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USA: Immobilienrecht
Für EU-Bürger gibt es grundsätzlich kaum Beschränkungen beim Grundbesitzerwerb.
08.04.2024
Von Jan Sebisch, Corinna Päffgen
Obgleich ein Notarwesen, vergleichbar mit dem deutschen System, ausgenommen Bundesstaat Louisiana, in den USA nicht besteht, werden die meisten Vordrucke, die im Zusammenhang mit einem Immobilienerwerb stehen, zum Beispiel Urkunden und Hypotheken, notariell beglaubigt. Der Immobilienerwerb erfolgt in der Regel in zwei Phasen: Kaufvertrag und closing.
Kaufvertrag
Für den rechtsgeschäftlichen Erwerb von Grundeigentum ist zunächst ein schriftlicher Kaufvertrag (contract for sale and purchase) erforderlich, der unter anderem Bestimmungen zur Eigentumsübertragung, Kaufpreiszahlung, zu Rücktrittsrechten der Parteien und Gewährleistungen enthält. Der Vertrag kann durch zahlreiche Dokumente und Anhänge (rider, addendum) ergänzt werden. Da Gewährleistungsansprüche beim Immobilienkauf nicht gesetzlich geregelt sind, sondern durch Richterrecht (common law) entwickelt wurden, gilt das Prinzip "caveat emptor" (Käufer, sei wachsam). Der Käufer muss danach auf eine umfassende Regelung aller Eventualitäten achten und eine detaillierte Untersuchung (due diligence) der Immobilie und des Verkäufers durchführen. Viele Verträge enthalten deshalb beispielsweise Bestimmungen und Beschreibungen über ein Inspektionsrecht des Käufers, Versicherungen des Verkäufers, eventuell bestehende Mietverträge, den Zustand der Immobilie, Umweltangelegenheiten, Informationen über öffentliche Nutzungseinschränkungen oder Grunddienstbarkeiten der Immobilie sowie Regelungen für den Fall, dass eine Partei mit ihrer Leistung in Verzug kommt.
Closing
Der mit der Auflassung vergleichbare Vollzug (closing) vollendet den Eigentumsübergang am Grundstück und der Immobilie. Dabei wird dem Käufer in der Regel die Grundstücksübertragungsurkunde (warranty oder quitclaim deed) übergeben (delivery), wobei es allerdings auch ausreicht, wenn der Veräußerer durch Worte oder Taten den Willen zum Ausdruck bringt, endgültig und bindend einen Eigentümerwechsel zu vollziehen. Da es kein Grundbuch gibt, erfolgt eine Absicherung oftmals durch eine Versicherung (title insurance) gegen Mängel des Eigentumsrechtes des Verfügenden. Der Käufer erhält dann das Original einer entsprechenden vorläufigen Versicherungspolice des Verkäufers gegen Rechtsmängel bei Eigentumsübertragung (title insurance commitment).
Land records
Es gibt zwar keine dem deutschen Recht vergleichbare Veröffentlichung im Grundbuch. Der Eigentumsübergang wird jedoch beim sogenannten register of deeds beziehungsweise land register publiziert, indem die Grundstücksübertragungsurkunde in ein Register eingestellt wird. Anschließend erhält der Käufer eine Eintragungsmarke und die endgültig ausgestellte Versicherungspolice der Versicherung des Verkäufers gegen Rechtsmängel beim Eigentumsübergang (owner's title insurance policy). Der öffentliche Glaube des Registers ist jedoch nicht mit dem des Grundbuchs in Deutschland vergleichbar.
