Vietnam: Immobilienrecht

Die maßgeblichen Normen des vietnamesischen Immobilien- und Grundstücksrechts ergeben sich aus dem neuen Grundstücksgesetz (Luật số 31/2024/QH15), dem Gesetz über den Immobilienhandel/Immobiliengeschäft (Luật số 29/2023/QH15) sowie dem Wohnungsgesetz (Luật số 27/2023/QH15). Die Umsetzung des Grundstücksgesetzes 2024 wird durch ein Regierungsdekret (Nghị định số 102/2024/NĐ-CP) konkretisiert.

Besonderheiten

Grund und Boden stehen in Vietnam weiterhin im Volks- und Staatseigentum. Private oder Unternehmen – unabhängig von ihrer Nationalität – können daher kein Grundeigentum im zivilrechtlichen Sinne erwerben. Rechtsfähig sind vielmehr Landnutzungsrechte, die staatlich zugeteilt oder vertraglich eingeräumt werden können und regelmäßig befristet sind; die wirtschaftliche Nutzung erfolgt gegen Landnutzungsentgelt beziehungsweise Landpacht (je nach Zuteilungs-/Pachtmodell).

Landnutzungsrechte

Das neue Grundstücksgesetz 2024 verfolgt weiterhin das Ziel, Verfahren der Flächenbereitstellung, Entziehung/Rücknahme sowie Entschädigung und Umsiedlung für öffentliche und wirtschaftliche Vorhaben transparenter und rechtssicherer auszugestalten. Landnutzungsrechte sind nach Maßgabe des Gesetzes grundsätzlich verkehrsfähig und können – je nach Nutzungsart, Nutzungsdauer und Berechtigtem – übertragen, getauscht, verpachtet, vererbt oder als Sicherheit belastet werden. Diese Rechtsgeschäfte unterliegen regelmäßig formellen Anforderungen und staatlichen Registrierungs-/Eintragungspflichten.

Für Unternehmen mit Auslandsbeteiligung galt traditionell, dass Flächenzugang vorrangig über Pachtmodelle erfolgte und Zuteilungsmodelle häufig an besondere Voraussetzungen geknüpft waren. Im neuen Rechtsrahmen wird der Ansatz fortgeführt, ausländische Investoren in definierten Fällen an vietnamesische Investoren anzunähern, insbesondere im Kontext genehmigter Immobilienprojekte und projektbezogener Landnutzungsrechte. Die konkrete Zulässigkeit richtet sich nach dem Grundstücksgesetz 2024 und dessen Ausführungsrecht.

Wohn- und Gewerbeimmobilien

Für den Zugang ausländischer Investoren zum Immobilienmarkt ist heute nicht mehr das Immobiliengesetz 2014, sondern vorrangig das Gesetz über Immobiliengeschäft 2023 maßgeblich. Es regelt unter anderem Formen zulässiger Geschäftstätigkeit (Projektentwicklung, Handel, Vermietung/Vermietkauf, Makler-/Dienstleistungen), Anforderungen an Marktteilnehmer sowie die staatliche Aufsicht.

Die Tätigkeit ausländischer Projektgesellschaften erfolgt weiterhin über eine in Vietnam errichtete juristische Person (zum Beispiel Projektgesellschaft/Immobiliengesellschaft) und nach Maßgabe kapital- beziehungsweise lizenzrechtlicher Anforderungen des einschlägigen Fachrechts. Die konkreten Voraussetzungen sind sektorspezifisch und werden durch das jeweilige Durchführungsrecht flankiert.

Der Erwerb von Wohnraum durch ausländische Privatpersonen richtet sich nach dem Wohnungsgesetz 2023, welches sowohl Eigentums-/Nutzungsaspekte an Wohnungen als auch Transaktionsformen (Kauf, Verkauf, Vermietung, Vermietkauf) regelt. Für Ausländer bleiben Erwerb und Nutzung typischerweise zeitlich begrenzt und sind an ausländerrechtliche Mindestvoraussetzungen (insbesondere Einreise-/Aufenthaltsstatus) geknüpft, wobei die konkrete Gültigkeitsdauer eines Visums nicht zwingend identisch mit der Laufzeit der Nutzungs-/Eigentumsbefugnisse sein muss.

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