Immobilienrecht in Luxemburg

Wie in Frankreich, so geht auch in Luxemburg bereits mit Abschluss des Kaufvertrages das Eigentum über.  Der Eigentumsübergang ist daher nicht von einer zusätzlichen Eintragung abhängig. Dritten gegenüber kann das Eigentum aber nur entgegen gehalten werden, wenn es in das Grundstücks- und Hypothekenregister eingetragen ist. Dies wiederum setzt das Vorliegen eines notariell beurkundeten Vertrages voraus. Faktisch ist daher (wie in Deutschland auch) ein notarieller Vertrag erforderlich. Hierbei muss der Notar überprüfen, ob der Eigentumsübertragung Hindernisse, etwa durch vertragliche oder gesetzliche Vorkaufsrechte, entgegenstehen.

Eine Besonderheit in Luxemburg stellt der Kaufvorvertrag dar (Compromis de vente), der bei vielen Immobilientransaktionen geschlossen wird. Dieser Kaufvorvertrag ist ein bindender Vertrag, der die Unterzeichnenden zum Kauf beziehungsweise Verkauf zu einem bestimmten Preis verpflichtet. Da der Kaufvorvertrag eine echte Verpflichtung darstellt ist es üblich, diesen mit Vorbehaltsklauseln, zum Beispiel der Bedingung, dass ein Bankdarlehen zur Finanzierung gewährt wird, zu versehen. Der zwischen den Unterzeichnenden verbindliche Vorvertrag wird Dritten gegenüber erst durch die notarielle Beurkundung wirksam. Die Unterzeichnung eines Kaufvorvertrages ist nicht zwingend. Käufer und Verkäufer können ohne einen solchen einen Notar aufsuchen und den Kaufvertrag schließen. Der Käufer läuft dann jedoch Gefahr, das Vorkaufsrecht, das er auf die Immobilie gehabt hätte, zu verlieren.

Auch nach luxemburgischem Recht können Grundstücke mit Grundpfandrechten belastet werden. Im Unterschied zur Rechtslage in Deutschland gibt es in Luxemburg allerdings nur zwei Formen der dinglichen Sicherung an unbeweglichen Sachen, nämlich das sogenannte Privileg (privilège), Art. 2095 ff. Code Civil, einem Vorzugspfandrecht nach deutschem Recht vergleichbar sowie die Hypothek (hypothèque), Art. 2114 ff. Code Civil. Eine Grundschuld dagegen existiert nicht. Die Hypothek ist streng akzessorisch, das heißt vom Bestand der zu sichernden Forderung abhängig und sichert im Fall der Insolvenz die Vorrangstellung des Gläubigers am Verkaufserlös des Grundstücks. Die Hypothek hat immer eine bestimmte Dauer, deren Laufzeit mit der Eintragung beginnt.

Der Erwerb von Grundeigentum durch EU-Staatsangehörige unterliegt keinen besonderen ausländerspezifischen Beschränkungen.

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