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Brasilien: Immobilienrecht
In Brasilien gibt es einige Beschränkungen für den Erwerb von Grundstücken durch Ausländer.
01.02.2024
Von Dr. Julio Pereira, Jan Sebisch, Corinna Päffgen
Das Immobilienkaufrecht in Brasilien wird im Zivilgesetzbuch geregelt. Besondere Regelungen zu Einschränkungen des Erwerbs von Immobilien in ländlichen Gebieten durch Ausländer finden sich im Gesetz Nr. 5.709/1971, das den Erwerb ländlicher Grundstücke durch einen in Brasilien ansässigen Ausländer oder durch eine ausländische juristische Person, die in Brasilien tätig sein darf, regelt.
Ausländer (natürliche oder juristische Personen) können nicht unter den gleichen Bedingungen Grundstücke kaufen, wie dies brasilianische Bürger können. Sie dürfen ländliche Grundstücke nur dann erwerben, wenn der Erwerb für die Durchführung spezifischer Projekte bestimmt ist: Landwirtschaft, Viehzucht, Forstwirtschaft, Industrie, Tourismus. Nach den Verordnungen IN Nr. 94/18 und IN 1.863/2018 und (Instruções Normativa) müssen sie sich beim Steuerregister für natürliche oder juristische Personen (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica – CNPJ oder Cadastro de Pessoa Física – CPF) vor dem Kauf anmelden. Darüber hinaus unterliegen sie Beschränkungen beim Kauf von Grundstücken an der Küstenlinie oder in Grenznähe sowie in bestimmten als nationale Sicherheitszonen ausgewiesenen Gebieten. Restriktionen ergeben sich auch beim Kauf von Grundstücken in ländlichen Gebieten ab einer bestimmten Größe.
Vor dem Erwerb einer Immobilie sollte sich der Käufer Informationen über das beabsichtigte Kaufobjekt einholen. Dazu gehört neben einer etwaigen Ortsbesichtigung insbesondere die Überprüfung der rechtlichen Dokumentation (certidões reais) über dingliche Belastungen, Unbedenklichkeitsbescheinigungen und Dokumentation über den Verkäufer und die Vorbesitzer.
Kaufverträge von Grundstücken beinhalten eine schuldrechtliche Pflicht zur Eigentumsverschaffung. Das Eigentum wird dabei grundsätzlich durch öffentliche Beurkundung und Registrierung der öffentlichen Urkunde im Grundbuch übertragen (Art. 1.227; Art. 1.245 bis 1.247 Zivilgesetzbuch). Der Notar unterschreibt das Dokument im Beisein der Parteien. Vermerkt sind im Grundbuch auch die früheren Eigentümer, Grunddienstbarkeiten, Grundpfandrechte und Hypotheken.
