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24.10.2016

Kenias Bauindustrie ist ein schwieriger Markt

Große Infrastrukturprojekte dominieren den Sektor / Immobilienpreise stagnieren / Dominanz der VR China weckt Argwohn / Von Martin Böll

Nairobi (GTAI) - Kenia hat eine aktive und leistungsfähige Bauwirtschaft. Das zeigt vor allem der Infrastrukturbereich. Firmen aus der VR China dominieren die Branche und genießen bislang eine Vorzugsbehandlung der amtierenden Regierung. Im Hochbau wurde zuletzt oft schnell, aber nicht immer nachhaltig gebaut. Für deutsche Unternehmen sind die Bereiche Ingenieur- und Beratungsdienstleistungen interessant, es bestehen auch Zuliefermöglichkeiten bei Maschinen, Technik und Innenausstattung.

Der Ausbau der Infrastruktur ist der wichtigste Motor für Kenias Bauindustrie. Das gilt für die amtierende Regierung wie auch bereits die Vorangegangene. Partner ist die VR China, die kooperativ ist, schnell entscheiden kann, die Finanzierung stellt und alles mitbringt, was gebraucht wird. So konnte der "Super-Highway" von Nairobi nach Thika in Rekordzeit und im Rahmen der Amtszeit des seinerzeit regierenden Präsidenten fertiggestellt werden. Mit dem aktuellen Prestigeprojekt des amtierenden Präsidenten Kenyatta, der Normalspur-Eisenbahn von Mombasa nach Nairobi, ist es genauso. Im Frühjahr 2017 wird die Bahn rechtzeitig zu den nächsten Wahlen fertig und dürfte den Wahlkampf des Amtsinhabers beflügeln. Westliche Firmen hätten diese Projekte in dem gegebenen Zeitrahmen nicht stemmen können, sagen Kenner, alleine schon wegen Finanzierungsfragen und Compliance-Regeln nicht.

Chinesische Einsatzmittel überschwemmen den Markt

Kenia zahlt für diese Politik allerdings einen hohen Preis: Die chinesische Bauqualität gilt als fragwürdig, die Technik als überholt und die Preise als viel zu hoch. Für kenianische Firmen fällt kaum etwas ab. Obwohl einheimische Unternehmen und Arbeiter beim Eisenbahnbau mit eingebunden werden sollen, sieht die Praxis anders aus. Fast alles komme aus China, auch solche Einsatzmittel, die kenianische Firmen zu den gleichen Konditionen liefern könnten, schreibt die lokale Presse.

Während Ausländer in Kenia kaum noch Chancen auf eine Arbeitserlaubnis hätten, so Kritiker, öffneten die großen Infrastrukturprojekte für Chinesen jede Tür und jedes Tor. So dominieren inzwischen chinesische Unternehmen einen großen Teil des Baumarktes und setzen nahezu exklusiv auf chinesische Einsatzmittel.

Mittlerweile wird diese Dominanz den Politikern zu viel. Der Plan: Ausländische Bauunternehmen sollen kenianische Firmen zu mindestens 30% beteiligen. Ob es soweit kommt oder ob es Schlupflöcher gibt, bleibt abzuwarten. Kenia braucht China auch noch in der nächsten Legislaturperiode, wenn die Normalspureisenbahn bis nach Uganda fortgeführt werden soll. Hinzu kommen weitere Mega-Pläne, die ohne ein chinesischen Engagement kaum zu stemmen wären. Zwar wären Kredite internationaler Geber wie der Weltbank und der Afrikanischen Entwicklungsbank sehr viel billiger, diese Institutionen aber bestehen auf volkswirtschaftlicher Vernunft, Transparenz und vor allem ordentlichen Ausschreibungen, für die kenianische Politik Hürden, die sie nicht immer nehmen will.

Sättigung im Premiumbereich, aber Mangel an preiswertem Wohnraum

Während die Nachfrage nach Infrastrukturprojekten nur durch die Finanzierungsfrage gebremst werden kann, ist auf dem Wohnungsbaumarkt eine Nachfragesättigung zu beobachten, zumindest in den bislang äußerst lukrativen Segmenten Villen, Apartmenthäusern, Bürogebäuden und Shopping Malls. Die Mieten steigen nicht mehr oder fallen sogar, erste Gebäude sind nur noch sehr schwer zu vermieten. Weil geleichzeitig neue Grundstücke kaum mehr zu bezahlen sind, lohnen neue Projekte kaum noch. An Geld fehlt es derweil nicht: Der bisherige Bauboom verdankt seine Existenz der ausufernden Korruption im Land. Ein Drittel der der Staatsausgaben ließen sich nicht ordnungsgemäß belegen, klagt der oberste Rechnungsprüfer.

Unbefriedigt ist derweil die Nachfrage nach preiswertem Wohnraum. Etwa drei Viertel der Bevölkerung lebt weiterhin in einfachen Hütten und den überproportional schnell wachsenden städtischen Slums. Mit Hilfe einer nationalen Sozialbaupolitik und der Erschließung preiswerten Baulandes zum Beispiel in landwirtschaftlich nicht nutzbaren Peripheriegebieten könnte der Missstand angegangen werden. Bislang aber fehlen solche Ansätze.

Zweifel an der Erdbebensicherheit

Der bisherige Bauboom und das damit verbundene Streben nach schnellem Profit ist sehr häufig - aber nicht immer - zu Lasten der Qualität gegangen. Im Falle eines schweren Erdbebens werden drei Viertel der Gebäude in der kenianischen Hauptstadt Nairobi massiven Schaden nehmen, sagt Questworks, ein in Kenia ansässiges Architekturbüro. Die Hauptgründe sind schnell aufgezählt: zu wenig Zement, zu wenig Stahl und mitunter auch schlechtes Design. An Übeltätern fehlt es nicht: Baufirmen sparen an Einsatzmitteln, Arbeiter verscherbeln unter der Hand Material und so manchem Bauherren geht es nur darum, das Gebäude nach Fertigstellung zu verkaufen und die Gewährleistungsphase von zwei Jahren zu überstehen. Der Questworks-Bericht sei sehr glaubhaft, bestätigen befragte Architekten. Auch wenn es kein Erdbeben gebe, müssten viele Gebäude wegen Baumängeln vermutlich schon nach 15 Jahren wieder abgerissen werden.

Bei Topimmobilien ist Dubai das große Vorbild

Es gibt aber auch Ausnahmen. Im Topsegment gibt sind von Dubai inspirierte Hochhäuser beliebt, die den Bauten in den Vereinigten Arabischen Emiraten kaum nachstehen. Gut ausgestattet, mit modernen Küchen, Badezimmern und teuren Armaturen, aufwendiger Innenausstattung, gemeinschaftlichem Schwimmbad und Fitnessräumen. Steht auf dem Dach eine Solaranlage, wird das Gebäude als "Green Building" vermarktet. Zusammengefasst: Wer im Spitzensegment punkten will, muss sich inzwischen etwas einfallen lassen. Es ist nur noch eine Frage der Zeit, sagen Marktkenner, bis sich Billigbauten an lärmigen und schmutzigen Straßen nicht mehr verkaufen oder vermieten lassen - eine Erfahrung, die auch Dubai machen musste. Der private Baumarkt werde erwachsener, sagen Kenner.

Geldmangel im Straßenbau

Eine solche Lernkurve ist im öffentlichen Sektor noch nicht zu beobachten. Von einer vernünftigen zukunftsorientierten Städteplanung ist kaum etwas zu erkennen und wenn, dann stammt sie noch aus kolonialer Zeit. Der Straßenbau ist von Aktionismus geprägt. Neue Projekte werden mit viel Wirbel gestartet. Wenn die Baufirmen dann aber die ersten Raten verlangen, fehlt das Geld. Viele Projekte verzögern sich so auf unbegrenzte Zeit und werden immer teurer, weil Baumaschinen hin- und her bewegt werden müssen und erste Baufortschritte wieder verwittern. Um alle begonnenen Straßenbauprojekte fertigstellen zu wollen, brauche Kenia umgerechnet 30 Mrd. US$, sagt das Parliamentary Budget Office. Das wäre das 30-fache des jährlichen Budgetansatzes für den Straßenbau.

Deutsche Chancen

Die besten Beteiligungschancen für deutsche Unternehmen gibt es bei Ingenieur- und Beratungsdienstleistungen im Rahmen geberfinanzierter Vorhaben. Auch bei privaten Spitzenimmobilien, seien es Wohnungen, Hotels oder Büroraum, ist westliches Know-how gefragt. Dies gilt auch für Technik und Innenausstattung. Deutsche Firmen sollten allerdings über Afrikaerfahrung verfügen. Der kenianische Markt mit seinen Kartellen, Monopolen und der Korruption ist nicht gerade einfach.

Strukturdaten zur kenianischen Bauwirtschaft (in Mio. US$ 1)
Kennziffer 2013 2014 2015 2)
Fertiggestellte private Gebäude im Nairobi City County 606 657 665
..davon Wohnungen 524 562 571
Budget genehmigter Baupläne im Nairobi City County 2.209 2.267 2.104
Gesamtausgaben für den Straßenbau 3) 1.015 3) 890 4) 1.217 5)

1) Wechselkurs Jahresende 2013: 1 US$ = 86,31 KSh., 2014: 1 $ = 90,60 KSh, 2015: 1 $ =102,31; 2) vorläufig; 3) Finanzjahr bis jeweils 30.6.

Quelle: Economic Survey 2016, Kenya National Bureau of Statistics (KNBS)

(M.B.)

Dieser Artikel ist relevant für:

Kenia Bauwirtschaft, allgemein, Baustoffe, Glas, Keramik, allgemein, Verkehrsinfrastrukturbau, allgemein, Architektur, Bau-Consulting, Bauüberwachung, Architektur, Bau-Consulting, Bauüberwachung, Hochbau

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