Der Bau von Logistikzentren boomt

Wohnungsbau schwächt sich ab

Das abflachende reale Wachstum des polnischen Bruttoinlandsprodukts (BIP) 2022 auf laut Regierungsprognose +3,8 Prozent beeinträchtigt auch den Hochbau (2021: +5,9 Prozent). Der bisher dynamische Wohnungsbau schwächt sich ab. Die Anzahl der Wohneinheiten, für deren Bau eine Genehmigung erteilt beziehungsweise ein Entwurf eingereicht wurde, ging laut Statistischem Hauptamt GUS im 1. Halbjahr 2022 um 0,5 Prozent gegenüber dem 1. Halbjahr 2021 leicht auf 170.803 zurück.

Neu begonnen wurde demnach gleichzeitig mit dem Bau von 119.707 Wohneinheiten (-17,2 Prozent). Darunter waren 71.563 Einheiten, die zum Verkauf oder zur Vermietung bestimmt sind (-18,4 Prozent), und 46.400 von privaten Bauherren errichtete (-14,5 Prozent). Übergeben wurden 109.411 Wohneinheiten (+3,8 Prozent).

Zurückhaltung beim Wohnungskauf 

Die Baukosten steigen wegen immer teurerer Baumaterialien wie Holz, Glas, Stahl und Dämmstoffen sowie höherer Löhne. Das wachsende Zinsniveau, strengere Kriterien zur Beurteilung der Kreditwürdigkeit und wirtschaftliche Unsicherheiten halten immer mehr Polen von der Entscheidung zu einem Wohnungskauf ab. Eine Alternative sind von privaten Bauherren individuell errichtete Eigenheime, bei denen diese Einfluss auf den Baufortschritt und die Kosten nehmen können.

Im Bau befanden sich Ende Juni 2022 laut GUS immerhin noch 881.600 Wohneinheiten (+1,6  Prozent gegenüber Ende Juni 2021). Das bietet auch deutschen Anbietern von Baubedarf und Know-how weiter gute Kooperationschancen und Zuliefermöglichkeiten. Nachhaltige und energiesparende Lösungen geraten in den Fokus. Bestandsgebäude erhalten Wärmepumpen oder neue Heizkessel.  

Einfamilienhäuser als vorteilhafte Alternative

Laut GUS wurde 2021 der Bau von rund 341.200 Wohneinheiten genehmigt, beziehungsweise es wurden Entwürfe dafür eingereicht (+23,6 Prozent gegenüber 2020), fast alle (98,4 Prozent) für Neubauten (335.577). Von diesen wiederum entsteht knapp die Hälfte (48,3 Prozent) in Mehrfamilienhäusern, wo eine durchschnittliche Nutzfläche pro Wohnung von 53,9 Quadratmetern geplant ist, in Einfamilienhäusern von 131,1 Quadratmetern. Im Jahr 2021 wurden 173.346 Wohneinheiten in 157.411 Einfamiliengebäuden geplant.

Den Bau von Häusern mit bis zu 70 Quadratmetern vereinfachen seit Anfang 2022 geltende Verfahren. Ein Eigentümer eines Baugrundstücks, der das Häuschen selbst nutzt, kann es ohne Genehmigung bauen. Stärker verantwortlich ist nun sein Planungsbüro einschließlich Formalitäten und Dokumentation. Das Hauptamt für Bauaufsicht GUNB will 70 verschiedene fertige Entwürfe für solche Häuser kostenlos anbieten. Der Gesetzgeber erwägt eine Ausdehnung auch auf größere Häuser.

Der Gesamtwert der Arbeiten im Gebäudebau stieg 2021 laut GUS auf Złoty-Basis real um 4,5 Prozent auf 15,5 Milliarden Euro. Bei den größeren Betrieben ab zehn Mitarbeitern betrug der Zuwachs 4,7 Prozent auf 7,9 Milliarden Euro. Im 1. Halbjahr 2022 expandierte dieser Wert um 24,6 Prozent gegenüber dem schwachen 1. Halbjahr 2021 auf 4,3 Milliarden Euro.

Unter den 2021 übergebenen 22.535 Nicht-Wohnungsgebäuden waren laut GUS 8.502 übrige, vorwiegend landwirtschaftliche (+1,3 Prozent gegenüber 2020), 3.189 Industrie- und Lagerbauten (-1,6 Prozent), 2.713 Handels- und Dienstleistungsobjekte (+2,3 Prozent), 1.661 Hotels und Herbergen (-12,1 Prozent), 636 Gebäude für Kultur, Ausbildung, Gesundheit, Sport (+4,3 Prozent) sowie 476 Bürohäuser (-9,7 Prozent). Außerdem wurden 2.404 Bestandsbauten erweitert (-12,7 Prozent). Die 2021 übergebene Gesamtfläche in Neu- und Erweiterungsbauten betrug 14,1 Millionen Quadratmeter (-8,4 Prozent).

Mehr Nicht-Wohnungsbauten genehmigt

Rund 35.000 Baugenehmigungen für Nichtwohnbauten wurden 2021 erteilt (+16,5 Prozent) mit einer Gesamtfläche von 20,4 Millionen Quadratmetern (+27,8 Prozent). Rund 55,0 Prozent der Fläche betreffen Industrie- und Lagerhallen, gefolgt von übrigen (17,2 Prozent), Handels- und Dienstleistungsgebäuden (13,3 Prozent) und anderen. Die Industrie bleibt aktiv: Laut GUS planen 41,6 Prozent ihrer Unternehmen 2022 gegenüber 2021 unveränderte Investitionen; 31,6 Prozent wollen ihre Aufwendungen erhöhen und 26,8 Prozent reduzieren.

Büroflächen sind wegen Arbeit im Homeoffice weniger gefragt, manche werden zu Multifunktionsobjekten und erhalten Wohn- sowie Hotelflächen, Dienstleistungs- und Freizeiteinrichtungen. Der Bauträgerverband PZFD will wenig genutzte Bürohäuser und Einkaufszentren in Wohnraum umwandeln. Ende März 2022 gab es laut Colliers 12,4 Millionen Quadratmeter moderne Handelsflächen, 2022 sollen 350.000 Quadratmeter hinzu kommen, von denen sich 244.000 Quadratmeter im Bau befanden, vor allem Handelsparks mit mehreren Gebäuden. Einkaufszentren werden weniger besucht.

Grüne Lagerflächen stark gefragt

Laut der Polnischen Vereinigung für Ökologischen Bau PLGBC hatten Ende 2021 schon 40 Prozent der modernen Lagerhallen (knapp 10 Millionen Quadratmeter) Umweltzertifikate. Ein Mehrkriterienzertifikat hatten laut Savills 398 Logistikobjekte. Der dynamische Onlinehandel gibt dem Logistiksektor Auftrieb, kleinere, automatisierte Warenlager entstehen bei Ballungszentren. Firmen verlagern ihr Geschäft aus östlichen Nachbarländern nach Polen, was den Bedarf weiter erhöht.

Logistikunternehmen mit mindestens zehn Mitarbeitern investierten 2021 laut GUS 3,1 Milliarden Euro (2020: knapp 2,7 Milliarden Euro). Im 1. Quartal 2022 sanken diese Aufwendungen gegenüber dem Boom im 1. Quartal 2021 auf Złoty-Basis nominal um 8,0 Prozent auf 0,4 Milliarden Euro. Ende März 2022 befanden sich laut der Gesellschaft Axi Immo 4,9 Millionen Quadratmeter moderne Lagerhallen im Bau. Allein im 1. Quartal 2022 kamen fast 1,3 Millionen Quadratmeter hinzu, so dass die vorhandene Gesamtfläche 25 Millionen Quadratmeter übersteigt.

 

Von Beatrice Repetzki | Berlin

Kostensteigerungen bedrohen kleinere Unternehmen

Die zahlreichen polnischen Baubetriebe sind überwiegend kleine sowie mittelständische Unternehmen und fungieren oft als Unterauftragnehmer für große Konzerne. Die Verkäufe der Bau- und Montagebranche (Unternehmen mit mindestens zehn Mitarbeitern) betrugen 2021 laut dem Statistischen Hauptamt GUS 25,6 Milliarden Euro. Sie erhöhten sich im 1. Halbjahr 2022 auf Złoty-Basis nominal gegenüber dem 1. Halbjahr 2021 um 24,5 Prozent auf 11,7 Milliarden Euro.

Baufirmen mit mindestens zehn Mitarbeitern beschäftigten Mitte 2022 insgesamt 462.000 Mitarbeiter (+0,3 Prozent gegenüber Mitte 2020), darunter 161.000 im Gebäudebau (+1,3 Prozent). Der durchschnittliche Monatslohn (brutto) lag im Hochbau im Juni 2022 bei 1.278 Euro (auf Zloty-Basis nominal +13,6 Prozent gegenüber Juni 2021).

Problematisch sind insbesondere für kleine und mittelständische Unternehmen (KMU) die steigenden Preise für Baumaterialien, Brennstoffe und Energie. Gerade Stahl und Holz hatte Polen vor dem Krieg in der Ukraine zu einem beträchtlichen Teil aus östlichen Nachbarländern importiert. Hinzu kommen laut Damian Kaźmierczak vom Polnischen Arbeitgeberverband der Bauwirtschaft PZPB steigende Löhne und ein Arbeitskräftemangel. Vor allem KMU hatten viele Ukrainer beschäftigt, von denen etliche nun in ihrem Land kämpfen müssen. So ist mit Verzögerungen bei Bauvorhaben zu rechnen, und gerade für KMU wächst das Risiko der Zahlungsunfähigkeit.

Marktführer Budimex S.A. hat dagegen trotz rückläufigem Umsatz mit seinem Nettogewinn 2021 von 216,0 Millionen Euro ein solides Finanzpolster. Neben den in der Tabelle erwähnten zählen zu den Großunternehmen in Polen Strabag, Porr, Unibep, Warbud, Mirbud, Skanska, Dekpol und andere. Die Consultingfirma Deloitte listet in ihrer Analyse „Polnische Baugesellschaften 2021“ (Polskie Spolki Budowlane 2021) vom 14. Dezember 2021 die Top 15 im Jahr 2020 auf.

Bauträger verkaufen weniger Wohnungen

Die 17 börsennotierten Bauentwicklungsgesellschaften verkauften im 2. Quartal 2022 laut der Immobilienfirma CBRE gut 4.600 Wohnungen. Das waren 42 Prozent weniger als im 2. Quartal 2021. Die Quadratmeterpreise begannen zu sinken. Die Bauträger setzen nun auf Käufer, die keinen Kredit benötigen und angesichts der anziehenden Inflation in Immobilien investieren. Die führende Firma Dom Development verkaufte im 1. Halbjahr 2022 laut der Tageszeitung Rzeczpospolita 1.559 Wohnungen (-26,3 Prozent gegenüber dem 1. Halbjahr 2021), gefolgt von Murapol mit 1.426 Wohnungen (-4,4 Prozent), Atal mit 1.340 Wohnungen (-35,3 Prozent), Robyg mit 1.241 Wohnungen (-40,9 Prozent), der Grupa Echo-Archicom mit 1.027 Wohnungen (-40,3 Prozent) und anderen. Echo Investment hatte 66 Prozent der Aktien des Bauträgers Archicom aus Wroclaw (Breslau) 2021 übernommen.   

Von Beatrice Repetzki | Berlin

Die Gesamtinvestitionen wuchsen in Polen laut dem Statistischen Hauptamt GUS 2021 auf Złoty-Basis real um 1,0 Prozent auf 71,6 Milliarden Euro, die in Bauten sanken um 0,5 Prozent auf 39,2 Milliarden Euro. Unternehmen ab 50 Mitarbeitern wandten 36,6 Milliarden Euro auf (2020: 33,7 Milliarden Euro), darunter 13,9 (12,9) Milliarden Euro für Bauten, im 1. Quartal 2022 rund 2,5 Milliarden Euro (+1,4 Prozent zum dem 1. Quartal 2021).

Staatliche Garantie statt Eigenanteil

Bedürftige aber dennoch kreditwürdige Polen erhalten seit Ende Mai 2022 Wohnungsbaukredite ohne Eigenanteil. Die Landeswirtschaftsbank (Bank Gospodarstwa Krajowego, BGK) garantiert dabei innerhalb bestimmter Limits bis zu 20 Prozent des Kreditbetrages (maximal 20.661 Euro).   

Hinderlich sind steigende Zinsen und strengere Kriterien der Banken zur Beurteilung der Kreditwürdigkeit. Die Zentralbank NBP hob am 08. Juli 2022 den Leitzins auf 6,5 Prozent an. Zur Entlastung der Schuldner gelten seit 29. Juli 2022 „Hypothekenferien“, wodurch die Rückzahlung von Złoty-Krediten 2022 und 2023 für jeweils vier Monate kostenlos ausgesetzt werden kann. Mit solchen waren im April 2022 Privathaushalte laut NBP in Höhe von 84 Milliarden Euro belastet. Bedrängt sind wegen der Złoty-Schwäche Haushalte mit Krediten in Schweizer Franken. Im Mai 2022 hatten diese solche Kredite von noch knapp 15 Milliarden Euro zu tilgen. Das Büro für Kreditinformation BIK zählte im Mai 2022 nur 23.800 Anträge auf Wohnungsbaukredite (-51,6 Prozent zu Mai 2021, Juni: -59,9 Prozent zu Juni 2021).

Mehr Pflichten für Bauentwickler

Eine Novelle des Gesetzes aus dem Jahr 2012 zur Bauentwicklung trat großenteils am 01. Juli 2022 in Kraft, das Wohnungskäufer noch besser schützen soll. Es belegt die Bauträger mit erweiterten Informationspflichten und finanziellen Belastungen. Sie müssen beim Beginn eines Wohnungsverkaufsprozesses mehr Dokumente bereit halten. Schon dann sind treuhänderische Konten für jeden Käufer zu eröffnen. Für jede Investitionsaufgabe ist ein gesondertes Konto anzulegen.

Die Bauentwickler müssen einem Betrag von 1 Prozent des Wertes jeder verkauften Wohnung in einen Garantiefonds, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), vorbehaltlos einzahlen, auch wenn der Käufer vom Vertrag zurück tritt. Geht ein Bauentwickler Bankrott, erhält der Käufer aus dem DFG seine bereits gezahlten Raten zurück. Bei erheblichen Mängeln des Objekts hat ein Käufer das Recht, vom Kaufvertrag zurückzutreten. Die Bank, die dem Bauentwickler den Kaufpreis je nach Baufortschritt überweist, überträgt ihm die letzte Tranche erst nach Unterzeichnung der Kaufurkunde, durch die der Eigentumswechsel vollzogen wird.

Partnerschaften erwünscht

Projekte sollen verstärkt als Öffentlich-Private-Partnerschaften (ÖPP) verwirklicht werden, einige listet das Institut für ÖPP, IPPP, auf. Dabei handelt es sich oft um kleinere Vorhaben wie den Verwaltungssitz des Landkreises Otwock (Otwozk) oder einen Kindergarten in Szczecin (Stettin). Auch Umweltschutzmaßnahmen werden von privaten Partnern finanziert. Die Stadt Płock (Plozk) führt energetische Modernisierungen bei 27 öffentlichen Gebäuden als ÖPP durch. Die ÖPP-Abteilung des Ministeriums für Fonds und Regionalpolitik nennt als weiteres Vorhaben den Bau und die Erhaltung eines Staatsarchivs für rund 62 Millionen Euro.

Öffentliche Ausschreibungen gibt das Amt für Öffentliche Aufträge UZP bekannt. Der Schwellenwert für EU-weit auszuschreibende Bauleistungen beträgt 5,382 Millionen Euro. Private Vorhaben können freiwillig ausgeschrieben werden. Hier werden mitunter Wettbewerbe organisiert und mit einer kleinen Auswahl von Architekten oder Ingenieuren und Bauträgern verhandelt. Kleinere private Projekte werden über persönliche Kontakte und Empfehlungen vergeben. Besondere Hürden für deutsche Unternehmen gibt es nicht. Baugenehmigungen können elektronisch beantragt werden beim Hauptamt für Bauaufsicht GUNB.

Ökologische Baulösungen immer wichtiger

Von März 2021 bis März 2022 stieg laut der Polnischen Vereinigung für Ökologischen Bau PLGBC die Anzahl der Gebäude mit Umweltzertifikat um 24 Prozent auf 1.359 mit einer Gesamtfläche von 28,6 Millionen Quadratmetern. Davon waren 502 Bestandsbauen und 857 Gebäude im Bau. Führend sind hier Bürohäuser. In Warschau etwa sind laut der Immobilienfirma Savills über 40 Prozent der Büroflächen zertifiziert. Andere Gebäude ziehen nun nach.

Verbreitet sind internationale Umweltzertifikate, vor allem BREEAM, seltener LEED oder DGNB, im Kommen sind WELL und Fitwell. Der Bürokomplex Podium Park in Kraków (Krakau) etwa hat ein BREEAM-Zertifikat der Höchststufe Outstanding. Ein inländisches Zertifikat ist „Zielony Dom“ (Grünes Haus) der PLGBC. Im Rahmen des Programms Zielony Dom und Zielona Hypoteka (Grüner Wohnungsbaukredit) bieten mehrere Banken weitgehend provisionsfreie Vorzugskredite für den Bau oder den Kauf von Häusern an, deren jährlicher Energieverbrauch 40 Kilowattstunden pro Quadratmeter nicht übersteigt.

Polen will bis 2050 gut die Hälfte seiner Gebäude thermomodernisieren. Von 14 Millionen Bestandsgebäuden sind 40 Prozent Einfamilienhäuser. Der Heizungserneuerung darin dient bei neueren Objekten das Programm „Moje Ciepło“ (Meine Wärme, Einbau von Wärmepumpen) und bei älteren „Czyste Powietrze Plus“ (Saubere Luft, Austausch alter Kessel und Öfen), das nun Vorfinanzierungen und direkte Zahlungen an Installationsfirmen ermöglicht. Die Installation von Anlagen für Erneuerbare Energien in 6.000 Mehrfamilienhäusern soll bis 2026 mit 855 Millionen Euro bezuschusst werden. Kommunale Bestands- und Neubauwohnungen für Geringverdiener sollen eine Förderung für den Einbau von Heizungen mit geringen Emissionen erhalten.

Die GTAI stellt ausführliche Informationen zum Wirtschafts- und Steuerrecht sowie zu Einfuhrregelungen, Zöllen und nichttarifären Handelshemmnissen zur Verfügung.

Von Beatrice Repetzki | Berlin