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Branchen | Tunesien | Bauwirtschaft

Hochbau: Marktlage und Marktentwicklung

Der Wohnungsbau in Tunesien stockt. Neu aufgestellt werden soll jedoch die Tourismusbranche. Hoffnungsschimmer für Stadtentwicklungsprojekte kommen aus der Golfregion.

Von Peter Schmitz | Tunis

Tunesiens Bausektor durchlauft seit Jahren eine Krise. Eine im Dezember 2021 veröffentlichte Studie der Fédération Nationale des Entrepreneurs de Bâtiment et des Travaux Publics (FNEBTP) unterlegt diesen Eindruck mit Zahlen: Aktuell läge der Beitrag der Bauwirtschaft zum Bruttoinlandsprodukt Tunesiens bei etwa 7 Prozent, während er 2005 bei mehr als 30 Prozent gelegen hätte.

Bauunternehmen kämpfen ums Überleben

Nicht zuletzt die Pandemie setzte der Branche nochmal stark zu. Im vergangenen Jahr 2021 legte die Bauwirtschaft zwar um 7,2 Prozent zu. Damit konnte sie aber bei weitem nicht den Einbruch von mehr als 15 Prozent des Jahres 2020 ausgleichen.

Für mehr als die Hälfte der Unternehmen reichen die Einnahmen aktuell nicht aus, um die steigenden Kosten für Personal und Wartung von Ausrüstung zu decken. Ein wesentlicher Grund dafür ist die mangelnde Zahlungsmoral von öffentlichen Auftragsgebern. Im November 2021 bezifferte die Chambre Nationale des Entrepreneurs de Bâtiment et des Travaux Publics (FNEBTP) die Ausstände auf etwa 245 Millionen Euro. Eine Rückzahlung dieser Summe ist angesichts der staatlichen Finanzkrise nicht in Sicht. Neben offenen Rechnungen bereiten hohe Kreditkosten und die Abwertungstendenz des tunesischen Dinars Schwierigkeiten bei der Finanzierung. Dementsprechend wenig Geld steht den Unternehmen für Investitionen zur Verfügung. So gingen bereits zwischen 2016 und 2019 (letzte verfügbare Zahlen) Tunesiens Einfuhren von Baumaschinen von etwa 248 Millionen Euro auf etwa 115 Millionen Euro zurück.

Comeback für Megaprojekte erscheint fraglich

Mit Tunis Bay und Tunis Sports City gibt es zwei Mega-Stadtentwicklungsprojekte. Beide werden schon lange beworben. Das Tunis Bay Projekt startete im Jahr 2016 mit einem Budget von etwa 2 Milliarden Euro. Realisiert wurden bisher zwei Tranchen von Wohnhäusern für etwa 100 Millionen Euro. Es gibt immer wieder Pressemeldungen zu baldigen Fortschritten, eine rasche Umsetzung erscheint jedoch unrealistisch. Hinter dem Projekt steht die bahrainische GFH Financial Group.

Ungewiss ist auch noch, ob das jüngst aus der Versenkung zurückgekehrte Megaprojekt Tunis Sports City realistische Umsetzungschancen hat. Im März 2022 verkündete die Bakhatir Gruppe aus den Vereinigten Arabischen Emiraten die Wiederaufnahme des erstmals 2008 lancierten 3,7-Milliarden-US-Dollar-Projekts. Am westlichen Ufer der Lagune von Tunis sollen demnach auf 95 Hektar Wohnungen, Hotels, Einkaufszentren und ein Stadion entstehen. Dafür sucht die Bukhatir Gruppe nun Partner, um bis 2024 die erste Phase starten zu können.

Wesentlich konkreter geplant ist der Bau eines Krankenhauskomplexes in Kairouan, finanziert durch den Saudischen Entwicklungsfonds. Für etwa 26,5 Millionen Euro soll ein 500-Betten-Haus entstehen. Der Fonds sicherte zudem die Finanzierung von vier weiteren Regionalkrankenhäusern in El Jem und Sbiba (jeweils zwei) zu. Baubeginn für das Projekt in Kairouan soll noch 2022 sein.

Der Wohnungsbau ist ins Stocken geraten

Der Wohnungsmarkt Tunesiens ist sehr angespannt. Die Preise steigen seit Jahren, die Anzahl der Transaktionen geht – nach einem kurzzeitigen Anstieg im Jahr 2020 – zurück. Die Pandemie hat den Trend offenbar noch befeuert: Im Jahr 2020 lag der Immobilienpreisindex knapp zehn Prozent über dem Vorjahreswert, 2021 gab es immerhin eine Steigerung von mehr als 6 Prozent. Bauland ist knapp, Lohnkosten und Preise für Baumaterial steigen. Die Kaufkraft der Bevölkerung nimmt dagegen ab, und die durch die Pandemie ausgelöste Wirtschaftskrise hat auch die Arbeitslosigkeit nochmals gesteigert. Auch die Anzahl der Baugenehmigungen geht zurück.

Erteilte Baugenehmigungen für den Wohnungsbau in Tunesien

Jahr

2017

2018

2019

2020

Privatpersonen

34.705

30.519

29.988

23.286

Private Bauträger

8.212

6.222

6.782

7.528

Staatliche Bauträger

878

605

343

296

Quelle: Ministère de l’Equipement, de l’Habitat et de l’Aménagement du Territoire


Der Staat spielt im Wohnungsbau nur noch eine untergeordnete Rolle. Immerhin gab es in den vergangenen Jahren Fortschritte beim sozialen Wohnungsbau. Im Sommer 2021 ließ das Ministerium für Ausrüstung und Wohnungsbau verlautbaren, dass von den anvisierten 30.000 Wohneinheiten des staatlichen Bauprogramms 4.000 fertig gestellt worden seien, knapp 190 davon sollen bereits an Mieter übergeben worden sein (4.400 weitere sollen im Bau sein).

Der Tourismus erlebte durch die Pandemie eine historische Krise. Für das Jahr 2022 setzt Tunesien aber auf ein Wiederaufleben der Reisebranche. Um den Sektor nachhaltiger aufzustellen gibt es inzwischen mehrere Initiativen, die alternative Tourismuskonzepte fördern. In den vergangenen Jahren sind bereits zahlreiche kleine, privat geführte maisons d’hôtes entstanden. Angebote für Aktivurlauber wie Wandern, Fahrradfahren oder Fallschirmspringer entstehen. Aber auch im klassischen Hotelgewerbe gibt es Bewegung. Große Neubauprojekte sind aktuell zwar Mangelware. Umso größer ist nach dem teilweise langen Leerstand der Modernisierungsbedarf. Trotz der angeschlagen Finanzen von Hoteliers sind in der Region Nabeul-Hammamet aktuell 15 Modernisierungsprojekte in der Umsetzung. Der Gouverneur der Region beziffert die Investition auf rund 87 Millionen Euro.

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