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Hochbau: Marktlage und Marktentwicklung
Aufgrund des Zustroms ausländischer Firmen werden die Industrieflächen im Norden Mexikos knapp. Im Bürosektor herrscht jedoch seit der Pandemie ein hoher Leerstand.
Von Edwin Schuh | Mexiko-Stadt
Der mexikanische Hochbau entwickelt sich schwach. Im 1. Halbjahr 2023 wuchs der Sektor nur um 1,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, während das gesamte Bruttoinlandsprodukt (BIP) um 3,7 Prozent zulegte. Gemessen am realen Produktionswert lag der Hochbau in diesem Zeitraum um 9,1 Prozent unter dem Niveau vor der Coronapandemie im Jahr 2019.
Wiederaufbau nach Hurrikan Otis in Acapulco
Die Regierung hat nach Hurrikan Otis im Oktober 2023 einen Plan zum Wiederaufbau der Küstenstadt Acapulco präsentiert. Es wird mit Ausgaben in Höhe von 3,5 Milliarden US$ gerechnet, die sich auf akute humanitäre Hilfe, die Instandsetzung der Infrastruktur (Strom- und Wasserleitungen etc.) sowie Zuschüsse für den Wiederaufbau von Privathäusern und Hotels verteilen. Rund 80 Prozent der Hotels in Acapulco wurden durch den Tropensturm zum Teil erheblich beschädigt, vor allem die Hotels an der Küste.
Produktionswerte im mexikanischen Hochbau (in Millionen US-Dollar, Veränderung in Prozent)
2021 1) | 2022 1) | Veränderung 2022/21 (real) 2) | |
|---|---|---|---|
| Produktionswert im Hochbau insgesamt, davon | 5.717 | 5.858 | 1,8 |
| Bürogebäude, Handel und Industrie | 2.699 | 3.041 | 11,9 |
| Wohnungsbau | 2.676 | 2.399 | -11,0 |
| Gesundheitseinrichtungen | 160 | 176 | 8,9 |
| Schulen | 114 | 144 | 24,9 |
| Andere | 68 | 99 | 43,9 |
Hohe Zinsen und Kaufpreise dämpfen Wohnungsnachfrage
Der Wohnungsbau dümpelt angesichts hoher Inflation und Zinssätze vor sich hin. Laut der nationalen Hypothekengesellschaft SHF (Sociedad Hipotecaria Federal) lag der durchschnittliche Hypothekenzins im 1. Quartal 2023 bei 10,25 Prozent und die Kaufpreise für Immobilien um rund 60 Prozent höher als 2019. Der durchschnittliche Kaufpreis für Immobilien liegt laut SHF landesweit bei 1,6 Millionen mexikanischen Peso (mex$), umgerechnet rund 94.000 US-Dollar (US$). In den Ballungszentren Mexiko-Stadt, Guadalajara und Monterrey sind die Preise noch deutlich höher. Für große Teile der Bevölkerung ist es unter diesen Umständen kaum rentabel, eine Immobilie zu erwerben.
Nachfrage nach Gewerbeflächen steigt rasant
Der Wirtschaftsbau entwickelt sich dank des Nearshoring-Booms sehr stark. Unternehmen bauen vor allem in Nord- und Zentralmexiko neue Fabrikgelände, Logistikhallen und Industrieparks. Das mexikanische Wirtschaftsministerium zählte im Jahr 2023 mit Stand August 174 Investitionsankündigungen von Unternehmen, die in den nächsten drei Jahren insgesamt rund 65 Milliarden US$ im Land investieren wollen. Zu den größten Investoren zählen die Autobauer Tesla und BMW, die mit Investitionen in Höhe von 5 Milliarden US$ (Tesla) und 860 Millionen US$ (BMW) zukünftig Elektroautos in Mexiko herstellen werden.
Nach Angaben des Verbandes der Industrieparkbetreiber AMPIP (Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados) stieg die Anzahl der Industrieparks allein zwischen 2019 und 2022 von 273 auf 432 Parks. "Bis Ende 2024 werden 50 neue Industrieparks hinzukommen", so Sergio Argüelles, Präsident von AMPIP gegenüber mexikanischen Medien. Die Kosten für die neuen Parks belaufen sich laut Argüelles auf insgesamt 900 Millionen US$. "Neue Industrieparks sind nötig, da in nördlichen Grenzstädten wie Tijuana, Ciudad Juárez oder Nuevo Laredo weniger als 1 Prozent der Industrieflächen verfügbar sind", so Sergio Argüelles. AMPIP bietet hier eine Übersichtskarte mit allen Industrieparks in Mexiko.
Industrieimmobilien in Mexiko-Stadt sind teuer
Der Bestand an Industrieimmobilien in den wichtigsten Industriezentren teilt sich nach Angaben des Immobilienberaters Colliers International wie folgt auf: 30 Millionen Quadratmeter in der Metropolregion Mexiko-Stadt, 19 Millionen Quadratmeter im Großraum Monterrey, 16 Millionen Quadratmeter in Guadalajara, 11 Millionen Quadratmeter in Querétaro, 8 Millionen Quadratmeter in Ciudad Juárez und 3 Millionen Quadratmeter in Tijuana. Die günstigsten Monatsmieten unter den genannten Orten bietet Querétaro mit 6 US$ je Quadratmeter (Industriegebäude Klasse A). In Guadalajara, Ciudad Juárez und Tijuana liegen die Monatsmieten bei 7 bis 7,50 US$ je Quadratmeter, während sie in Monterrey mit 7,94 US$ etwas höher sind. Die höchsten Mieten für Industrieimmobilien werden in Mexiko-Stadt verlangt (11,50 US$ je Quadratmeter).
Die meisten Industrieimmobilien in der Metropolregion Mexiko-Stadt befinden sich im Korridor CTT (Cuautitlán, Tultitlán, Tepotzotlán) im Norden der Hauptstadt sowie im benachbarten Ort Tlalnepantla. Hier betreiben unter anderem Amazon, Mercado Libre, Coca-Cola und Pepsi Distributionszentren und Ford ein Automobilwerk. In Monterrey konzentriert sich das Angebot auf die Stadtteile Apodaca (Klasse A) und Guadalupe (Klasse B). In Guadalajara ist der Vorort El Salto vor allem wegen seiner Nähe zum Flughafen ein beliebter Standort für Industrieimmobilien.
Büroleerstand hoch
Die Büroflächen in den Großstädten sind auch nach dem Ende der Coronapandemie nicht gefüllt, da sich in vielen Unternehmen hybride Arbeitsmodelle etabliert haben. Laut Colliers International standen im 2. Quartal 2023 insgesamt 24,8 Prozent der Bürofläche (Klassen A+ und A) in Mexiko-Stadt leer, gegenüber einer Leerstandsquote von 15 Prozent Ende 2019. Das größte Angebot an Büroflächen befindet sich in den Stadtteilen Santa Fe, Polanco, Insurgentes und Reforma. Die größte Nachfrage nach Büroflächen sieht Colliers International derzeit in Polanco. In der nördlichen Industriestadt Monterrey ist die Leerstandsquote mit 22 Prozent (Klassen A+, A und B) etwas geringer. In Querétaro liegt die Leerstandquote bei 24,3 Prozent.
Laut Colliers International liegen die Büromieten weiterhin unter dem Niveau von vor der Pandemie. In Mexiko-Stadt wird Mitte 2023 je Quadratmeter im Schnitt 23,37 US$ für Klasse A+ und 21,10 US$ für Klasse A verlangt. Für Monterrey wird ein durchschnittlicher Mietpreis von 17 US$ angegeben, der jedoch je nach Klasse stark variieren kann. In Querétaro sind die Mieten mit durchschnittlich 12,76 US$ je Monat/Quadratmeter deutlich niedriger.
Auch Shoppingmalls haben sich noch nicht vollständig von der Pandemie erholt. Nach Angaben des Einzelhandelsverbandes ANTAD sind die Flächen in den Einkaufszentren landesweit zu 90,5 Prozent ausgelastet, vor der Pandemie waren es 98 Prozent. Dennoch wird in neue Shoppingmalls investiert. Landesweit seien aktuell 30 neue Einkaufszentren im Bau, so ANTAD.
