Investment Guide to Germany

Besteuerung von Grundstücken

Grundstückseigentümer in Deutschland sind zur jährlichen Entrichtung von Grundsteuer sowie zur einmaligen Entrichtung von Grunderwerbssteuer verpflichtet.

Grundsteuer

Der Steuersatz der Grundsteuer hängt von der Nutzungsart des Grundstücks ab. Dabei wird zwischen zwei Kategorien unterschieden:

  • Grundsteuer "A": Grundstücke für land- und forstwirtschaftliche Nutzung
  • Grundsteuer "B": sonstige bebaute und bebaubare Grundstücke

Ab 2025 wird eine dritte Grundsteuer „C“ eingeführt, die die Kommunen für baureife unbebaute Grundstücke in Gebieten mit besonderem Wohnraumbedarf ansetzen können.

Grundsteuersatz

Der Grundsteuersatz wird berechnet durch Multiplikation von:

1. dem festgestellten Einheitswert des Grundstückes

Der sogenannte Einheitswert eines Grundstückes wird vom zuständigen Finanzamt festgesetzt. Er basiert auf Wertschätzungen von Grundstücken aus dem Jahr 1964 (1935 für die Neuen Bundesländer) und ist aus diesem Grund in der Regel deutlich geringer als der aktuelle Verkehrswert eines Grundstückes.

2. der Grundsteuermesszahl

Die Grundsteuermesszahl variiert zwischen 0,26% und 1%, abhängig von der Nutzungsart des Grundstücks und dem Bundesland, in dem Grundstück liegt.

3. dem kommunalen Hebesatz

Vergleichbar dem kommunalen Hebesatz bei der Gewerbesteuer wird auch der kommunale Hebesatz im Bereich der Grundsteuer von jeder Gemeinde individuell festgesetzt. Dabei legen die Gemeinden für die Grundsteuer "A" und für die Grundsteuer "B" einen eigenen Hebesatz fest, wobei in der Regel der Hebesatz der Grundsteuer "B" etwas höher ausfällt.

Beispielrechnung

Beispiel für die Berechnung des Grundsteuersatzes für ein Gewerbegebäude in einer Gemeinde in einem Bundesland im Westen Deutschlands mit einem durchschnittlichen Hebesatz für die Grundsteuer "B" von 464 Prozent:

Festgestellter Einheitswert

EUR 1.000.000 (Beispiel)

x Grundsteuermesszahl

x 0,35%

x Kommunaler Hebesatz "B"

x 464%

= Grundsteuersatz

= EUR 16.240 (~1,62% des festgestellten Einheitswertes)

Grundsteuerreform

Ab 2025 greift eine Grundsteuerreform. Diese behält das dreistufige System bei, sieht jedoch eine neue Bewertung der Grundstücke zum 1.1.2022 vor. Im Gegenzug wird ab 2025 die Grundsteuermesszahl in vielen Fällen auf 0,034% abgesenkt. 

Darüber hinaus wird sich die Berechnung der Einheitswerte vereinfachen, da vermehrt auf Durchschnittswerte zurückgegriffen werden wird.

Die Bundesländer erhalten über eine Öffnungsklausel die Möglichkeit, ab 2025 abweichende eigene Regelungen für die Berechnung der Grundsteuer aufzustellen.

Grunderwerbssteuer

Wird Grundeigentum in Deutschland erworben oder sonst wie übertragen, muss eine einmalige Grunderwerbssteuer (in der Regel vom Erwerber des Grundstücks) gezahlt werden. Je nach Bundesland beträgt die Höhe der Grunderwerbssteuer 3,5 Prozent - 6,5 Prozent des vereinbarten Kaufpreises.

*fällig auch bei Zwangsversteigerungen, Tausch etc.; nur wenn der Kaufpreis EUR 2.500 übersteigt

Grunderwerbssteuersätze in den jeweiligen Bundesländern 2020

3,5%

Bayern, Sachsen

4,5%

Hamburg

5,0%

Baden-Württemberg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt

6,0%

Berlin, Hessen

6,5%

Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen

Die Grunderwerbssteuer muss ebenfalls gezahlt werden, wenn in einer Personengesellschaft mit Grundstückseigentum innerhalb von fünf Jahren die Gesellschaftsanteile zu 95 Prozent übertragen werden.

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