Hochbau: Marktlage und Marktentwicklung

Der Bedarf an neuem Wohnraum, soziale Wohnungsbauprojekte, der Wiederaufbau im Erdbebengebiet und das städtische Transformationsprogramm füllen die Auftragsbücher der Bauunternehmen. Hohe Baukosten beeinflussen die Nachfrage negativ. Die starken Erdbeben Anfang Februar 2023 im Osten der Türkei haben über 50.000 Menschenleben gekostet und das Thema erdbebensicheres Bauen erneut in den Fokus gerückt.

Megaprojekt im sozialen Wohnungsbau

Staatspräsident Recep Tayyip Erdoğan kündigte ein riesiges Wohnungsbauprojekt an: Bis spätestens 2028 sollen landesweit insgesamt 500.000 Wohneinheiten, 250.000 Baugrundstücke zu Wohnzwecken und 50.000 einfache, gewerbliche Einheiten wie Ladenlokale oder Werkstätten entstehen, die mit staatlich geförderten Krediten gekauft werden können. Etwa 50 Milliarden US-Dollar (US$) soll das Projekt kosten. Die Vergabe an berechtigte Personen erfolgt per Lotterie. Für die Umsetzung des Projekts ist die staatliche Wohnungsbaugesellschaft TOKİ zuständig. Das Programm zielt auf junge Familien aus der Mittelschicht, die ihr erstes Eigentum erwerben und auf Personen, die in die berufliche Selbstständigkeit starten. 

Die Regierung hat außerdem den Kreditrahmen für geförderte Baukredite erhöht. Die Baubranche erwartet dadurch eine steigende Nachfrage. 

Die Wohnungsverkäufe in der Türkei waren 2022 mit 1,48 Millionen Einheiten in etwa auf dem Niveau des Vorjahres. Neubauten machten laut dem türkischen Statistikamt TÜIK 31 Prozent der gesamten Verkäufe aus. Wohnimmobilien sind wegen der hohen Inflation und drohender Kursschwankungen der Lira als Anlageobjekt attraktiv. Der Wohnungsverkauf an Ausländer stieg um 15 Prozent und belief sich 2022 auf 67.490 Einheiten. Dabei entfiel jeder fünfte Verkauf auf Käufer aus Russland, gefolgt von Iran und Irak. Viele Immobilienkäufe aus dem Ausland dienen dem Erwerb der türkischen Staatsbürgerschaft.

Baugenehmigungen für Bürogebäude legen zu

Zahlreiche Unternehmen haben dauerhaft auf hybride Arbeitsplatznutzung umgestellt. Die Büroflächen sind oft kleiner geworden. Neubauten und qualitativ hochwertige Gebäude sind beliebt. 

Die Leerstandsquote bei Büroflächen lag Ende 2022 laut dem Beratungsunternehmen Cushman & Wakefield bei 12 Prozent, dem niedrigsten Wert seit dem Jahr 2014. Der Bestand an Bürofläche lag bei 6,5 Millionen Quadratmetern. Die Anzahl der Baugenehmigungen für Bürogebäude legt kräftig zu. Im April 2023 wurde in Istanbul das International Financial Centre eröffnet, dadurch wird sich die verfügbare Bürofläche stark erhöhen.

Immobilien für den Einzelhandel sind gefragt

Die Nachfrage an Einzelhandelsimmobilien ist stark geblieben. Manche Expansionspläne mussten sogar mangels passendem Immobilienangebot aufgeschoben werden. Der Vermietungsstand in Einkaufszentren und –straßen ist hoch. Der Handel profitierte von einer trotz hoher Inflation gehobenen Kauflaune der Verbraucher und der Belebung des Tourismus. Anfang 2023 waren in der Türkei 1,2 Millionen Quadratmeter GLA (Gross Lease Area) in 39 Einkaufszentren im Bau.

Internethandel treibt Nachfrage nach Lagerflächen 

Die Nachfrage an Lagerflächen übersteigt weiterhin das Angebot. Der Internethandel und Reshoring-Bestrebungen europäischer Unternehmen treiben den Markt an. Logistikdienstleister (3PL) aus unterschiedlichen Bereichen sind mittlerweile die größte Leasing-Kundengruppe.

Die Anmietung von Logistikflächen blieb 2021 und 2022 dennoch unter den Erwartungen. Der Hauptgrund dafür dürfte ein Mangel an geeigneten Objekten sein. Anfang 2023 waren laut JLL rund 282 Tausend Quadratmeter Lagerhäuser im Bau und 2,3 Millionen Quadratmeter in der Planung. Der wichtigste Logistikmarkt ist die Marmara Region mit den Provinzen Istanbul und Kocaeli.

Die Touristenzahl stieg 2022 signifikant an und erreichte fast das Vor-Corona-Niveau (2022: 42,2 Millionen; 2021: 24,7 Millionen; 2019: 45,1 Millionen). Besonders beliebte Ziele waren Istanbul und Antalya. Die Belegungsrate erreichte landesweit 67 Prozent. Die gute Performance weckt das Interesse nationaler und internationaler Investoren. Außerdem stehen in den nächsten Jahren Renovierungsausgaben im Bestand an.

Etwa zwei Drittel der ausländischen Besucher kommen zur Erholung, aber Gesundheitstourismus und Einkaufsmöglichkeiten gewinnen an Bedeutung. Die Anzahl der Dienstreisen in die Türkei zieht wieder an.

Erneuerungsbedarf bei Hotels erwartet

Der Erneuerungsbedarf ist hoch. Jedoch wird tendenziell eher abgerissen und neu gebaut als renoviert. Trotzdem stieg der Anteil der Renovierungen am gesamten Baustoffmarkt laut dem Fachverband der Baustoffhersteller İMSAD 2020 von 34 auf 50 Prozent.

Die Wohn- und Wirtschaftsbauten in der Türkei sind durchschnittlich 15 Jahre alt, wenn sie aus wirtschaftlichen oder technischen Gründen erneuerungsbedürftig werden, schätzt İMSAD. Ältere Gebäude werden meist abgerissen und nicht saniert. Anders sieht es bei Hotels aus; hier wird eher renoviert und saniert. Hotels in der Türkei müssen İMSAD zufolge etwa alle sieben Jahre erneuert werden. Der Verband erwartet deshalb bei Hotels in den kommenden fünf bis zehn Jahren erheblichen Erneuerungsbedarf.

Der Trend zum Abriss statt zur Renovierung dürfte sich durch die starken Erdbeben im Osten des Landes in den erdbebengefährdeten Gebieten, insbesondere der Metropole Istanbul, noch verstärkt haben. Gebäude, die vor der Verschärfung der Baurichtlinien 1999 gebaut wurden, gelten als besonders risikobehaftet. Sie könnten teilweise durch bauliche Maßnahmen erdbebensicherer gemacht werden, aber Eigentümer ziehen meist den Abriss und Neubau im Rahmen des städtischen Transformationsprogramms vor. Dennoch könnten in Risikogebieten auch die Renovierungs- und Sanierungsarbeiten zunehmen. Das gilt insbesondere dort, wo schnellere Lösungen als ein Neubau erforderlich scheinen.

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