Rechtsmeldung Schweiz Vertragsrecht
Schweiz: Privates Baurecht erhält neue Regelungen zu Baumängeln
Die vom Parlament verabschiedeten Änderungen im Bauvertragsrecht treten am 1. Januar 2026 in Kraft. Das hat der Bundesrat am 30. April beschlossen.
16.05.2025
Von Karl Martin Fischer | Bonn
Die Änderung des Obligationenrechts (OR) vom 20. Dezember 2024 verbessert die rechtliche Stellung von Bauherren und Immobilienkäufern. Ein wesentlicher Bestandteil der Reform ist die verbindliche Einführung klarer Fristen für die Mängelrüge: Wer eine Immobilie kauft oder Bauarbeiten beauftragt, hat künftig 60 Tage Zeit, Mängel zu rügen. Die Frist beginnt mit der Abnahme des Werkes oder – bei versteckten Mängeln – mit deren Entdeckung. Diese gesetzliche Vorgabe ist zwingend: Eine vertragliche Verkürzung dieser Frist wird ausdrücklich ausgeschlossen (vgl. die neuen Artt. 219a Abs. 1, 367 Abs. 1bis und 370 Abs. 4 OR).
Ein weiterer zentraler Aspekt der Novelle betrifft das Recht auf unentgeltliche Beseitigung von Baumängeln. Künftig wird es unzulässig sein, dieses Recht im Voraus vertraglich einzuschränken oder auszuschließen (neuer Art. 368 Abs. 2bis OR). Das Nachbesserungsrecht gilt nicht nur für Werkverträge, sondern auch für Grundstückskaufverträge mit einem noch zu errichtenden Gebäude oder einem Bauwerk, das weniger als zwei Jahre vor dem Verkauf neu errichtet wurde (Art. 219a Abs. 2 OR neu).
Neben der Rügefrist wurde auch die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängelansprüche bei unbeweglichen Bauwerken verschärft. Diese Verjährungsfrist darf künftig nicht mehr zum Nachteil des Auftraggebers beziehungsweise Käufers vertraglich angepasst werden (neue Artt. 219a Abs. 3 und 371 Abs. 3 OR).
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