Hochbau: Marktlage und Marktentwicklung

• Gute Aussichten für hochwertigen Wohnungsbau
• Industrieland in den Zentren wird knapper
• Gute Aussichten für Bürobau ab 2022
• Hotelbauten verzögern sich
• Arbeitskosten sind noch günstig

Der kommerzielle Immobilienmarkt nimmt seit dem 4. Quartal 2021 wieder an Fahrt auf. Bauprojekte gehen nach pandemiebedingten Baustopps oder Verzögerungen wieder mit Hochdruck in die Umsetzungsphase. 

Aktivitäten verlagern sich von den großen Wirtschaftszentren in die Peripherie. Gerade die an Ho Chi Minh City (HCMC) angrenzenden Provinzen Binh Duong, Long An und Dong Nai sowie Provinzzentren wie Haiphong, Halong oder Can Tho gewinnen angesichts einer zunehmend besseren Straßenanbindung an Attraktivität für Investoren.

In den Zentren Hanois und HCMC hingegen wird neuer Baugrund knapp. In HCMC erschweren noch dazu planungsrechtliche Verschärfungen die Aufnahme neuer Projekte. Allerdings gewinnt das lange verzögerte Thu Thiem-Projekt endlich an Schwung. Dieses gegenüber dem Geschäftszentrum HCMC gelegene Viertel soll in den kommenden Jahren zum neuen Finanz- und Hightechzentrum Vietnams werden. Insbesondere Luxusprojekte gehen von der Entwicklungs- in die Umsetzungsphase.

Gute Aussichten für hochwertigen Wohnungsbau

Der Wohnungsbau in der Luxus- und Oberklasse dürfte in den kommenden Jahren angesichts im Asienvergleich noch moderater Preise und international hohen Interesses expandieren. Für die in den städtischen Zentren dringend benötigten Wohnbauten im mittleren bis einfachen Segment hingegen finden sich angesichts eingeschränkter Gewinnmöglichkeiten weniger Investoren als erforderlich. Ein im April 2020 erlassenes Dekret der Regierung soll den Wohnungsbau fördern. Auch der Bau von Behausungen für Industriearbeiter muss dringend angeschoben werden. Bislang aber zeigen die behördlichen Bemühungen nur wenig Wirkung.   

Unterdessen grassiert in Vietnam das Landfieber. Niedrige Zinsen treiben massive Landspekulationen. In Hanoi und Ho Chi Minh City, aber auch in anderen Ballungsgebieten oder touristischen Zentren schießen die Preise in die Höhe. Eine Grundstückssteuer steht in erster Diskussion, bis zur tatsächlichen Einführung aber dürfte noch einiges an Zeit vergehen.

Industrieland in den Zentren wird knapper 

Für den Industriebau sowie den Bereich Infrastruktur/Logistik erwarten Branchenvertreter nach den beiden schwierigen Coronajahren ab 2022 erhebliche Steigerungen. Ausländische Produzenten für den Weltmarkt versuchen mit Hochdruck, sich Produktionsstandbeine außerhalb Chinas aufzubauen und investieren in Werke in Vietnam. Die Nachfrage gerade nach höherwertigen Industriebauten zieht laut Branchenexperten massiv an. In den industriellen Ballungszentren sowie in Provinzen nahe Hanoi und HCMC wird Industrieland knapp.

So liegen in den Industriezonen im südlichen HCMC und Long An die Belegungsquoten bei 90 Prozent, ebenso wie in den nördlichen Provinzen Hai Duong und Bac Ninh vor den Toren Hanois. Die Preise steigen. Zunehmend beginnen Investoren daher, sich in weniger zentralen, dafür günstigeren Provinzen Zentral- und Südzentralvietnams niederzulassen. 

Ein Großteil der Industriebetriebe siedelt sich in Industrieparks an. Ende 2021 waren laut dem zuständigen Department of Economic Zones 292 Industrieparks in Betrieb, 108 weitere Parks sind genehmigt und im Bau. Die Gesamtfläche dieser Zonen beläuft sich auf 124 Hektar. Mehr als 150 weitere Industrieparks mit einer zusätzlichen Fläche von 88 Tausend Hektar sind in der Planung. 

Dabei verändern sich die Ansprüche an Industriezonen. Ausländische Produktionsunternehmen gerade in den Bereichen Elektronik und Technologie verlangen von Industrieparks mehr als nur ein Stück Land und eine Straße. Neben der Anbindung gewinnt die soziale Infrastruktur der Parks wie Wohngebäude für die Belegschaften, Krankenhäuser und Hotels an Bedeutung. 

Sowohl die verkehrstechnische als auch die logistische Infrastruktur muss erweitert werden. Steigende Exportquoten und wachsende inländische Handelsvolumina steigern die Ansprüche an Qualität von Transport und Lagerhaltung.

Gute Aussichten für Bürobau ab 2022

Der Bürobau dürfte ab 2022, nach Abflauen der akuten Coronakrise, wieder durch eine steigende Nachfrage angetrieben werden. In den Zentren von Hanoi und HCMC wird hochwertiger, aber dennoch preislich akzeptabler Büroraum knapp. Zudem entscheiden sich große ausländische und vietnamesische Unternehmen zunehmend für den Bau eigener Bürogebäude. 

Hotelbauten verzögern sich

Der Tourismusbau entwickelt sich verhalten. Vor der Pandemie war der Tourismus einer der Treiber des vietnamesischen Wachstums. Der Sektor allerdings litt stark unter den bis März 2022 andauernden Grenzschließungen und den damit ausbleibenden ausländischen Reisenden. In Erwartung wieder anziehender Reiseaktivitäten  planen in- und ausländische Entwickler eine Vielzahl oft hochwertiger Projekte. Allerdings kommen diese nur langsam in die Umsetzungsphase. Bei Hotelanlagen, die in den Coronajahren 2020 und 2021 schon im Bau waren, laufen die Arbeiten zwar weiter, verzögern sich aber stark.

Arbeitskosten sind noch günstig

Die Baukosten in Vietnam liegen zumindest in städtischen Zentren nur knapp unter dem, was in anderen asiatischen Großstädten aufgewendet werden muss. 

Vergleichsweise günstig sind allerdings die vietnamesischen Arbeitskosten. Ein Bauarbeiter mit drei Jahren Berufserfahrung verdient laut SalaryExpert im Durchschnitt umgerechnet knapp 302 US-Dollar (US$) monatlich und liegt damit deutlich unter dem, was eine Arbeitskraft in Thailand (944 US$) oder in Chinas Städten (etwa 975 US$) erhält. Weitere Informationen zum Lohnniveau in Vietnam bietet die GTAI-Broschüre Lohn- und Lohnnebenkosten Vietnam.

• Vietnams Baubranche erwartet deutliches Wachstum