Immobilienrecht in Ägypten

Diese Regelwerke unterscheiden sich in ihren jeweiligen Anknüpfungspunkten, wonach sie Ausländern den Erwerb von Grundeigentum gestatten, verbieten oder einschränken. An die Art der Liegenschaft anknüpfend, verbietet Gesetz Nr. 15/1963 Ausländern den Erwerb von Agrarland. Gesetz Nr. 143/1981 erlaubt Handelsgesellschaften mit einem maximalen Anteil von 49 Prozent an ausländischen Gesellschaftern oder Anteilsinhabern den Erwerb von Wüstenland. Für private Zwecke dürfen Ausländer bis zu zwei Grundstücke à 4.000 Quadratmeter (vergleiche Art. 2 Nr. 1 und 2 Gesetz Nr. 230/1996) erwerben, diese aber erst nach 5 Jahren wieder veräußern. Handelt es sich um unbebautes Land, so muss innerhalb von 5 Jahren auf dem Grundstück gebaut werden. Lediglich in gewissen, gesondert ausgewiesenen Tourismusregionen (Nordküste, Rotes Meer) und in Freizonen sind Ausländer Inländern gleichgestellt (Gesetz Nr. 548/2005). Ausnahmen sind aufgrund einer Erlaubnis des Ministers möglich. 

Der Erwerb gewerblich genutzter Flächen ist in der Regel an ein konkretes Investitionsvorhaben geknüpft. Das Gesetz Nr. 14 von 2014 schränkt das Eigentum an Grundstücken im Sinai ein. Die Regierung hat Entwicklungsgebiete auf dem Sinai ausgewiesen, in denen Unternehmen (egal ob im Besitz von Ägyptern oder Ausländern) ein Nießbrauchsrecht an ausgewiesenen Grundstücken haben können. Solche Nießbrauchsrechte können für einen Zeitraum von bis zu fünfzig Jahren gewährt werden. Dabei ist zu beachten, dass mindestens 55 Prozent der Anteile an solchen Unternehmen in ägyptischem Besitz sein müssen.

Das Investitionsgesetz Nr. 72 aus dem Jahr 2017 sieht vor, dass die zuständigen Verwaltungsstellen (die betroffenen Ministerien) sich mit allen zuständigen Behörden und dem Nationalen Zentrum für die Planung staatlicher Landnutzung abstimmen (Art. 56). Dabei sollen der Generalbehörde für Investitionen und Freizonen detaillierte Karten über Immobilien übermittelt werden, die für Investitionen zur Verfügung stehen.

Eine (geringe) Grundsteuer wurde im Jahr 2010 eingeführt und nach und nach umgesetzt. Die Steuer ist auch auf nicht vollendete Gebäude anwendbar, um Eigentümer dazu zu veranlassen, ihr Eigentum auch zu nutzen und nicht brach liegen zu lassen. Zuvor sah das Gesetz vor, dass ein unvollendetes Gebäude nicht der Steuer unterlag, mit der Folge, dass das oberste Stockwerk aus steuerlichen Gründen oftmals nicht fertiggestellt wurde.

Gemäß Art. 12 des Gesetzes Nr. 196/2008 (Gesetz bezüglich der Besteuerung bebauter Grundstücke) beträgt die jährlich anfallende Grundsteuer 10 Prozent. Zuvor waren Eigentümer bebauter Grundstücke bis zu einem Wert von 500.000 ägyptischen Pfund (ca.3.000 Euro) von der Grundsteuer befreit. Diese Steuerbefreiung wurde im Jahr 2013 aufgehoben, da nach dem alten Recht nicht danach unterschieden worden ist, ob es sich bei der steuerbefreiten Immobilie um das einzige Grundstück des von der Befreiung Begünstigten handelte. Für die Förderung sozialer Gerechtigkeit war die alte Rechtslage nicht geeignet, so der ägyptische Finanzminister in einer offiziellen Presseerklärung. Artikel 18 Ziffer 4 Gesetz Nr. 196/2008 sieht vor, dass zu Wohnzwecken bebaute Grundstücke, die eine jährliche Miete in Höhe von 6.000 ägyptischen Pfund (ca. 175 Euro) nicht erreichen, von der Grundsteuer befreit sind.

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