas der traurige Usus ist, kann einmal ausgewiesenes Waldgebiet nicht mehr in ein Gebiet anderer Nutzung umgewandelt werden. So gibt es Waldgebiete, auf denen kein einziger Baum mehr steht. Auf solch einem Gebiet darf nicht gebaut werden. Eine Ausnahme gilt nur für Flächen, die direkt an bebautes Gebiet angrenzen. Diese Fläche darf allerdings 6% des Waldgebietes nicht überschreiten.

Das Gespenst von Izmit

Zwei Referate der Tagung befassten sich mit Finanzierungsfragen. Barbara Kob, Rechtsanwältin aus Bonn, untersuchte den Zusammenhang zwischen Bauqualität und Baufinanzierung. Mit einer völlig neuartigen These korreliert sie die das System abschnittsweiser Finanzierung, dessen Wurzeln sie im römischen Recht fand, mit der Qualität der Bauausführung. Die Gelder flössen zu langsam. Nur wenn die Finanzierung von Anfang an stehe, wenn die Gelder bereits zu Projektbeginn zur Verfügung stünden, könnten Aspekte wie Erdbebensicherheit berücksichtigt werden.

"Was in der Türkei passiert ist, war vermeidbar ", urteilt Kob und spielt auf die Katastrophe von Izmit an, bei der vor acht Jahren mehr als 17.000 Menschen ums Leben kamen. Schuld seien die unrealistischen Vorstellungen der Baufinanzierer, aber auch Fehlkonstruktionen im Wohnungseigentumsgesetz (auch Stockwerkgesetz, türk. kat mülkiyeti kanunu). Dieses sehe zum Beispiel einen Eigentumserwerb vor der Fertigstellung nicht vor, was sich auf die Art der Finanzierung auswirke. Die Finanzierung wiederum sei für Mängel in der Bauweise verantwortlich.

Aus Sicht der anderen Tagungsteilnehmer ist nicht die Art der Finanzierung, sondern behördlicher Schlendrian der Übeltäter. Die unzureichende öffentlich-rechtliche Bauüberwachung, vor allem die Gewerbeaufsicht über die Baubranche, führe zu mangelnder Qualität. An Normen mangele es nicht: Der Gesetzgeber habe in den letzten Jahren immerhin den Rahmen einer strengen Bauüberwachung geschaffen. Was jetzt fehle, sei der Vollzug der Gesetze.

Auch die neue Erdbebenpflichtversicherung zeuge von einer gewissen Sensibilisierung der Verantwortlichen. Die Versicherung wurde dem System in Kalifornien und Neuseeland nachgebildet. Sie gilt nur für Wohnungsbau, also nicht für gewerblich genutzte Flächen. Die Höhe des Versicherungsbeitrags richtete sich nach dem Grad der Risikozone, der Art der Bauweise sowie der Größe der Wohneinheit. Mindestens die Hälfte des türkischen Staatsgebiets gilt als erdbebengefährdet - der Gesetzgeber legte fünf Risikokategorien fest. Das Problem sei in der Praxis aber die mangelnde Akzeptanz sowie die relativ geringe Deckungssumme, klagt Dr. Dirk Gaupp in seinem Vortrag zum türkischen Hypothekenrecht. Die Maximaldeckung betrage gerade einmal 100.000 YTL. Dementsprechend günstig sei der Beitrag - für ein Apartment aus Beton, 100 qm, Risikozone 1, beträgt er im Jahr umgerechnet 90 Euro. Zur Zeit sei immer noch 50% der Bausubstanz nicht im Einklang mit den gesetzlichen Vorgaben errichtet worden.

Lob zollt Gaupp dem "Gesetz zur Änderung von Gesetzen über die Finanzierung von Wohneigentum", oder kurz "Mortgage-Gesetz". Es sorge für Kapitalmarktinstrumente, die einem Standard entsprechen, wie man ihn aus Deutschland kenne. Der Anschluss an internationale Finanzmärkte werde erreicht. Wegen des derzeit hohen Zinsniveaus spiele das Gesetz in der Praxis aber kaum eine Rolle. Dies werde sich jedoch ändern. "Man muss die langfristige Entwicklung im Auge behalten", so der Anwalt aus Istanbul. Außerdem sehe das Gesetz Erleichterungen hinsichtlich der Stempel- und Mehrwertsteuer vor und berücksichtige den Schutz der Verbraucher - was zu einer überwiegend positiven Resonanz führte, obwohl es bisher keine Einkommensteuererleichterungen für Häuslebauer gebe und überhaupt der Fokus zu wenig auf die unteren Einkommensgruppen gerichtet sei. (K.L.)

Haben Sie weitere Fragen zu diesem Thema? Ansprechpartner im gtai-Rechtsbereich ist Herr Niko Sievert (Tel.: 0228/24993-367, E-Mail niko.sievert@gtai.de).

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