Flexibel nutzbare Büros zum Wohlfühlen gefragt

Um Angestellten die Rückkehr ins Büro zu erleichtern, setzen Entwickler von Büroimmobilien in Polen auf moderne Konzepte. So werden Bürohäuser mit zusätzlichen Einrichtungen und Dienstleistungsangeboten ausgestattet, darunter Restaurants, Fitnessstudios oder Geschäfte. Auch umweltfreundliches und nachhaltiges Bauen gewinnt an Bedeutung. Bauentwickler müssen sich den neuen Anforderungen stellen.

Neue Bürobauten im Breslauer Stadtzentrum

Für die Innenstadt von Wrocław (Breslau) kündigte die polnische Bauentwicklungsfirma Echo Investment die Errichtung eines großen Bürokomplexes an. In drei Bauphasen soll dieser in zentraler Lage auf der Fläche einer ehemaligen Tankstelle entstehen. Der Beginn der Bauarbeiten ist für das 3. Quartal 2022 vorgesehen. Die Kosten für das Projekt mit rund 66.000 Quadratmeter vermietbarer Fläche veranschlagt Echo Investment auf 129 Millionen Euro. Im 3. Quartal 2024 sollen die ersten 13.500 Quadratmeter übergeben werden, weitere 22.900 Quadratmeter im 3. Quartal 2025 und die restlichen 29.700 Quadratmeter im 3. Quartal 2026.

Ganz in der Nähe errichtet Echo Investment bereits seit Ende 2019 das Gebäude MidPoint71 mit 14 Stockwerken und 37.000 Quadratmetern Bürofläche. Die ersten Mieter ziehen gerade ein, darunter das 3M Global Service Center. Polen ist ein beliebter Standort für das Outsourcing von Unternehmensprozessen durch internationale Player - ein Grund, warum attraktive Büroflächen gefragt bleiben. Echo Investment setzt auf dieses Marktsegment und erwarb im Februar 2021 die größte Breslauer Bauentwicklungsfirma Archicom. Sechs Bürohäuser stellte Echo Investment in Wrocław bereits fertig.

Der schwedische Skanska-Konzern baut fünf Bürohäuser im Zentrum von Wrocław, den Komplex Centrum Południe (Zentrum Süd). Zwei Häuser sind bereits fertig, das dritte wird gerade gebaut. Die beiden übrigen werden gerade geplant. Ganz in der Nähe entsteht das Haus Wielka 27 von i2 Development mit 14 Stockwerken und über 10.000 Quadratmetern  Fläche. Es soll Ende 2022 übergeben werden.

Rege Bautätigkeit im Warschauer Stadtteil Wola

Zum größten Bürozentrum Polens aber hat sich der Warschauer Stadtteil Wola entwickelt, hier gibt es bereits knapp 60 Bürogebäude mit über 1,13 Millionen Quadratmeter Bürofläche. Jetzt entstehen weitere, unter anderem die Gebäude Varso, Skysawa, The Bridge (Ghelamco), Studio (Skanska) und The Form.

Hinter den im westlichen Zentrum Warschaus gelegenen Wola fällt der weiter südlich nahe dem Chopin-Flughafen gelegene Stadtteil Służewiec mittlerweile zurück. Służewiec bietet über 1,08 Millionen Quadratmeter in fast 80 Bürohäusern. Hier ließ die Bautätigkeit nach.

Der Trend geht zu modernen, umweltfreundlichen und nachhaltig gebauten Büroflächen in attraktiver Lage. Das gilt insbesondere für Warschau, wie der Vorsitzende der Immobilienfirma Savills Poland, Tomasz Buras, gegenüber der Tageszeitung Rzeczpospolita äußerte. Ältere Bürogebäude in schlechteren Lagen gerieten zunehmend ins Hintertreffen. Für sie sind neue Konzepte gefragt.

Mehr Flexibilität bei den Nutzungsmöglichkeiten

Von Bedeutung ist laut Michał Karolkiewicz, Berater in der Büroabteilung von BNP Paribas Real Estate, mehr Flexibilität bei der Nutzung der Flächen. Trotz des anhaltenden Trends zum Homeoffice sei es wahrscheinlich, dass viele Mieter ihre Büroflächen nicht verringern werden. Dies diene auch dem Zweck, größere räumliche Abstände zwischen Beschäftigten zu ermöglichen. Büroräume sollten indes nach Bedarf an jeweils wechselnde Geschäftssituationen anpassbar sein, zum Beispiel kollaboratives Arbeiten ermöglichen oder für Telekonferenzen nutzbar sein. Auch die kurzfristige Verfügbarkeit spielt eine wachsende Rolle.

Um Anbieter und potenzielle Mieter zusammenzubringen, gibt es in Polen eine Reihe digitaler Plattformen. Die US-Consultingfirma für kommerzielle Immobilien Newmark startet eine umfangreiche Kooperation mit der polnischen Firma Cresa Polska im Bereich des Services für solche Gebäude wie Vermietung oder Marktforschung, die nun als Newmark Polska firmiert. Newmark betreibt zudem eine Plattform für flexibel nutzbare Büroflächen, die kurzfristig angemietet und individuell angepasst werden können. Flexibel gestaltbare Büroflächen offeriert auch Savills auf ihrer polnischen Plattform Workthere.pl. Zu den weiteren Anbietern zählen International Workplace Group (IWG), New Work und CitySpace. Andere Akteure dürften den Markt ebenfalls bald für sich entdecken. Laut Savills fehlen vor allem in regionalen Großstädten sogenannte Flex-Flächen.

Immer beliebter werden auch vielseitig nutzbare Mixed-use-Komplexe. Ein Beispiel ist die von Echo Investment geplante Anlage, die an der Stelle des abzureißenden Warschauer Einkaufszentrums Jupiter entstehen und auch ein Hotel und Kulturstätten beherbergen soll. Der in Wola auf 6,5 Hektar entstehende Komplex Towarowa 22 erhält rund 230.000 Quadratmeter Nutzfläche. Davon entfallen 110.000 Quadratmeter auf Handels- und Dienstleistungsflächen, 30.000 Quadratmeter auf Büroräume und 15.000 Quadratmeter auf Wohnungen. Der Wert der Investition wird zwischen 0,8 Milliarden und 1 Milliarde Euro veranschlagt. Andere Mixed-use-Projekte betreffen die Umgestaltung alter Fabrikbauten wie etwa der Fabryka Norblina oder der Brauerei Browary Warszawskie in der Hauptstadt.

Laut Karolkiewicz wurden 2021 in Polen schätzungsweise 800.000 Quadratmeter an modernen Büroflächen übergeben, darunter die Hälfte in der Hauptstadt. Warschau verfüge insgesamt bereits über 6 Millionen Quadratmeter. Bis 2024 dürften dort noch einmal 380.000 Quadratmeter Bürofläche hinzukommen.