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Vietnam: Immobilienrecht
In Vietnam dürfen natürliche oder juristische Personen kein Grundeigentum erwerben. Immobiliengeschäfte mit Gewerbeimmobilien sind zulässig.
27.12.2023
Von Dr. Julio Pereira, Julia Merle, Robert Herzner, Frauke Schmitz-Bauerdick
Rechtsgrundlagen
Maßgebliche Regelungen zum Immobilienrecht finden sich im Grundstücksgesetz (Luật số 45/2013/QH13), im Immobiliengesetz (Luật số 66/2014/QH13) und im Gesetz über den Wohnungsbau (Luật số 65/2014/QH13). Das Immobiliengesetz wird derzeit überarbeitet und tritt am 1. Juli 2024 teilweise außer Kraft. An diesem Datum wird das neue Immobiliengesetz, das am 28. November 2023 von der vietnamesischen Nationalversammlung verabschiedet wurde, in Kraft treten.
Besonderheiten
Grund und Boden in Vietnam steht im Volks- und Staatseigentum. Natürliche oder juristische Personen können kein Grundeigentum erwerben. Möglich ist lediglich entweder die administrative entgeltliche oder unentgeltliche Landzuteilung oder die vertragliche Überlassung eines regelmäßig zeitlich beschränkten Nutzungsrechts gegen die Entrichtung von Landnutzungsgebühren.
Landnutzungsrechte
Das Grundstücksgesetz von 2013 hat vor allem das Ziel, die Enteignung von Grund und Boden für öffentliche oder sonstige Projekte sowie die Zahlung entsprechender Entschädigungsleistungen sozial gerechter und verträglicher zu gestalten. Darüber hinaus wurden im Rahmen des Landinformationssystems ein elektronisches öffentliches Register (Art. 96 ff. des Grundstücksgesetzes) und eine nationale Landdatenbank (Art. 121 des Grundstücksgesetzes) geschaffen.
Landnutzungsrechte sind grundsätzlich verkehrsfähig und können im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen ausgetauscht, vermietet, belastet oder auch vererbt werden. Dabei sind staatliche Registrierungspflichten zu beachten. Bisher konnten Unternehmen mit ausländischer Beteiligung Grundstücke nur im Rahmen eines Pachtvertrags erwerben. Eine Zuteilung von Grundstücksrechten war lediglich dann möglich, wenn die Nutzungsrechte durch den vietnamesischen Partner eines Joint Ventures in das Unternehmen eingebracht wurden. Nach den Vorgaben des gültigen Grundstücksgesetzes sollen ausländische Investoren vietnamesischen Investoren weitestgehend gleichgestellt werden (Art. 5 Abs. 7 des Grundstückgesetzes). Damit können auch ausländische Investoren Landnutzungsrechte, allerdings beschränkt auf Immobilienprojekte, im Wege der Zuteilung erhalten (Art. 55 Abs. 3 des Grundstückgesetzes).
Wohn- und Gewerbeimmobilien
Ausländische Entwicklungsgesellschaften können seit 2015 am Immobilienmarkt in den Bereichen Bauprojektentwicklung, Immobilienverwaltung und Immobilienhandel tätig werden. Voraussetzungen sind die Einhaltung eines Mindestkapitals und die Errichtung einer Entwicklungs- beziehungsweise Immobiliengesellschaft in Vietnam.
Ausländischen Privatpersonen ist es gemäß den Vorgaben des Gesetzes über den Wohnungsbau gestattet, Wohnraum zu eigenen Wohnzwecken, aber auch zur Weitervermietung zu erwerben. Dieses Gesetz regelt sowohl Wohnimmobilien als auch Transaktionen, die den Kauf, den Verkauf und die Vermietung von Immobilien zu gewerblichen Zwecken durch Unternehmen betreffen. Voraussetzung des Erwerbs der entsprechenden auf grundsätzlich 50 Jahre beschränkten Nutzungsrechte ist das Vorliegen eines Visums, die Geltungsdauer des Visums ist allerdings nicht von Belang.
