Hochbau: Marktlage und Marktentwicklung

Durch die Erholung im Wohnungsbau dürfte der Hochbau im Jahr 2025 wieder in allen Segmenten wachsen. Der Wohnungsbau erfolgt zu etwa 80 Prozent als Selbstbau oder durch informelle Bau- und Handwerksbrigaden. Die Auftragnehmer sind hier vielfach Architekten, Planer und Bauleiter in Personalunion. Sie suchen sich für individuelle Vorhaben Bautrupps zusammen, die von Projekt zu Projekt gehen. Dieser Teil des Hochbaus wird statistisch nicht erfasst und hängt stark von der Kaufkraftentwicklung der Haushalte und den Auslandsüberweisungen der vietnamesischen Diaspora ab. Diese lagen nach Informationen der vietnamesischen Zentralbank 2024 bei rund 16 Milliarden US-Dollar (US$), was 3,4 Prozent des Bruttoinlandsprodukts entspricht. 

Wohnungsbau kommt langsam aus der Krise

Der kommerzielle Wohnungsbau durch große Bauentwickler ist vor allem auf Investoren ausgerichtet und dient noch vergleichsweise wenig der Eigennutzung. Mit der Coronakrise kamen zahlreiche Projekte zum Stillstand. Entwickler gerieten in finanzielle Schwierigkeiten, während eine staatliche Antikorruptionskampagne Genehmigungen ausbremste und bei vielen Firmen Unregelmäßigkeiten aufdeckte, was wiederum das Investorenvertrauen untergrub. Nach Einschätzung von Beratungsfirmen könnte der Wohnungsbau etwa ab Mitte 2025 einen neuen Wachstumszyklus beginnen. 

Die Regierung hat etliche Gesetze verabschiedet, um den Wohnungsbau anzuschieben. So trat im August 2024 ein neues Landgesetz in Kraft, das die Enteignung von Baugrundstücken und Entschädigungen beschleunigt. Zum anderen erlaubt es Auslandsvietnamesen aus der 1,6 Millionen Personen starken Diaspora auch ohne Staatsangehörigkeit Wohnungen in Vietnam zu kaufen. Andere Gesetze sollen die Regulierung des Anleihenmarktes und damit das Investorenvertrauen stärken. 

Viele Umsetzungsvorschriften müssen noch erlassen werden und neue Baugenehmigungen benötigen Vorlauf. Dennoch ist die Wiederaufnahme von Bauvorhaben im Land überall sichtbar. Neue Ringstraßen um Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt herum ermöglichen neue Wohnbaugebiete. Vor allem in Hanoi und Haiphong hat der Marktführer Vinhomes im Jahr 2024 den Bau großer Wohnsiedlungen begonnen. Gleichzeitig halten wieder viele Städte in großem Umfang Grundstücksauktionen ab.

Nach Daten des Bauministeriums ist die Anzahl der Baugenehmigungen 2024 gegenüber 2023 wieder stark gestiegen. Allerdings wurden weniger Objekte fertiggestellt. Der Bestand an fertigen, aber noch nicht verkauften Einheiten ist sehr gering. Was auf den Markt kommt, findet schnell einen Käufer. 

Hotel- und Bürobauten werden wieder in Angriff genommen

Auch in den Büro- und Hotelbau kommt langsam wieder Bewegung. Im Hotelbau gibt es viele unfertige Projekte, die in den Boomjahren bis 2019 begonnen wurden. Zum Teil nehmen Bauunternehmer diese seit 2023 wieder in Angriff, darunter etliche Fünfsternehotels in Hanoi. Das Jahr 2024 verzeichnete ein Plus von internationalen Besuchern in Höhe von 40 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Die Regierung rechnet für 2025 mit zwischen 22 Millionen und 23 Millionen ausländischen Touristen.

Bei Bürogebäuden gibt es einen steten Zubau sowie mehr Renovierungsprojekte. Auch hier nahmen Bauunternehmen 2024 wieder viele Projekte auf. In Hanoi bilden sich mit dem Stadtgebiet West of Westlake und in Ho-Chi-Minh-Stadt mit dem Stadtviertel Thu Thiem zwei Wachstumspole für Bürotürme und Einkaufszentren. Entwickler wie Aeon aus Japan bauen auch mehr Einkaufszentren in den umliegenden Provinzen.

Regierung will Sozialbau zum Durchbruch verhelfen

Angesichts stark steigender Grundstückspreise hatten Immobilienunternehmen in den letzten Jahren vor allem in den Bau hochpreisiger Wohnungen investiert. Hier will die Regierung gegensteuern. Sie hatte im Jahr 2023 das Ziel von 1 Million Sozialwohnungen bis 2030 vorgegeben. Im Gegenzug erhalten die Bauentwickler vergünstigte Kredite, wofür der Staat umgerechnet 5,7 Milliarden US$ zur Verfügung stellt.  

Das Tempo soll 2025 deutlich zulegen: Nach nur 20.284 fertiggestellten Einheiten im Jahr 2024 hat der Premierminister für 2025 ein Ziel von 100.275 Sozialwohnungen vorgegeben, mit weiteren Steigerungen in den Folgejahren. Im 4. Quartal 2024 befanden sich 115.630 Einheiten im Bau. 

Bessere Straßen treiben Industriebau in entlegenen Provinzen voran

Ausländische Investoren kommen weiter ins Land und bauen Fabriken auf. Der Zustrom an Auslandsinvestitionen erreichte 2024 mit 25,4 Milliarden US$ erneut ein Rekordniveau. Gekoppelt mit dem wachsenden Onlinehandel treibt dies auch den Ausbau im Bereich Lagerung und Logistik an. Ein Großteil der Industriebetriebe siedelt sich in Industrieparks an, die im Durchschnitt zu über 80 Prozent ausgelastet sind. 

Der Boom beim Bau bezugsfertiger Fabrik- und Lagerhallen (Ready Built Factories/Warehouses) geht weiter. Nach Prognosen des Beratungsunternehmens Cushman & Wakefield wird sich der Bestand an derartigen Bauten von 7,3 Millionen Quadratmetern im Jahr 2023 auf 9,7 Millionen Quadratmeter im Jahr 2027 erweitern. 

Der Ausbau der Autobahnnetze treibt die Entwicklung von Industrieparks in entlegeneren Provinzen voran, abseits der Entwicklungsachsen Hanoi-Haiphong und dem Großraum Ho-Chi-Minh-Stadt. Hier sind die Grundstückspreise noch moderater und auch Arbeitskräfte sind hier leichter zu finden. 

Baukosten sind noch günstig

Die Baukosten in Vietnam sind im regionalen Vergleich noch relativ günstig. Sie liegen in den städtischen Zentren Vietnams etwas unter dem Niveau anderer asiatischer Metropolen wie Manila oder Bangkok.

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