Hochbau: Marktlage und Marktentwicklung

• Wohnungsbau im Zuge der Coronakrise eingebrochen
• Nachfrage nach Büroimmobilien sinkt wegen Homeoffice
• Einzelhandelsimmobilien sind weiter gefragt
• Lager- und Logistikzentren erleben ein Comeback

Das Statistikamt Ukrstat beziffert die Investitionen in den Wohnungsbau 2020 auf  rund 1,4 Milliarden US-Dollar (US$). Das waren nominal 34,3 Prozent weniger als 2019. Fertiggestellt wurden 5,75 Millionen Quadratmeter neuer Wohnfläche, rund 47,9 Prozent weniger als 2019.

Wohnungsbau im Zuge der Coronakrise eingebrochen

Der Rückgang ist eine Folge der Coronapandemie. Hinzu kommt laut einem Bericht der Nationalbank die stockende Reform der Staatlichen Architektur- und Bauinspektion (DABI). Demnach kommt es zu langen Verzögerungen bei der Erteilung von Baugenehmigungen und der Abnahme von Gebäuden. Dies gilt besonders für große Bauten, was den heftigen Einbruch im Wohnungsbau in der Hauptstadt Kiew erklärt.

Nach Ansicht der Nationalbank braucht der Wohnungsbau dringend eine bessere Regulierung, mehr Transparenz und eine angemessene Haftung seitens der Bauentwickler. In den jüngsten Jahren kam es zu Pleiten mehrerer Baufirmen (Arcada, Ukrbud, Ukogroup), bei denen mehr als 40.000 kleine Wohnungsinvestoren geschädigt wurden.

Die vergleichsweise niedrige Wohnfläche pro Kopf und der hohe Sanierungsbedarf des Altbestandes sorgen für einen konstanten Investitionsbedarf im ukrainischen Wohnungsbau. Negativ wirkt sich aber die schrumpfende Bevölkerung aus. Die Stimmung der Baufirmen hat sich in der Geschäftsklimaumfrage der Nationalbank im März 2021 zwar verbessert, bleibt aber verhalten.

Hypothekenprogramm gestartet

Impulse für den Wohnungsbau kommen von sinkenden Zinsen und mehr Hypothekenkrediten. Im Zeitraum von April 2019 bis Juni 2020 hat die Nationalbank den Leitzins von 18 auf 6 Prozent gesenkt. Wegen der steigenden Inflation wurde er im April 2021 aber auf 7,5 Prozent angehoben.

Im Laufe des Jahres 2020 hatten die Banken die Ausgabe von Hypotheken ausgeweitet. Im März 2021 legte die Regierung nach und startete ein Hypothekenprogramm mit einem subventionierten Zinssatz von 7 Prozent.  Das Volumen bleibt aber immer noch begrenzt, größtenteils fließen die Kredite in den Sekundärmarkt. Ein mangelhafter Schutz der Gläubigerrechte und die Intransparenz des Bausektors hemmen die Bereitschaft der Banken, mehr Kredite für den Neubau bereitzustellen.

Immobilien als Kapitalanlage begehrt

Nach Angaben der Nationalbank sind Wohnimmobilien in den vergangenen Jahren erschwinglicher geworden, was auf gestiegene Reallöhne zurückzuführen ist. Wegen des unterentwickelten Kapitalmarktes spielen Investitionen in Immobilien eine wichtige Rolle als Anlageobjekt. Im internationalen Vergleich ist die Rentabilität von Immobilieninvestitionen in der Ukraine sehr hoch.

Das Ministerium für die Entwicklung der Gemeinden und Territorien der Ukraine koordiniert zwei Wohnungsbauprogramme, deren Umfang aber sehr begrenzt ist. Im Rahmen des 2020 gestarteten Programms "Welyke budiwniztwo" (Große Baustelle) werden Schulen, Kliniken und Sportstätten saniert. Hinzu kommt 2021 das Programm "Welyka restawrazija", welches 72 Millionen US$ für die Erneuerung historischer Gebäude bereitstellt. 

Nachfrage nach Büroimmobilien sinkt wegen Homeoffice

Die Coronakrise hat große Auswirkungen auf den Büromarkt. Durch die Verlagerung der Arbeit ins Homeoffice ist die Nachfrage nach Büroflächen gesunken. Dadurch ist die Leerstandsquote 2020 deutlich gestiegen. Gleichzeitig gingen die Mietpreise um 15 bis 20 Prozent zurück. Statt rund 250.000 Quadratmetern wurden in Kiew 2020 nur 125.000 Quadratmeter neue Bürofläche fertiggestellt, so ein Analyst der CBRE Group in der Kyiv Post. Treibender Faktor bei der Nachfrage nach Büroflächen ist vor allem der boomende IT-Sektor.

Deutlich gestiegen ist in den vergangenen Jahren die Fläche von Coworking-Büros. Laut Angaben der Kyiv Post hat sich die Fläche in Kiew von 2014 bis Anfang 2021 von 9.000 auf 91.000 Quadratmeter verzehnfacht.

Einzelhandelsimmobilien sind weiter gefragt

Laut Angaben der Kyiv Post verfügte die Ukraine 2019 landesweit über 3,2 Millionen Quadratmeter Einzelhandelsfläche in modernen Einkaufszentren. Der größte Teil davon entfällt auf Kiew. Die Coronaeinschränkungen und der boomende Onlinehandel setzen den Ladenverkauf aber unter Druck.

Dennoch gibt es landesweit zahlreiche Neu- und Ausbauprojekte von Shopping-Malls. Ein Grund hierfür sind fehlende attraktive Treffpunkte im Winter. Laut Cushman & Wakefield werden bis Ende 2022 rund 650.000 Quadratmeter Einzelhandelsfläche hinzukommen. Die NAI Apollo Group hält sogar 1,8 Millionen Quadratmeter für möglich. Der Pro-Kopf-Bestand an modernen Einzelhandelsflächen liegt in den Regionen der Ukraine noch deutlich unter den Vergleichswerten in Europa. Bedarf besteht auch bei der Modernisierung älterer Einkaufszentren. Währenddessen bauen Supermarktketten wie ATB, Novus und die Baumarktkette Epicentr ihre Filialnetze weiter aus.

Lager- und Logistikzentren erleben ein Comeback

Der boomende Onlinehandel sorgt für eine wachsende Nachfrage nach Lager- und Logistikflächen. Nachdem in den vergangenen Jahren zahlreiche Projekte eingefroren wurden, kommen nun viele Vorhaben aufgrund der steigenden Nachfrage und der gestiegenen Mietpreise wieder auf den Tisch. Laut Angaben von Cushman & Wakefield wurden in den ersten drei Quartalen 2020 im Großraum Kiew keine neuen Lagerflächen fertiggestellt. Im Gesamtjahr wird der Zubau aber auf 85.000 Quadratmetern geschätzt. Weitere 60.000 Quadratmeter werden im Jahr 2021 erwartet.  

Es ist auch geplant Lagerflächen für die Landwirtschaft, die Nahrungsmittelindustrie und an den Flughäfen zu errichten.