Hochbau: Marktlage und -entwicklung

Im 1. Quartal 2025 sank die Wertschöpfung in der Bauindustrie gegenüber dem Vorquartal deutlich, stärker noch als in der verarbeitenden Industrie oder der Gesamtwirtschaft. Eine ähnliche Entwicklung zeigte sich sowohl bei der Beschäftigung in der Bauwirtschaft als auch beim Wert der fertiggestellten Bauten. Im 2. Quartal gab es eine leichte Besserung, die aber geringer ausfiel als die gesamtwirtschaftliche Erholung. Ausgehend vom Jahr 2016 hat sich der Index für den Wert der fertiggestellten Bauten im Hochbau gut entwickelt und stärker zugelegt als im Spezialbau. Er bleibt aber deutlich hinter dem Infrastrukturbau zurück.

Die 2. Jahreshälfte 2025 verspricht wenig Dynamik. Entwickler, Firmen und Haushalte verhalten sich vorerst abwartend. In einigen Sektoren bestehen Überkapazitäten und schwankende Kosten für Energie und Baustoffe erschweren die Planung. Die Leitzinsen sanken im August 2025 zwar auf 5 Prozent und damit auf den niedrigsten Stand seit Oktober 2022, jedoch nicht die flexiblen Hypothekenzinsen. Banken bremsen die Finanzierungsmöglichkeiten zurzeit durch Aufschläge eher. Die Regierung unterstützt Hauskäufer aber mindestens bis Ende 2025 mit Steuersenkungen und treibt den Bau von Sozialwohnungen voran. Trotz der unsicheren globalen und nationalen Lage ist in einigen Marktsegmenten wie dem Industriebau mit zunehmenden Investitionen zu rechnen.

Schätzungsweise 75 Prozent aller Hochbauleistungen im Land entfielen 2024 auf die Insel Java, wobei sich fast 50 Prozent allein auf die Hauptstadt Jakarta konzentrierten. Daneben wurden sie insbesondere in Surabaya, Bandung und im aufstrebenden Semarang erbracht. Außerhalb Javas gab es noch größere Bauaktivitäten in Makassar, der Hauptstadt von Südsulawesi, in Medan im Norden Sumatras sowie in Balikpapan als nächstgelegene Großstadt zu der zukünftigen neuen Hauptstadt Ibu Kota Nusantara.

Der Bau der neuen Hauptstadt in der Provinz Ostkalimantan läuft langsamer als geplant und wird sich mindestens noch über 20 Jahre hinziehen. Das Projekt könnte dem Hochbau in den kommenden Jahren dennoch wichtige Impulse bringen. Die nächsten Bauphasen widmen sich besonders Wohngebäuden. Nach Pressemeldungen sind US-amerikanische und spanische Investoren interessiert.

Mehr Krankenhäuser und neue Hotels in weniger entwickelten Regionen

Die Regierung strebt eine landesweit möglichst einheitliche medizinische Versorgung an. In einem sogenannten Quick-Win-Programm werden landesweit 66 Krankenhäuser generalüberholt oder neu gebaut, 24 davon im Jahr 2026. Im Fokus stehen abgelegene, isolierte und unterentwickelte Landesteile. Im Jahr 2025 gibt es 3.241 Krankenhäuser. Pro Jahre sollen rund 30 Krankenhäuser verschiedener Größe dazukommen. Auch die rund 10.300 Community Health Center (Puskesmas) sollen einen spürbaren Ausbau erfahren, so das Gesundheitsministerium.

Im Tourismus will Indonesien sein großes Potenzial auch abseits von Bali stärker entwickeln. Dazu gehören unter anderem die Inseln Sumba, Lombok und Flores. Bali selbst setzt auf nachhaltigeren Tourismus und will bisher wenig frequentierte Inselteile besser erschließen.

In Jakarta gibt es vor allem Geschäftstourismus. Dieser ist indirekt vom staatlichen Sparkurs betroffen, denn viele Veranstaltungen der Staatsunternehmen und Regierungsinstitutionen fallen ihm zum Opfer, wodurch weniger Dienstreisen stattfinden. Hotels sind meist wenig ausgelastet, der Anreiz für Neubauten in Jakarta ist daher gering.

Wohnungsbau wächst trotz hohen Bedarfs nur moderat

Laut den Immobilienanalysten von Colliers International gibt es zurzeit wenige Neuprojekte für Apartmentgebäude im Großraum Jakarta, dem mit Abstand wichtigsten Immobilienstandort. Entwickler konzentrieren sich auf die Fertigstellung laufender Projekte. Auch in der Hafenstadt Surabaya sind eher fertige Gebäude gefragt. Im Hochpreissegment von Wohnungen gibt es ein Überangebot. Der erwartete Nachfrageboom, auch durch Expats, hat sich bisher nicht materialisiert.

Landesweit besteht hingegen ein großes Defizit an bezahlbarem Wohnraum. Die Großstädte verzeichnen weiterhin viel Zuzug und die Bevölkerung wächst jährlich um fast 3 Millionen Menschen. Die Regierung hat angekündigt pro Jahr mindestens 1 Million Sozialwohnungen zu bauen.

Einzelhandel in Südjakarta stockt auf

Der Einzelhandel und die vielen Shoppingmalls kämpfen mit dem zurückhaltenden Einkaufsverhalten vieler Haushalte . Gründe dafür sind der erwartete Anstieg der Arbeitslosigkeit und die sinkende Kaufkraft. Der Onlinehandel wird immer stärker und Leerstand ist verbreitet. Deswegen setzen zahlreiche Einkaufszentren verstärkt auf innovative Dining- und Erlebniskonzepte sowie auf digitale und interaktive Unterhaltung. In Südjakarta allerdings, wo viele Expats und wohlhabendere Einheimische leben, expandiert der Einzelhandel weiterhin eifrig. Insbesondere kleinere Malls erweitern dort ihre Flächen.

Bei Bürogebäuden im Großraum Jakarta ist laut Colliers für Bauherren und Eigentümer nur eine langsame Erholung der Nachfrage in Sicht. In diesem Segment waren bereits vor der Coronakrise Überkapazitäten entstanden.

Dynamik bei Industrieparks und Datenzentren

Besonders die Expansion chinesischer Firmen in den Sektoren Nahrungsmittel, Elektronik und Konsumgüter sowie der staatlich angeschobene Ausbau der Telekommunikationsinfrastruktur tragen zur Nachfrage im Industriebau bei. Zudem fördert die Regierung in den Sonderwirtschaftszonen die Ansiedlung strategischer Branchen und Pionierindustrien. Landnachfrage kommt laut Colliers am meisten aus der Tech-Industrie, insbesondere für Datenzentren. Auch der Aufbau eines Elektromobilitäts-Ökosystems entfaltet Momentum.

Geopolitische Spannungen und die US-Zollpolitik machen Indonesien grundsätzlich als alternativen Produktionsstandort für die verarbeitende Industrie in Asien interessant. Allerdings gibt es noch einige Hausaufgaben zu erledigen, um internationalen Firmen ein geschäftsfreundliches Umfeld bieten zu können.

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