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Hochbau: Marktlage und -entwicklung

In Indonesien bleiben die Home-Office-Regelungen aus der Coronakrise teilweise bestehen. Das verringert die Nachfrage nach Bürofläche und entsprechenden Neubauten.

Von Frank Malerius | Jakarta

Laut Statistikamt Badan Pusat Statistik (BPS) lag der Wert der gesamten Hochbauleistungen in Indonesien nach letztverfügbaren Zahlen von 2021 bei 473 Billionen Rupiah, das entspricht etwa 33 Milliarden US-Dollar (US$). Das ist ein Plus von 7,9 Prozent gegenüber dem Coronajahr 2020, verglichen mit dem Jahr 2019 aber ein Minus von 12,4 Prozent. Fast die Hälfte dieser Summe entfiel auf die Hauptstadt Jakarta. Etwa 75 Prozent entfielen auf die Insel Java, auf der sich auch Jakarta befindet. Außerhalb der Hauptinsel gab es lediglich in der Provinz Südsulawesi und deren Hauptstadt Makassar sowie in Medan im Norden Sumatras größere Hochbauaktivitäten.

Doch das Neugeschäft ist rückläufig. Im Großraum Jakarta mit seinen 34 Millionen Einwohnern war die Nachfrage nach Apartments, Häusern und Büros schon vor der Coronakrise zurückgegangen. Denn viele ausländische Firmen haben ihr Personal im Land reduziert. Dieser Effekt wurde dann durch die Beschränkungen des öffentlichen Lebens in den Jahren 2020 und 2021 weiter verstärkt.

Mehr Krankenhäuser, weniger neue Hotels, neue Hauptstadt

Andere Sparten, wie etwa der Krankenhausbau, befinden sich im Aufwind. Nach Zahlen des Gesundheitsministeriums stieg die Anzahl der Allgemeinkrankenhäuser zwischen den Jahren 2017 und 2021 um 266 auf 3.042. Das bedeutet: Im Durchschnitt wird pro Woche irgendwo im Archipel ein neues Krankenhaus eröffnet.

Der Tourismus florierte, bevor er im Frühjahr 2020 für zwei Jahre praktisch zum Erliegen kam. Zwischen den Jahren 2015 und 2019 war die Zahl der ausländischen Besucherankünfte um fast 60 Prozent auf 16,1 Millionen gestiegen. Dann kam die Coronakrise. Auch im ersten Nachkrisenjahr 2022 wurden nur 5,5 Millionen Besucherankünfte gezählt. Vor allem die Lockdowns in China, dem wichtigsten Herkunftsland von Touristen, trafen die Tourismuswirtschaft hart. Es gibt große Überkapazitäten. Im Jahr 2023 erholt sich der Markt, wenngleich noch nicht auf das Vorkrisenniveau: In den ersten sieben Monaten wurden immerhin 6,3 Millionen Besucherankünfte gezählt. 

Einen Schub für den Hochbau könnte der Bau der neuen Hauptstadt Nusantara in der Provinz Ostkalimantan bringen. An den ersten Repräsentationsbauten und der Versorgungsinfrastruktur wird gearbeitet. Die Planungsbehörde Bappenas geht davon aus, dass sich der Bau über 20 Jahre hinziehen wird. Die Kosten werden mit umgerechnet etwa 33 Milliarden US$ veranschlagt. Ob Nusantara, so wie es geplant ist, zu einer organisch wachsenden Stadt mit eigenem Wirtschaftsleben wird oder aber steriler Verwaltungssitz mit den notwendigsten politischen Institutionen bleibt, steht noch in den Sternen.

Wohnungsbau schwächelt

Die Immobilienanalysten von Colliers International sehen in ihren aktuellen Branchenanalysen Überkapazitäten im Bereich des hochpreisigen Wohnraums im Großraum Jakarta, auf den ein Großteil dieses Segmentes entfällt. Demnach sind die ohnehin hohen Leerstände seit der Coronakrise durch weiteren Zubau noch weiter gestiegen. Der Fokus liege nun auf der Fertigstellung von Projekten, die in der Krise hinausgezögert worden waren.

Schon vor der Wirtschaftskrise schwächelte der Markt. Denn zahlreiche Expats hatten schon vorher das Land unter anderem infolge der Krise im Öl- und Gassektor verlassen. Das gleichzeitig steigende Angebot durch Jahre zuvor geplante Objekte schaffte erhebliche Überkapazitäten. 

Auch bei Bürogebäuden herrscht ein Überangebot

Bei Bürogebäuden im Großraum Jakarta ist laut Colliers für Bauherren und Eigentümer nur eine langsame Erholung in Sicht. Denn auch in diesem Segment waren bereits vor der Krise Überkapazitäten entstanden. Zudem deuten die überall aus dem Boden schießenden Co-Working-Spaces einen Wandel in der Arbeitswelt an. Während der Coronakrise gab es praktikable Home-Office-Verordnungen, die viele Arbeitgeber dazu veranlasst haben, ihren Bürobedarf auf den Prüfstand zu stellen und gegebenenfalls zu verringern. 

Deshalb versuchen derzeit viele Vermieter händeringend, ihre Kunden zu halten, auch durch die Verringerung der Mieten und flexiblere Vertragslaufzeiten. Ausländische Unternehmen berichten von Spottpreisen in besten Bürolagen. Sinnbildlich für diese Entwicklung stehen die Zwillingstürme "Indonesia One" halbfertig im Stadtzentrum Jakartas. Sie sollen die zweithöchsten Gebäude des Landes werden. Doch seit April 2020 wird an ihnen nicht mehr weitergebaut.

Dennoch befinden sich neue Büroprojekte im Bau, die in besseren Zeiten geplant wurden. Inwieweit ihre Fertigstellung verzögert wird, ist auch für Branchenkundige schwer zu prognostizieren. Jedenfalls bewegt sich der Markt mittelfristig in eine Richtung, die Mietern eine gute Verhandlungsposition verspricht. Die Auslastungsraten von Bürogebäuden im Großraum Jakarta liegen 2022 nach Schätzungen von Colliers bei etwa 75 Prozent.

Viel Leerstand im Einzelhandel

Die Coronapandemie, mit ihren harten Beschränkungen des öffentlichen Lebens, war eine Katastrophe für den Einzelhandel. In den Shoppingmalls haben sich die Leerstände sichtbar erhöht. Zudem gewinnt der E-Commerce zunehmend an Bedeutung. Millionen Menschen bestellen ihre Konsumartikel mittlerweile online. Dieser Trend hat während der Pandemie einen weiteren Schub erhalten. Im engmaschigen Netz der Motorradkuriere lassen sich Pakete in kürzester Zeit in jeden Winkel der Städte liefern. 

Zudem war im Großraum Jakarta die verfügbare Einzelhandelsfläche schon seit vielen Jahren stärker gewachsen als die Nachfrage. Die Leerstandsquote liegt laut Colliers bei 30 Prozent. Dennoch werden weitere Malls gebaut. Im 2. Quartal lag die entsprechende Verkaufsfläche bei knapp 5 Millionen Quadratmetern. Hier verbessert sich die Verhandlungsposition der Mieter weiter.

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