Vertragsrecht

Ist ein Vertrag geschlossen und unterliegt dieser weder dem deutschen Sachrecht noch dem UN-Kaufrecht, das sowohl in Deutschland wie auch in Tschechien gilt, sind auf den Vertrag die Regelungen des tschechischen Bürgerliches Gesetzbuches anzuwenden. Dabei sind im Rahmen des Vertragsrechts folgende Punkte von besonderer Bedeutung:

Vertragsabschluss nach tschechischem Zivilrecht

Die allgemeinen Voraussetzungen für rechtsgeschäftliches Handeln sowie die Regelungen über den Abschluss, die Änderung und die Beendigung von Verträgen sind im tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuch (Gesetz Nr. 89/2012 Sb.) geregelt. Die speziellen Vorschriften über das Zustandekommen von Verträgen finden sich insbesondere in den §§ 1724 ff. des Gesetzes. Zentral für die Entstehung eines Vertragsverhältnisses ist die von einem menschlichen Willen gesteuerte Handlung (právní jednání). Willensmängel beim Abschluss eines Vertrages führen nicht automatisch zur Unwirksamkeit eines solchen, sondern können im Nachhinein geheilt werden. Dies ist möglich, wenn die betreffende Person bestätigt, dass sie an der Rechtsfolge ihres Handelns, also beispielsweise am Abschluss eines Kaufvertrages und dem damit verbundenen Erwerb einer Sache, weiterhin festhalten möchte. Diese "Heilungsmöglichkeit" erfährt ihre Grenze allerdings dann, wenn die konkrete Handlung absolut nichtig im Sinne der §§ 574-588 gewesen ist. Dies ist dann der Fall, wenn sie gegen die guten Sitten oder ein Gesetz verstößt, das nach seinem Sinn und Zweck die Nichtigkeit einer Handlung nach sich zieht.

Bauvertrag und Werkvertrag nach tschechischem Recht

Der Werkvertrag (smlouva o dílo) findet seine Rechtsgrundlage in den §§ 2586 ff. des tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuches. Genau wie im deutschen Recht verpflichtet sich der Werkunternehmer (zhotovitel) im Rahmen eines Werkvertrages nach tschechischem Recht zur Herstellung eines bestimmten Werks und der Besteller (objednatel) zur Bezahlung einer Vergütung hierfür. Der Werklohn (cena) kann entweder vertraglich vereinbart oder durch Schätzung ermittelt werden. Wurde der Werklohn vertraglich fest vereinbart, so begründen im Sinne des § 2620 Absatz 1 tatsächlich höher anfallende Kosten für die Fertigstellung des Werks grundsätzlich keinen Anspruch des Werkunternehmers auf Preisanpassung. Eine Ausnahme gilt jedoch dann, wenn die höher angefallenen Kosten auf außergewöhnlichen und unvorhersehbaren Umständen beruhen. Übersteigen die tatsächlich angefallenen Kosten allerdings 10% des vertraglich vereinbarten Werklohns, hat der Werkunternehmer das Recht, eine entsprechende Preisanpassung zu fordern. Dem Besteller wird jedoch bei einer entsprechenden Forderung des Werkunternehmers ein Rücktrittsrecht gemäß § 2622 Absatz 3 eingeräumt. Der Besteller ist dann nur zu einer anteiligen Zahlung des Werklohns in Anlehnung an die eingangs vereinbarte Preishöhe verpflichtet, dies allerdings nur insoweit wie das Werk fertiggestellt worden ist.

Im Rahmen der Vorschriften zum Werkvertrag findet auch der Bauvertrag in den §§ 2623 ff. Berücksichtigung. Das tschechische Gesetz spricht in diesem Zusammenhang von einem Bauwerk als Gegenstand des Werkvertrages (stavba jako předmět díla). Obwohl zu einem großen Teil auf den Bauvertrag die Vorschriften zum Werkvertrag entsprechende Anwendung finden, gelten für diesen Vertragstypus einige Besonderheiten, die sich allerdings auf die Gewährleistungsrechte beziehen. In diesem Zusammenhang verweisen wir auf unsere Rubrik "Gewährleistungsrechte", unter welcher wir alle diesbezüglich wichtigen Informationen zusammengetragen haben.

Kaufvertrag

Die Vorschriften zum Kaufvertrag (kupní smlouva) nach den §§ 2079 ff. des tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuches gelten gleichermaßen für Private wie auch Unternehmen. Aufgrund des stark ausgeprägten Grundsatzes der Privatautonomie, können die Vertragsparteien im Rahmen des Kaufvertrages besondere Abreden treffen, die entweder dem Schutz des Verkäufers oder den Interessen des Käufers dienen. Hierzu gehört beispieslweise:

• der Eigentumsvorbehalt (výhrada vlastnického práva, §§ 2132 - 2134);
• der Vorbehalt des Rückkaufs (výhrada zpětné koupě, §§ 2135 - 2138);
• den Vorbehalt des Verkaufs an einen "besseren" (d.h. besser zahlenden) Käufer (výhradou lepšího kupce, §§ 2152 - 2153)
• der Kauf auf Probe (koupě na zkoušku, §§ 2154 - 2156)

Soll ein Eigentumsvorbehalt gegenüber Gläubigern des Käufers und anderen Dritten wirksam sein, muss die Vereinbarung entweder in Form einer öffentlichen Urkunde errichtet oder schriftlich abgeschlossen und mit amtlich beglaubigten Unterschriften versehen werden (§ 2134). 

Bei einem vertraglich vereinbarten Vorbehalt des Rückkaufs des Kaufgegenstandes nach den §§ 2135 ff. kann sich der Käufer vorbehalten, dass er den Kaufgegenstand innerhalb einer bestimmten Frist an den Verkäufer wieder zurück verkaufen kann. Die Frist für den Rückkauf kann grundsätzlich vertraglich vereinbart werden. Fehlt eine Fristangabe, so gilt gemäß § 2137 eine dreijährige Rückkaufsfrist für bewegliche Sachen und eine zehnjährige Rückkaufsfrist für unbeweglichen Sachen. Weist der Kaufgegenstand bei der Rückgabe Mängel auf, so ist der Käufer dem Verkäufer zu einem entsprechenden Wertersatz verpflichtet.

Die Vereinbarung eines Vorbehalts des Verkaufs an einen besser zahlenden Käufer gibt dem Käufer das Recht, den Kaufgegenstand trotz abgeschlossenen Vertrages mit einem konkreten Käufer, an einen anderen Käufer zu veräußern, der für den Kaufgegenstand einen höheren Preis bietet. Dieses Recht kann allerdings durch den Käufer gemäß § 2152 nur innerhalb einer Frist von drei Tagen bei beweglichen Sachen und innerhalb von einem Jahr bei unbeweglichen Sachen ab Abschluss des Kaufvertrages geltend gemacht werden.

Der Kauf auf Probe wird unter der aufschiebenden Bedingung vorgenommen, dass der Käufer den Kaufgegenstand innerhalb einer vertraglich vereinbarten Frist billigt. Ist zwischen den Parteien keine Frist vereinbart worden, so gilt gemäß § 2150 Absatz 2 für bewegliche Sachen eine Drei-Tage-Frist und für unbewegliche Sachen eine Jahresfrist. Wurde innerhalb dieser Frist die Sache nicht zurückgegeben, so wird angenommen, dass der Käufer den Vertrag gebilligt hat.

Forderungsabsicherung in Tschechien

Bei grenzüberschreitenden Dienstleistungen kann in bestimmten Fällen die Absicherung von Forderungen besondere Bedeutung haben. Zu den bedeutendsten Sicherungsmitteln (zajištění dluhu) gehören nach dem tschechischen Zivilrecht:

• Eigentumsvorbehalt (výhrada vlastnického práva, §§ 2132 - 2134): Der Eigentumsvorbehalt ist in den §§ 2132 - 2134 des tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuches normiert. Bei einem Eigentumsvorbehalt kann vereinbart werden, dass sich der Verkäufer bis zur Bezahlung des Kaufpreises das Eigentum an der Kaufsache vorbehält. Ein Eigentumsvorbehalt nach tschechischem Recht bedarf zu seiner Wirksamkeit allerdings einer notariellen oder einer behördlichen Beglaubigung.

• Pfandrechte (zástavní právo): Das Pfandrecht ist in den §§ 1309 - 1394 des tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt. Als Sicherungsmittel für eine Forderung wird es nach tschechischem Recht grundsätzlich durch Vertrag nach § 1312 oder durch eine Gerichtsentscheidung gemäß § 1342 bestellt. Eine durch ein Pfandrecht gesicherte Forderung ermächtigt den Inhaber des Pfandrechts beim Leistungsausfall durch den Schuldner, durch den Verkauf oder die sonstige Verwertung des verpfändeten Pfandgegenstandes, finanziell - teilweise oder ganz - befriedigt zu werden. Das tschechische Pfandrecht erstreckt sich dabei sowohl auf bewegliche wie auch unbewegliche Sachen. Das tschechische Recht beschränkt sich bei der Bezeichnung des Pfandgegenstandes nur auf "alles, was veräußerbar ist" (Zástavou může být každá věc, s níž lze obchodovat). Dabei unterliegt ein Vertrag über Pfandrechte für bewegliche Sachen prinzipiell keinem Schriftformerfordernis, während ein Vertrag über Pfandrechte für unbewegliche Sachen regelmäßig dem Schriftformerfordernis unterliegt.

  Darüber hinaus kann es unter Umständen erforderlich sein, das bestellte Pfandrecht in das tschechische Pfandregister (Rejstřík zástav) eintragen zu lassen. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn es zu einer Verpfändung einer unbeweglichen Sache, die keiner Eintragungspflicht in ein öffentliches Register unterliegt (beispielsweise Gebäude, die keiner Eintragungspflicht in ein Grundbuch unterliegen, müssen bei einer Verpfändung ins Grundbuch eingetragen werden).

  Eine weitere Besonderheit des tschechischen Pfandrechts ist das sogenannte zukünftige Pfandrecht (Budoucí zástavní právo). Bei einem zukünftigen Pfandrecht befindet sich die zu verpfändende Sache noch nicht im Eigentum des Schuldners. Der Pfandschuldner verspricht mit dem Pfandvertrag, dass die zu verpfändende Sache, sobald sie sich in seinem Eigentum befinden wird, an den Pfandgläubiger verpfänden wird. Das zukünftige Pfandrecht an einer Sache kann in ein öffentliches Register (beispielsweise das Grundbuch) oder in das Pfandregister eingetragen werden.

• Bürgschaft (Finanční záruka): Die Bürgschaft wird in den §§ 2029 ff. des tschechischen Gesetzbuches geregelt. Nach tschechischem Recht verpflichtet sich der Bürge (výstavce) in einer schriftlichen Bürgschaftserklärung (záruční listina) dem Gläubiger (věřitel) des Schuldners (dlužník) die Schuld nach den Bestimmungen der Bürgschaftserklärung zu erfüllen, wenn der Schuldner den Verbindlichkeiten gegenüber dem Gläubiger nicht nachkommt oder andere Bedingungen der Bürgschaftserklärung nicht erfüllt. Die Bürgschaftserklärung unterliegt dem Schriftformerfordernis.

Regelung zur Energieeffizienz von Gebäuden

Als eine Grundvoraussetzung beim Gebäudebau sieht das tschechische Recht die europakonforme Energieeffizienz vor. Die hierfür bestehende europarechtliche Vorgabe in Gestalt der EU-Richtlinie 2024/1275 (EPBD-Recast), hat der tschechische Gesetzgeber durch das Energieeinsparungsgesetz vom 31. März 2025 (Zákon č. 87/2025 Sb., kterým se mění zákon č. 458/2000 Sb., o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích a o změně některých zákonů (energetický zákon), ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony) in der auf Grundlage des Änderungsgesetzes zum Energieeinsparungsgesetz vom 19. Juni 2012 (Zákon, kterým se mění zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, ve znění pozdějších předpisů) novellierten Fassung umgesetzt. Auf Grundlage dieses Gesetzes wurde als praktisch wichtigste Rechtsquelle für die Energieeffizienz von Gebäuden die Verordnung über die Energieeffizienz von Gebäuden vom 02. Juli 2024 (Vyhláška o energetické náročnosti budov) erlassen.

Danach sind Immobilieneigentümer grundsätzlich dazu verpflichtet, Nachweise über die Einhaltung von Energiestandards ihrer Immobilien zu erbringen. Ein solcher Nachweis wird durch die Vorlage eines entsprechenden Energiezertifikats (průkaz energetické náročnosti budovy) erbracht, der von sogenannten Energiespezialisten (energetický specialista) ausgestellt wird. Das Zertifikat ist für eine Dauer von zehn Jahren gültig. Die Pflicht, sich ein Energiezertifikat ausstellen zu lassen besteht für Immobileneigentümer, wenn:

• Neubauten errichtet werden sollen;
• Gebäudeumbauten durchführen, bei denen die Grundfläche um 25 Prozent der bisherigen Fläche vergrößert wird;

Germany Trade & Invest (Stand: 21.7.2026)