Rahmenbedingungen

Die Gesamtinvestitionen wuchsen in Polen laut dem Statistischen Hauptamt GUS 2021 auf Złoty-Basis real um 1,0 Prozent auf 71,6 Milliarden Euro, die in Bauten sanken um 0,5 Prozent auf 39,2 Milliarden Euro. Unternehmen ab 50 Mitarbeitern wandten 36,6 Milliarden Euro auf (2020: 33,7 Milliarden Euro), darunter 13,9 (12,9) Milliarden Euro für Bauten, im 1. Quartal 2022 rund 2,5 Milliarden Euro (+1,4 Prozent zum dem 1. Quartal 2021).

Staatliche Garantie statt Eigenanteil

Bedürftige aber dennoch kreditwürdige Polen erhalten seit Ende Mai 2022 Wohnungsbaukredite ohne Eigenanteil. Die Landeswirtschaftsbank (Bank Gospodarstwa Krajowego, BGK) garantiert dabei innerhalb bestimmter Limits bis zu 20 Prozent des Kreditbetrages (maximal 20.661 Euro).   

Hinderlich sind steigende Zinsen und strengere Kriterien der Banken zur Beurteilung der Kreditwürdigkeit. Die Zentralbank NBP hob am 08. Juli 2022 den Leitzins auf 6,5 Prozent an. Zur Entlastung der Schuldner gelten seit 29. Juli 2022 „Hypothekenferien“, wodurch die Rückzahlung von Złoty-Krediten 2022 und 2023 für jeweils vier Monate kostenlos ausgesetzt werden kann. Mit solchen waren im April 2022 Privathaushalte laut NBP in Höhe von 84 Milliarden Euro belastet. Bedrängt sind wegen der Złoty-Schwäche Haushalte mit Krediten in Schweizer Franken. Im Mai 2022 hatten diese solche Kredite von noch knapp 15 Milliarden Euro zu tilgen. Das Büro für Kreditinformation BIK zählte im Mai 2022 nur 23.800 Anträge auf Wohnungsbaukredite (-51,6 Prozent zu Mai 2021, Juni: -59,9 Prozent zu Juni 2021).

Mehr Pflichten für Bauentwickler

Eine Novelle des Gesetzes aus dem Jahr 2012 zur Bauentwicklung trat großenteils am 01. Juli 2022 in Kraft, das Wohnungskäufer noch besser schützen soll. Es belegt die Bauträger mit erweiterten Informationspflichten und finanziellen Belastungen. Sie müssen beim Beginn eines Wohnungsverkaufsprozesses mehr Dokumente bereit halten. Schon dann sind treuhänderische Konten für jeden Käufer zu eröffnen. Für jede Investitionsaufgabe ist ein gesondertes Konto anzulegen.

Die Bauentwickler müssen einem Betrag von 1 Prozent des Wertes jeder verkauften Wohnung in einen Garantiefonds, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), vorbehaltlos einzahlen, auch wenn der Käufer vom Vertrag zurück tritt. Geht ein Bauentwickler Bankrott, erhält der Käufer aus dem DFG seine bereits gezahlten Raten zurück. Bei erheblichen Mängeln des Objekts hat ein Käufer das Recht, vom Kaufvertrag zurückzutreten. Die Bank, die dem Bauentwickler den Kaufpreis je nach Baufortschritt überweist, überträgt ihm die letzte Tranche erst nach Unterzeichnung der Kaufurkunde, durch die der Eigentumswechsel vollzogen wird.

Partnerschaften erwünscht

Projekte sollen verstärkt als Öffentlich-Private-Partnerschaften (ÖPP) verwirklicht werden, einige listet das Institut für ÖPP, IPPP, auf. Dabei handelt es sich oft um kleinere Vorhaben wie den Verwaltungssitz des Landkreises Otwock (Otwozk) oder einen Kindergarten in Szczecin (Stettin). Auch Umweltschutzmaßnahmen werden von privaten Partnern finanziert. Die Stadt Płock (Plozk) führt energetische Modernisierungen bei 27 öffentlichen Gebäuden als ÖPP durch. Die ÖPP-Abteilung des Ministeriums für Fonds und Regionalpolitik nennt als weiteres Vorhaben den Bau und die Erhaltung eines Staatsarchivs für rund 62 Millionen Euro.

Öffentliche Ausschreibungen gibt das Amt für Öffentliche Aufträge UZP bekannt. Der Schwellenwert für EU-weit auszuschreibende Bauleistungen beträgt 5,382 Millionen Euro. Private Vorhaben können freiwillig ausgeschrieben werden. Hier werden mitunter Wettbewerbe organisiert und mit einer kleinen Auswahl von Architekten oder Ingenieuren und Bauträgern verhandelt. Kleinere private Projekte werden über persönliche Kontakte und Empfehlungen vergeben. Besondere Hürden für deutsche Unternehmen gibt es nicht. Baugenehmigungen können elektronisch beantragt werden beim Hauptamt für Bauaufsicht GUNB.

Ökologische Baulösungen immer wichtiger

Von März 2021 bis März 2022 stieg laut der Polnischen Vereinigung für Ökologischen Bau PLGBC die Anzahl der Gebäude mit Umweltzertifikat um 24 Prozent auf 1.359 mit einer Gesamtfläche von 28,6 Millionen Quadratmetern. Davon waren 502 Bestandsbauen und 857 Gebäude im Bau. Führend sind hier Bürohäuser. In Warschau etwa sind laut der Immobilienfirma Savills über 40 Prozent der Büroflächen zertifiziert. Andere Gebäude ziehen nun nach.

Verbreitet sind internationale Umweltzertifikate, vor allem BREEAM, seltener LEED oder DGNB, im Kommen sind WELL und Fitwell. Der Bürokomplex Podium Park in Kraków (Krakau) etwa hat ein BREEAM-Zertifikat der Höchststufe Outstanding. Ein inländisches Zertifikat ist „Zielony Dom“ (Grünes Haus) der PLGBC. Im Rahmen des Programms Zielony Dom und Zielona Hypoteka (Grüner Wohnungsbaukredit) bieten mehrere Banken weitgehend provisionsfreie Vorzugskredite für den Bau oder den Kauf von Häusern an, deren jährlicher Energieverbrauch 40 Kilowattstunden pro Quadratmeter nicht übersteigt.

Polen will bis 2050 gut die Hälfte seiner Gebäude thermomodernisieren. Von 14 Millionen Bestandsgebäuden sind 40 Prozent Einfamilienhäuser. Der Heizungserneuerung darin dient bei neueren Objekten das Programm „Moje Ciepło“ (Meine Wärme, Einbau von Wärmepumpen) und bei älteren „Czyste Powietrze Plus“ (Saubere Luft, Austausch alter Kessel und Öfen), das nun Vorfinanzierungen und direkte Zahlungen an Installationsfirmen ermöglicht. Die Installation von Anlagen für Erneuerbare Energien in 6.000 Mehrfamilienhäusern soll bis 2026 mit 855 Millionen Euro bezuschusst werden. Kommunale Bestands- und Neubauwohnungen für Geringverdiener sollen eine Förderung für den Einbau von Heizungen mit geringen Emissionen erhalten.

Die GTAI stellt ausführliche Informationen zum Wirtschafts- und Steuerrecht sowie zu Einfuhrregelungen, Zöllen und nichttarifären Handelshemmnissen zur Verfügung.

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