Der Boom im Hochbau ist vorbei

Die Unsicherheit auf dem kambodschanischen Immobilienmarkt ist groß. Der Branchendienstleister CBRE berichtet, dass in der Hauptstadt Phnom Penh viele Wohnungen, Büros und Einzelhandelsflächen leer stehen und die Mietpreise sinken. Landesweit legte die Branche 2023 kaum noch Neuvorhaben auf. Über 20 Prozent der fast 300 angelaufenen Bauprojekte haben die Bauherren bis Mitte des Jahres gemäß CBRE sogar gestoppt.

Hochbau soll Nachfrage heimischer Kunden bedienen

Die Weltbank und andere Fachleute hatten schon vor dem Ausbruch der Covid-19-Pandemie vor einer nicht tragfähigen Entwicklung auf dem Immobilienmarkt gewarnt. Er war von spekulativen Geschäften und übertriebenen Preisen bestimmt. 

Experten meinen, dass sich ein nachhaltiger Hochbau auf heimische Käufer und Mieter fokussieren sollte. Drei von vier Einwohnern leben auf dem Land, doch viele von ihnen ziehen in die Städte. Dort benötigen die Menschen bezahlbaren Wohnraum. Auch gewerbliche Kleinbetriebe brauchen kostengünstige Geschäftsräumlichkeiten, die sie mit ihren meist begrenzten Budgets finanzieren können.

Die Covid-19-Pandemie beendete abrupt die Nachfrage ausländischer Kunden, die nicht mehr einreisen konnten. Die Krise dämpfte außerdem die finanziellen Mittel der heimischen Käufer. Doch die Immobilienanbieter setzten ihre Bauaktivitäten fort und hofften, dass die Nachfrage bald zurückkehren würde. Von Ende 2019 bis Mitte 2023 ist die Anzahl der Hochhäuser mit mehr als fünf Etagen im ganzen Land von 1.600 weiter auf knapp 2.600 gestiegen. Viele Immobilien entsprechen nicht den lokalen Bedürfnissen, da sie für wohlhabende Ausländer konzipiert und errichtet wurden. Deshalb bleiben zahlreiche Gebäude ungenutzt.

Auf dem Markt deutet sich aber ein Umdenken an: Der Wert der genehmigten Neubauten ist zwischen 2019 und 2022 deutlich zurückgegangen. Die Anzahl der Bauvorhaben hingegen verringerte sich im selben Zeitraum nur leicht. Von den im Jahr 2022 ausgestellten 4.275 Baugenehmigungen entfielen 3.768 auf Wohngebäude. Weitere 228 waren Gewerbe- und 184 Industriegebäude. Für öffentliche Bauten wurden 58 und für touristische 36 Genehmigungen erteilt.

Baugenehmigungen und Projektwerte legen ersten Angaben nach wieder zu. Die Weltbank berichtet zudem, dass Finanzinstitute mehr Kredite an den Bau- und Immobiliensektor ausgeben. Die Investitionen in Immobilien dürften 2024 also wieder anziehen. 

Spekulative und unzureichend geplante Objekte kehren damit jedoch auch zurück. Das zuständige Ministerium für Landmanagement, städtische Planung und Bauwirtschaft hat 2019 ein Baugesetz verabschiedet, das dem entgegen wirken soll. Neue Bauverordnungen und -standards sollen den Sektor besser regulieren und Baumängel verhindern.

Investoren aus dem Ausland sorgten für Aufschwung

Der Hochbau in Kambodscha expandierte massiv, nachdem die Regierung ausländischen Personen im Jahr 2010 erlaubt hatte, Wohnungen im Königreich zu erwerben. Vor allem Wohnungskäufer aus China und asiatische Immobiliengesellschaften fachten einen Boom an, der die gesamte Wirtschaft beflügelte.

Im Jahr 2019 – vor dem Ausbruch der Coronakrise – trug das Baugewerbe einschließlich Hoch- und Tiefbau beachtliche 15,2 Prozent zur Wirtschaftsleistung Kambodschas bei. Dienstleistungen im Grundstücks- und Wohnungswesen machten im selben Jahr zusätzlich 7,2 Prozent des Bruttoinlandsproduktes aus und erzielten eine Bruttowertschöpfung von etwa 2 Milliarden US-Dollar.