Paris (gtai) - In der Île-de-France verlief der Markt für Büroimmobilien 2011 überaus zufriedenstellend. Die platzierte Bürofläche überstieg mit 2,4 Mio. qm den Vorjahreswert um 14%, während die Investitionen in Unternehmensimmobilien ebenfalls zweistellig auf über 17 Mrd. Euro hochschossen. Das Jahr 2012 dürfte den Markt ob niedrigerer Nachfrage und Risikobereitschaft wieder spürbar abkühlen. Das Gesamtbild des Großraums Paris wird sich indes in den kommenden Jahren stärker verändern mit spektakulären Bürotürmen und neuen Großraumkonzepten.Nach dem Boom droht wieder ein schwächeres Jahr / Von Waldemar Duscha

In der Ile-de-France konnten die Akteure von Büroimmobilien zum Jahresende auf ein überraschend positives Geschäftsjahr 2011 zurückblicken. So wurde insgesamt eine Bürofläche von über 2,4 Mio. qm im Markt platziert, was um 14% über dem Vorjahreswert und rund ein Zehntel über dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre lag (2,2 Mio. qm). Signifikant war dabei die Nachfrage nach Großraumbüros (über 5.000 qm), die mit fast 1 Mio. qm um 31% höher ausfiel als im Vorjahr, während der Markt für kleine und mittlere Büroflächen relativ stabil blieb bei 1,4 Mio. qm.

Aufgrund der vermehrten Transaktionen bei niedrigem Neubauniveau sank das verfügbare Angebot bis Jahresende um 9% auf 4,4 Mio. qm. Ging die Präferenz der Unternehmen bis zum Sommer eindeutig zu neuen oder renovierten Gebäuden, zeigte sich im Herbst auch eine stärkere Tendenz zu Second-Hand-Immobilien. Für 2012 prognostiziert BNP Paribas Real Estate ob der schwachen wirtschaftlichen und finanziellen Gesamtlage indes wieder eine Kontraktion der Platzierung auf 2,0 Mio. bis 2,2 Mio. qm und ein Gesamtangebot zwischen 4,3 Mio. und 4,5 Mio. qm zum Jahresende.

Die herausragende Performance des Marktes reflektierten auch die hohen Investitionen über 17,2 Mrd. Euro in unternehmerische Immobilien. Während nach drei starken Quartalen zum Jahresende überwiegend eine Abkühlung erwartet wurde, zeigten die Akteure im vierte Quartal nochmals ein überaus hohes Engagement mit über 7 Mrd. Euro beziehungsweise 12% mehr als im letzten Vorjahresquartal. Für 2012 erwartet BNP Paribas indes nur Investitionen über 10 Mrd. bis 12 Mrd. Euro. Als Hauptgrund wird die Liquiditätskrise genannt, verbunden mit der Verpflichtung der Geschäftsbanken zu stärkerer Eigenkapitalbildung und somit höheren Kreditkosten. Dazu sei von einer niedrigeren Nachfrage und einer höheren Risikoaversion auszugehen.

Büroimmobilien repräsentierten 2011 über zwei Drittel der Investitionen in Unternehmensimmobilien, während die großen Einkaufszentren eine eher kontinuierliche Bewegung zeigten und die Logistiksparte schleppend verlief. Das Ergebnis bei den Unternehmensimmobilien wurde durch mehrere große Transaktionen wie River Ouest und Eurosic beeinflusst. Die Krone gebührte dabei dem Versicherungsunternehmen AXA, das für 700 Mio. Euro 50% eines Ile-de-France- Portefeuilles an die Norges Bank veräußerte, einen norwegischen Pensionsfonds. Auch im Blick auf die abgeschlossenen Mietverträge fielen einige Megaabschlüsse stark ins Gewicht - wie etwa SFR in Saint-Denis (130.000 qm) und Carrefour in Massy (85.000 qm).

In den besten Lagen von Paris überstieg der Mietpreis 2011 in gut einem Dutzend Geschäftsgebäuden die Schwelle von 800 Euro pro Quadratmeter und Jahr. Im Durchschnitt lag das Spitzenquartier Étoile bei 690 Euro, während die zweitteuerste Lage bei Opéra auf 620 Euro kam. Generell gilt, dass die Mieten weit auseinander klaffen, was oft eher über die geschäftlichen Strategien denn die reellen Qualitäten von Gebäuden zu erklären ist. Außerhalb der Ile-de-France verharrte der Mietspiegel indes auf Halbmast und blieb auch überwiegend unverändert - der Durchschnittswert in der "Province" belief sich auf 314 Euro pro Quadratmeter.

Die Perspektiven für 2012 sind ungewiss. Die Beratungsgesellschaft Knight Frank beurteilte den Markt als "paradox und sehr segmentiert und damit für die Broker wie auch die Nutzer neuer Flächen schwer lesbar." Während manche Gebäude lange Zeit auf dem Markt ständen, seien andere bereits ein Jahr vor Fertigstellung vergeben - wie beispielsweise der neue Stammsitz der Deutschen Bank in der Avenue Franklin-Roosevelt. Der Leerstand belief sich in der Ile-de-France Anfang Oktober auf knapp 4,5 Mio. qm, was einer Quote von 7,1% entsprach, und war am höchsten in den nördlichen Bezirken (15%) und im Stadtteil Boulogne (10%), in dem zahlreiche Neubauten keine Mieter finden.

Im Pariser Businessdistrikt La Défense befinden sich aktuell die drei Bürotürme Carpe Diem, Majunga und D2 in der Konstruktion. Andere Projekte haben sich indessen verzögert oder wurden aufgrund von Anwohnerprotesten eingefroren - wie etwa die Bürotürme Phare, Hermitage und Generali. Trotz des gestörten Planungsablaufs fruchtete das gesamte Upgrading-Konzept für Europas größtes Geschäftsviertel aber schon deshalb, weil viele obsolete Bürotürme erneuert wurden - wie etwa der Turm Descartes von Icade, der 2013 unter dem neuen Namen Ekho (79.000 qm) bezugsfertig wird. Ein Lifting erfahren auch die Gebäude Europe, Athena und Prisma und insgesamt sollen bis Ende 2013 über 250.000 neue oder quasi-neue Quadratmeter auf den Markt kommen.

Laut BNP Paribas Real Estate hat das Interesse der Mieter aber tendenziell abgenommen. Denn während die Anmietung in La Défense innerhalb des letzten Jahres um 14% rückläufig war, ist sie in der übrigen Ile-de-France um 20% angestiegen. Als Gründe werden überhöhte Preise und die Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage angeführt.

Großprojekte in Ile-de-France

Quelle: Nationale Presse

Saint-Quen in Seine-Saint-Denis beabsichtigt ein Großraumprojekt auf rund 100 ha industriellem Brachland. Das so genannte "Éco-quartier de Docks" umfasst 1.400 Wohnungen, 200.000 qm Büros und 25.000 qm Geschäftsflächen. Mit von der Partie ist eine Tochter der Entwicklungsgesellschaft Nexity, die bereits 2004 rund ein Fünftel der Fläche erworben hatte. Hinsichtlich des Verkaufspreises kalkulierte die Stadt 4.100 Euro pro Quadratmeter gegenüber durchschnittlich 4.600 Euro für Neuflächen in Saint-Quen.

Ein Großraumkonzept betreibt auch Epora (Etablissement Public Orly Rungis Seine Amont) im Südosten von Paris zwischen dem Périférique, der A86 und dem Flughafen Orly. Der "Seine-Amont" getaufte Sektor erstreckt sich über mehrere hundert Hektar von Industriebrachland, Großunternehmen, Werkstätten und Lagerdepots, die einer Veränderung bedürfen. Die verkehrstechnische Anbindung wird durch das zukünftige Transportkonzept "Grand Paris" mit der Linie 14 sowie mehreren Bahnhöfen sichergestellt. Angesprochen sind zuvorderst Bauträger und Entwickler - allerdings fehlen bisher sowohl der Gesamtentwurf wie auch die offizielle Genehmigung.

Im Zweig der Geschäftszentren sind laut dem Centre National des centres commerciaux (CNCC) bis 2016 insgesamt 196 Projekte auf einer Fläche von 3,9 Mio. qm geplant - davon 2,5 Mio. qm in Geschäftszentren und 1,4 Mio. in Einzelhandelsparks. Regional liegt die Präferenz der Promotoren in den fünf Regionen Ile-de-France (25%), Provence-Alpes-Côte d'Azur (20%) und etwa gleichverteilt Aquitaine, Midi-Pyrénées und Rhône-Alpes. Dabei gilt, dass ein Großteil nicht aus Neubauten besteht sondern Renovierungen - bis Ende 2013 immerhin 55% der angekündigten Projekte (bei den Einzelhandelsparks sind allerdings 90% als Neubauten konzipiert). Insgesamt seien laut dem CNCC bereits 59 Projekte eingeleitet - davon etwa ein Drittel in den Innenstädten (33) sowie zwei Drittel in der Peripherie (10) oder außerstädtischen Zonen (16).

(WD)