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Türkei: Immobilienrecht
Die wichtigsten Gesetze im türkischen Immobilienrecht sind das Gesetz zum Erwerb an beschränkten dinglichen Rechten an Immobilien (Nr. 4916) sowie das Grundbuchgesetz (Nr. 2644).
20.10.2023
Von Jakob Kemmer, Sherif Rohayem | Bonn
Voraussetzungen des Erwerbs
Artikel 35 Grundbuchgesetz sichert türkischen Unternehmen mit ausländischem Kapital Gleichbehandlung in Fragen des Immobilienerwerbs zu.
Das früher geltende sogenannte Gegenseitigkeitsprinzip ist entfallen. Danach konnten ausländische natürliche und juristische Personen Immobilien in der Türkei nur erwerben, wenn türkische natürliche und juristische Personen im jeweiligen Ausland die gleichen Rechte hatten. Nun ist es unerheblich, ob in der Heimat des Ausländers türkische Staatsangehörige ebenfalls Grundeigentum erwerben können. Stattdessen darf jetzt der Ministerrat entscheiden, welche Staatsangehörigkeiten zu einem Erwerbsverbot führen. Die Obergrenze für den Erwerb liegt bei 30 Hektar. Im Einzelfall kann sogar eine Sondergenehmigung für bis zu 60 Hektar erteilt werden. Zudem können auf Bezirksebene maximal 10 Prozent der in Bauleitplänen ausgewiesenen Fläche von ausländischen Personen erworben werden.
Für ausländische juristische Personen oder inländische juristische Personen mit ausländischer Beteiligung gilt, dass diese die Immobilien erwerben dürfen, welche zur Durchführung des im Gesellschaftsvertrag bestimmten Gesellschaftszwecks erforderlich sind. Insoweit hat der Gouverneur der Region, in der das Grundstück liegt, einen Beurteilungsspielraum. Diese Regelung ist im Übrigen auch bei der Übernahme oder Auflösung einer Gesellschaft zu beachten. Aus diesem Grund ist besondere Sorgfalt bei der Nennung des Gesellschaftszwecks geboten, da sich sonst später unnötige und dann nur schwer zu überwindende Hindernisse auftun können.
Erwerbsbeschränkungen
Potenzielle Käufer sollten außerdem genau darauf achten, wo das Grundstück gelegen ist, denn Wald-, Küsten-, Natur- und Kulturgüterschutzbestimmungen enthalten zahlreiche Beschränkungen. Das gleiche gilt im Hinblick auf die zahlreichen militärischen Sicherheitsgebiete. Allerdings wurde im Jahr 2012 das Gesetz dahingehend geändert, dass nunmehr keine gesonderte Abfrage hinsichtlich der Sicherheitszone gestellt werden muss, sondern diese direkt im Grundbuch eingetragen wird. Des Weiteren ist darauf zu achten, dass innerhalb von zwei Jahren ein Plan zur Entwicklung des Grundstücks existieren muss, da andernfalls der Erwerb aufgehoben werden kann.
Formvorschriften und Steuerrecht
Beim Kauf einer Immobilie ist im Unterschied zum deutschen Grundstücksrechtrecht die Einschaltung eines Notars nicht erforderlich. Denn in der Türkei findet der endgültige Immobilienkauf beim Grundbuchamt (Tapu Müdürlüğü) statt. Käufer und Verkäufer reichen entweder gemeinsam oder über ihren Vertreter den erforderlichen Antrag mit den notwendigen Unterlagen beim zuständigen Grundbuchamt ein.
Einen vorläufigen Kaufvertrag können die Parteien allerdings nur vor einem türkischen Notar abschließen.
Zudem ist eine Stempelsteuer in Höhe von 3 Prozent des Kaufpreises fällig, welche üblicherweise zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird. Zu weiteren Steuern im Rahmen des Immobilienerwerbs siehe im Abschnitt Türkei: Steuerrecht.
