Hochbau: Marktlage und Marktentwicklung

Der Hochbau in Vietnam erfolgt zu etwa 90 Prozent als Selbstbau oder durch informelle Bau- und Handwerksbrigaden. Die Auftragnehmer sind hier vielfach Architekten, Planer und Bauleiter in Personalunion. Sie suchen sich für individuelle (meist private Wohnbau-) Projekte Bautrupps zusammen, die von Projekt zu Projekt gehen. Dieser Teil des Hochbaus hängt stark von der Konjunkturentwicklung und den Auslandsüberweisungen der vietnamesischen Diaspora ab. Letztere sind nach Weltbankschätzungen 2022 um 5,2 Prozent auf 19 Milliarden US-Dollar (US$) gestiegen und machen etwa 4,6 Prozent des Bruttoinlandsprodukts (BIP) aus. 

Wohnungsbau steckt in der Krise

Der kommerzielle Wohnungsbau durch große Bauentwickler richtet sich vor allem an (ausländische) Investoren und wird noch vergleichsweise wenig zur Eigennutzung genutzt. Auch nach der Coronakrise konnte sich der kommerzielle Wohnungsbau allerdings noch nicht erholen.

Vor der Coronapandemie hatte sich der Wohnungsbau sehr kräftig entwickelt. Viele Entwicklerfirmen hatten sich stark verschuldet, um das schnelle Wachstum zu finanzieren. Mit einem weitgehenden Genehmigungstopp ab 2019 und der Coronakrise ging die Nachfrage zurück und zahlreiche Projekte kamen zum Stillstand. Viele Firmen legten Anleihen auf, um nicht zahlungsunfähig zu werden. Im Nachkrisenjahr 2022 haben steigende Zinsen und Baumaterialkosten die Finanzlage der Firmen weiter verschlechtert. Skandale bei großen Entwicklerfirmen machten Investoren misstrauisch. Nach Zahlen des Bauministeriums (Ministry of Construction) sind sowohl die Anzahl der Baugenehmigungen als auch die der fertiggestellten Wohnungen stark gesunken.

Im Frühjahr 2023 hat die Regierung verschiedene Maßnahmen ergriffen, um die Finanzlage der Unternehmen zu verbessern und die Staatsbank hat die Zinsen gesenkt. Auch will die Regierung Genehmigungen beschleunigen. Einige Analysten erwarten eine Normalisierung des Marktes und eine Erholung ab der 2. Jahreshälfte 2023. Die latente Nachfrage nach Wohnungen gilt weiter als hoch und große Entwickler mit gutem Ruf finden weiter Käufer. Insgesamt dürfte der Wohnungsbau aber 2023 etwa auf dem niedrigen Vorjahresniveau stagnieren. 

Erholung im Hotel- und Bürobau lässt auf sich warten

Ähnliche Probleme wie den Wohnungsbau plagen den Büro- und den Hotelbau. Im Hotelbau gibt es viele unfertige Bauten, die in den Boomjahren bis 2019 begonnen worden sind. Der Tourismus hat sich noch nicht wieder erholt und die Auslastungsraten hinken weiter den Werten von 2019 hinterher, auch wenn er zumindest von der Öffnung Chinas profitiert. Analysten erwarten aber 2023 noch keine Erholung im Hotelbau.

Besser ist die Nachfrage im Bürobau, wo ein begrenztes Angebot die Mieten antreibt. Allerdings bremsen viele administrative Hürden die Umsetzung von Projekten. In Hanoi bilden sich mit dem Stadtgebiet West of Westlake und in Ho-Chi-Minh-Stadt mit dem Stadtviertel Thu Thiem zwei Wachstumspole für Bürotürme und Einkaufszentren heraus.  

Staat will Sozialbau anschieben

Vor der Krise hatte sich der kommerzielle Wohnungsbau zum Teil sehr spekulativ entwickelt. Angesichts steigender Grundstückspreise hatten Immobilienunternehmen vor allem in den Bau hochpreisiger Wohnungen investiert. Eine rechtliche Verpflichtung, 20 Prozent des Baulandes für Sozialwohnungen zu nutzen, wird vom Staat nicht effektiv durchgesetzt. Zudem gelten die Genehmigungsverfahren als sehr langwierig. Nach Angaben des Bauministeriums sind bis Ende 2022 in Vietnam 301 Bauprojekte für insgesamt etwa 155.800 Sozialwohnungen umgesetzt worden.

Die Regierung hat das Ziel von 450.000 zusätzlichen Sozialwohnungen bis 2025 und eine Million bis 2030 vorgegeben. Dafür sollen Staatsbanken und kommerzielle Banken vergünstigte Kredite gewähren. Der Staat will 5,1 Milliarden Euro an Kreditmitteln zur Verfügung stellen. Dabei geht es auch um die Renovierung alter Wohnsiedlungen und die Schaffung von Wohnsiedlungen für Arbeiter in Industriezonen. Der Erfolg dieser Initiative ist ungewiss. Der Staat hatte schon in der Vergangenheit ambitionierte Ziele vorgegeben. Die größte Wohnungsbaufirma im Land, Vinhomes, hat immerhin angekündigt, innerhalb von fünf Jahren 500.000 Sozialwohnungen bauen zu wollen.

Gute Aussichten für Industriebau

Ausländische Investoren kommen weiter ins Land und bauen Fabriken auf. Gekoppelt mit einer anhaltenden Ausweitung im E-Commerce, treibt dies auch den Ausbau im Bereich Lager/Logistik an. Ein Großteil der Industriebetriebe siedelt sich in Industrieparks an, die sich nach Aussagen von Parkbetreibern rapide füllen. Die Anzahl neuer Investitionsprojekte stieg im ersten Quartal 2023 um 62,1 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal.

Vor allem der Zuzug von Firmen aus der Elektronik hält an, mit großen Investitionsvorhaben durch Auftragshersteller von Apple wie Quanta Computer und Compal, die ihrerseits ihre Zulieferer ins Land holen werden. Industrieparkbetreiber berichten von der Ansiedlung zahlreicher chinesischer Firmen, seit die Reisebeschränkungen in China Anfang 2023 gefallen sind.

Noch gelten die Industriemieten als niedrig im regionalen Vergleich; sie entsprechen etwa 30 bis 36 Prozent des Niveaus in Thailand oder Indonesien. Sie dürften aber steigen, da neue Parks vor allem durch administrative Hürden nur langsam eröffnet werden. Nach Schätzungen von Analysten dürften 2022 etwa 700 bis 750 Hektar (ha) Industrieparks hinzugekommen sein, gegenüber 1.000 ha bis 1.500 ha pro Jahr in den Vorjahren. Die Beratungsgesellschaft CBRE erwartet 2023 aber jeweils 1.000 ha zusätzlich im Süden und Norden des Landes. 

Baukosten vergleichsweise günstig

Die Baukosten in Vietnam sind im regionalen Vergleich noch relativ günstig. So liegen die Baukosten in den städtischen Zentren Vietnams etwas unter dem Niveau anderer asiatischer Metropolen wie Shanghai, Manila oder Bangkok.

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