Wohnungsbau zeigt durchwachsene Entwicklung

Die gestiegene Anzahl erteilter Baugenehmigungen gibt Hoffnung. Bei Einfamilienhäusern legten sie im ersten Halbjahr um 157 Prozent zu und bei Zwei- und Mehrfamilienhäusern um 68 Prozent. Es bleibt abzuwarten, wie viele Projekte tatsächlich umgesetzt werden.

Die türkische Zentralbank hat die Leitzinsen seit September 2021 zweimal gesenkt. Die niedrigeren Zinsen könnten der Baubranche, speziell dem Wohnungsbau, neue Schwungkraft geben. Negativ dürften sich allerdings die rekordhohen Baustoffpreise auswirken. 

Die Zinssenkungen werden voraussichtlich den Druck, die Baupreise zu erhöhen, steigern. Die ohnehin hohe Inflation dürfte weiter steigen. Zudem hat die Türkische Lira (TL) nach den Ankündigen der Zentralbank gegenüber dem Euro und US-Dollar weiter an Wert verloren. Die Preise importierter und lokal produzierter Baustoffe dürften daher steigen. Überdies demonstriert die Zinssenkung die starke Einflussnahme der Regierung auf die Geldpolitik der Zentralbank. Die Unsicherheiten dämpfen das Investitionsklima.

Überangebot an Wohnimmobilien schwächt ab

Auf dem Wohnungsmarkt herrscht ein Angebotsüberhang. In den vergangenen 12 Monaten ging dieser deutlich zurück. Zum einen bescherten niedrige Zinsen und geförderte Immobilienkredite im Rahmen des staatlichen Covid-19 Rettungsprogramms dem Wohnimmobilienmarkt 2020 eine hohe Nachfrage. Es wurden 1,5 Millionen Wohnimmobilien verkauft, rund 11 Prozent mehr als im Jahr 2019. Zum anderen wurden weniger neue Projekte umgesetzt. In der ersten Jahreshälfte 2021 waren die Verkaufszahlen leicht rückläufig.

Die Niedrigzinszeit endete im November 2020 mit der Erhöhung des Leitzins durch die Zentralbank. Die Nachfrage ging deutlich zurück. Viele Vorhaben wurden in Erwartung erneut sinkender Zinsen aufgeschoben. Die Darlehenszinsen beliefen sich 2020 auf 0,64 Prozent bei neuen und 0,74 Prozent bei gebrauchten Wohnimmobilien. Die niedrigeren Zinsen wurden 2020 genutzt, um zuvor unvollendete Projekte abzuschließen. Im Januar 2021 betrug der Zins zwischen 1,3 und 1,9 Prozent. 

Großes Interesse an Bestandsimmobilien

Von den rund 0,6 Millionen verkauften Wohnimmobilien im ersten Halbjahr 2021 waren 33 Prozent Erstkäufe. Der Trend zum Kauf von Bestandsimmobilien wird sich fortsetzen. Grundsätzlich sind zwar neue Gebäude wegen der besseren Erdbebensicherheit beliebter, aber aufgrund der günstigeren Preise bleiben Wohnungen im Altbestand die erste Wahl. Trotzdem legten die Preise auch bei Bestandsimmobilien zu. Sie stiegen 2020 um 28 Prozent. Um die Inflation bereinigt legten sie um rund 6 Prozent zu.

Die Projektentwickler suchen nach neuen Kundengruppen. Bezahlbarer Wohnraum könnte ein neues Segment werden. Darin ist der staatliche Sektor ebenfalls ein wichtiger Akteur: Der Projektentwickler TOKI will 2021 rund 100.000 neue Wohnungen auf den Markt bringen. TOKI ist im sozialen Wohnungsbau tätig. Viele Projekte finden im Rahmen des Transformationsprogramms für erdbebengefährdete Stadtteile statt. Zwischen 2011 und 2023 sind insgesamt 700.000 neue Wohnungen geplant.

Ausländer kaufen mehr Wohnimmobilien

Im Jahr 2021 geht es wieder aufwärts. Die Einreisebeschränkungen sind weitgehend aufgehoben und die Währungsschwäche der türkischen Lira macht Investitionen für Ausländer attraktiv. Im ersten Halbjahr 2021 wurden 20.488 Wohnungen an im Ausland lebende Türken, die mit ihren Ersparnissen Immobilien in der Heimat erwerben wollen oder an andere Ausländer, die Investitionsobjekte oder einen festen Wohnsitz in der Türkei suchen, verkauft. Fast 40 Prozent mehr im Vergleich zur Vorjahresperiode. Besonders gefragt waren im betrachteten Zeitraum Istanbul (10.108), Antalya (3.990) und Ankara (1.276). Die Käufer kamen vor allem aus dem Iran, Irak, Russland, Afghanistan und Aserbaidschan.

Der Mindestwert einer gekauften Immobilie, der zum Erwerb der türkischen Staatsbürgerschaft berechtigt und damit ein Aufenthaltsrecht sichert, wurde im September 2018 auf 250.000 US-Dollar gesenkt. Vor dieser Regelung wurden deutlich weniger Wohnungen an Ausländer verkauft.

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