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08.05.2018

Expansion des israelischen Wohnungsbaus legt eine Pause ein

Erholung jedoch bereits in Sicht / Ungedeckter Bedarf an Wohnraum / Von Wladimir Struminski

Jerusalem (GTAI) - Israels Regierung treibt den Wohnungsbau voran. Dennoch fiel 2017 schwächer als die Vorjahre aus. Paradoxerweise lag das vor allem an den Schritten, die die Regierung eingeleitet hat. Allerdings ist die Verlangsamung wohl nur vorübergehend. Im Jahr 2018 wird eine leichte, 2019 und 2020 eine kräftigere Erholung erwartet. An dem Ziel der Regierung, mehr Wohnraum zu schaffen hat sich nichts geändert.

Der drückende Wohnraummangel und die steigenden Wohnungspreise - sie haben sich innerhalb eines Jahrzehnts nahezu verdoppelt - gehören zu den größten Problemen, denen sich viele Israelis gegenübersehen. Das hat auch die Regierung erkannt, die seit 2015 eine kräftige Expansion des Wohnungsbaus vorantreibt. Nicht ohne Erfolg: 2016 lag die Zahl der Wohnungen, mit deren Bau begonnen wurde, um 12,3 Prozent über dem zwei Jahre zuvor verzeichneten Stand.

Umso enttäuschender nimmt sich die Statistik für das Jahr 2017 aus, in dem die Zahl der Wohnungen, mit deren Bau begonnen wurde, vorläufigen Zahlen zufolge um 16,8 Prozent nachgab. Zwar nahmen die Wohnungsbauinvestitionen um 1,2 Prozent zu, doch war das vor allem der Fortsetzung der in den Vorjahren in Angriff genommenen Projekte zu verdanken: Die Zahl der Wohnungen, deren Bau 2017 abgeschlossen wurde, konnte um 2,6 Prozent steigen.

Kein Indiz für nachhaltige Schwäche

Indessen ist das schwache Jahr 2017 kein Zeichen für eine nachhaltige Abschwächung des Wohnungsbaus. Vielmehr ging die Flaute bei Neubauten hauptsächlich auf zwei baupolitische Maßnahmen der Regierung zurück, die den Wohnungsbau längerfristig ankurbeln sollten.

Die erste Maßnahme betrifft das sogenannte Bewohnerpreis-Programm (hebräisch: Mechir la-Mischtaken). In dessen Rahmen verkauft die Regierung Boden für Wohnungsbauprojekte per Ausschreibung an Bauunternehmen zu stark reduzierten Preisen, während sich die Unternehmen verpflichten, die Wohnungen an teilnahmeberechtigte Käufer zu ebenfalls reduzierten Preisen zu verkaufen. Teilnahmeberechtigt sind Personen ab dem Alter von 35 Jahren, die in den letzten sechs Jahren über kein Immobilieneigentum verfügten. Angesprochen werden damit vor allem Familien, die sich bisher keine Wohnung leisten konnten.

Das Interesse an dem 2015 ins Leben gerufenen Programm ist groß. Bis Anfang 2018 haben sich rund 120.000 Privathaushalte als potenzielle Käufer registriert, während die Zahl der im Rahmen des Programms angebotenen Wohnungen bei nur circa 50.000 lag. Tatsächlich verkauft wurden sogar nur knapp 10.000 Wohnungen. Damit übertrifft die Nachfrage bei weitem das Angebot; die Reihenfolge, in der die Berechtigten zum Zuge kommen, wird durch Verlosung bestimmt.

Letztendlich verzichtet ein Teil der Lotteriegewinner zwar auf den Kauf, weil sie im Rahmen des Programms keine passende Wohnung finden oder die erforderlichen Finanzmittel nicht aufbringen können. Dennoch wartet insgesamt eine große Zahl potenzieller Wohnungskäufer auf den Zuschlag im Rahmen des "Bewohnerpreis-Programms" und kauft derweil keine Wohnungen auf dem freien Markt.

Im Jahresdurchschnitt 2017 entfielen immerhin 20 Prozent aller Käufe von Neubauwohnungen auf das subventionierte Programm. Unter Käufern, die ihre Neubauwohnung als erstmalige Wohnungskäufer erwarben, lag dieser Anteil sogar bei 60,6 Prozent. Für das Jahr 2018 wird ein weiterer Anstieg dieses Anteils erwartet. Ob das Programm über seine jetzige Frist hinaus (Ende 2019) verlängert wird, steht noch nicht fest, doch wird es selbst ohne eine Verlängerung noch mehrere Jahre lang einen erheblichen Teil des Wohnungsbaus ausmachen.

Ein zweiter Grund für die Nachfrageschwäche von 2017 war die Anhebung der Erwerbssteuer für die zweite Wohnung, die sich im Besitz eines Wohnungseigentümers befindet. Das erklärte Ziel dieser Maßnahme war es, den Kauf von Wohnungen für Investitionszwecke, also zur Vermietung, einzuschränken und dadurch das Wohnraumangebot für solche Käufer zu erhöhen, die die Wohnung selbst bewohnen wollen. Hierzu ist anzumerken, dass es in Israel keinen großangelegten Bau von Mietwohnungen gibt, so dass in aller Regel Einzelwohnungen von privaten Eigentümern vermietet werden.

Die Steuererhöhung hat 2016 und 2017 viele Investoren vom Wohnungsmarkt verdrängt und die Gesamtnachfrage geschwächt. Hatte der Anteil der Investoren an allen Wohnungskauftransaktionen noch 2015 bei 23,8 Prozent gelegen, so sank er 2016 auf 18,8 Prozent und 2017 auf 16,2 Prozent. Im Februar 2018 wurde sogar, so das Finanzministerium, ein historischer Tiefstand von 13 Prozent verzeichnet.

Mittelfristig könnte sich das allerdings zumindest teilweise wieder ändern. Wohl schmälert die höhere Erwerbssteuer die Rentabilität des Wohnungskaufs zur Vermietung, doch messen die Investoren den Wohnungserwerb auch an den Alternativen, die auch nicht immer attraktiv oder sicher sind. Zudem werden Mieteinnahmen viel niedriger als Kapitalgewinne besteuert. Insofern kann ein Teil der Investoren wieder auf den Wohnungsmarkt zurückkehren.

Günstige Rahmenbedingungen

Nach Schätzung der Bank von Israel (Zentralbank) erfordert allein das Bevölkerungswachstum den Bau von rund 50.000 neuen Wohnungen pro Jahr. Insofern hat auch der Aufschwung von 2015 und 2016 keinen Beitrag zur Behebung des Wohnraummangels geleistet, so dass der ungedeckte Bedarf an Wohnungen auf absehbare Zeit bestehen bleibt.

In welchem Tempo dieser Bedarf gedeckt werden kann, hängt nicht zuletzt von der Größe des sogenannten Planungsbestands ab, also der Zahl der Wohnungen, für die eine Baugenehmigung erteilt oder beantragt wurde, sowie Wohnungen, für die Pläne vorliegen. In diesem Bereich gab es eine deutliche Verbesserung. Wie die Bank von Israel in ihrem jüngsten Jahresbericht vermerkte, ist der Planungsbestand von 280.000 Wohnungen zu Beginn des Jahrzehnts auf 440.000 Anfang 2018 gestiegen. Damit kann das Bautempo schnell gesteigert werden.

Zwar beklagte die Zentralbank, dass Landesteile mit hoher Wohnraumnachfrage in dem Genehmigungsbestand unterrepräsentiert sind, doch zeigt die Regierung, dass sie lernfähig ist. So bescheinigte die Bank von Israel dem "Bewohnerpreis-Programm", dass seine geografische Verteilung der tatsächlichen Bevölkerungsverteilung im Lande entspricht.

Unter dem Strich, so die zweitgrößte israelische Geschäftsbank, Bank Leumi le-Israel, in einer Analyse, ist 2018 eine leichte, 2019 und 2020 eine kräftigere Erholung des Wohnungsbaus zu erwarten. Auch die Parameter stimmen: Die Wirtschaft wächst, die Zinsen sind niedrig, und die Verbraucherstimmung erreichte im 1. Quartal 2018 ihren positivsten Stand in diesem Jahrzehnt. All diese Faktoren werden der Nachfrage nach Wohnungen weitere positive Impulse verleihen.

Weitere Informationen zu Wirtschaftslage, Branchen, Geschäftspraxis, Recht, Zoll, Ausschreibungen und Entwicklungsprojekten in Israel können Sie unter http://www.gtai.de/israel abrufen.

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