Philippinen: Immobilienrecht

Das Immobilienrecht auf den Philippinen ist komplex. Es gibt mehrere Rechtsinstrumente, die bei der Durchführung von Immobilientransaktionen im Land beachtet werden müssen. Zu den wichtigsten gehören

• die philippinische Verfassung (Constitution of the Republic of the Philippines - CRP),

• Buch II des Zivilbuches (Civil Code - CC),

• das Condominium Act (Republic Act 4726 vom 18. Juni 1966 - CA) und

• der Investors' Lease Act (Republic Act 7652 vom 4. Juni 1993 - ILA).

Das Immobilieneigentum auf den Philippinen lässt sich in drei Kategorien einteilen: Grundstückseigentum, Stockwerkeigentum und Gewöhnliches Eigentum.

Grundstückseigentum

Ausländern ist es nicht gestattet, auf den Philippinen Land zu erwerben. Nach der Verfassung der Philippinen ist das Landeigentum philippinischen Staatsbürgern und Unternehmen vorbehalten, deren Grundkapital zu mindestens 60 Prozent von philippinischen Staatsbürgern kontrolliert wird (Art. XII, Abschnitt 7 und 10 CRP). Trotz dieser Eigentumsbeschränkung können Ausländer durch rechtliche Vereinbarungen das Recht auf Landbesitz in den Philippinen erhalten. Die wichtigste Art von Vereinbarung ist ein langfristiger Pachtvertrag.

Nach dem Investors' Lease Act (ILA) gewähren langfristige Pachtverträge Ausländern das Recht, ein privates Grundstück zu besitzen. In diesem Fall können ausländische Investoren langfristige Pachtverträge mit philippinischen Grundstückseigentümern für einen Zeitraum von maximal 50 Jahren abschließen (Art. 4 ILA). Der Pachtvertrag kann nur einmal um weitere 25 Jahre verlängert werden. Es gibt mehrere rechtliche Bedingungen, die erfüllt werden müssen: Zum Beispiel muss die gepachtete Fläche ausschließlich für Investitionszwecke genutzt werden. Außerdem muss der Pachtvertrag beim philippinischen Board of Investments (BOI), der für Investitionen auf den Philippinen zuständigen Regierungsbehörde, registriert werden.

Stockwerkeigentum

Das philippinische Recht erlaubt Ausländern ausdrücklich den Erwerb von sogenannten Condominium Units in bestimmten Stockwerkeigentumsprojekten (Art. 5 CA). Es gibt jedoch Einschränkungen, die sich aus der verfassungsrechtlichen Regelung des Grundstückseigentums ergeben. Denn das philippinische Recht definiert Stockwerk als eine Eigentumsform mit zwei verschiedenen räumlichen Ebenen. Zum einen gibt es den einheitlichen Teil des Eigentums, der für den individuellen Gebrauch bestimmt ist (Condominium Unit). Zweitens gibt es den kollektiven Teil für die gemeinsame Nutzung (Wohn-, Industrie- oder Geschäftsgebäude). Nach dem Gesetz kann das Eigentum am gemeinschaftlichen Teil, „einschließlich des Grundstücks“, von einer eigens zu diesem Zweck gegründeten Gesellschaft gehalten werden (Art. 2 CA). In einer solchen Gesellschaft sind die einzelnen Eigentümer automatisch Aktionäre. Da das Grundstück Teil des kollektiven Eigentums ist, darf der Anteil philippinischer Staatsbürger nicht weniger als 60 Prozent des Aktienkapitals der Gesellschaft ausmachen. 

Gewöhnliches Eigentum

Nach der gleichen verfassungsrechtlichen Grundlage ist das Eigentum von Ausländern an einem Haus oder Gebäude auf den Philippinen rechtlich möglich, vorausgesetzt, der Ausländer ist nicht Eigentümer des Grundstücks, auf dem das Gebäude oder Haus gebaut ist.

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