Hochbau: Marktlage und Marktentwicklung

• Neue Gewohnheiten beleben den Immobilienmarkt
• Zinserhöhungen und Inflation trüben die Aussichten
• Sozialwohnungsbau soll wieder anziehen
• Nach der Erholung stabilisiert sich der Hochbau
• Hohe Materialkosten mindern die Margen
• Start-ups entwickeln die Gebäudemodernisierung

Neue Gewohnheiten beleben den Immobilienmarkt

Die neuen Lebensumstände in der Coronapandemie wie Homeoffice stießen bleibende Veränderungen in den Wohn- und Arbeitsverhältnissen an. Nach dem Einbruch im 2. Quartal 2020 nahm die Immobiliennachfrage rasch wieder an Fahrt auf. Zeitgleich erlebte der Immobilienmarkt einen Digitalisierungsschub. Von der Ansicht der Grundrisse bis zur Vertragsunterzeichnung geht jetzt alles digital. Auch virtuelle Besichtigungen sind möglich. Laut Erhebung der Kammer der Bauindustrie CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) unter 150 Großstädten brachten die Immobiliengesellschaften 2021 fast 26 Prozent mehr Wohneinheiten in Neuprojekten auf den Markt. Der Verkauf von Immobilien legte um 12,8 Prozent zu, schwächte sich aber seit dem zweiten Halbjahr zunehmend ab.

Zinserhöhungen und Inflation trüben die Aussichten

Durch die stark steigenden Zinsen und die beeinträchtigte Kaufkraft dürfte die Nachfrage nach Wohnraum 2022 schwächeln. Nach dem historischen Tiefststand von 2 Prozent zwischen August 2020 und März 2021 hob die Banco Central den Leitzinssatz Selic sukzessive auf mittlerweile 11,75 Prozent an. Finanzanalysten erwarten einen weiteren Anstieg bis auf 13,5 Prozent. Dementsprechend steil ziehen die Zinssätze zur Immobilienfinanzierung an. Zudem dürfte die hohe Inflation, die durch den Krieg in der Ukraine zusätzlich angeheizt wird, die bereits eingeschränkte Kaufkraft weiter reduzieren. 

Sozialwohnungsbau soll wieder anziehen

Seit 2018 wird das Wachstum durch das Marktsegment der mittleren bis gehobenen Einkommensklasse vorangetrieben. Die Kammer der Bauindustrie erwartet für dieses Jahr eine Trendwende. Dafür sorgen verbesserte Hilfen über das Programm Casa Verde e Amarela (CVA), das 2020 die Förderung über Minha Casa Minha Vida (MCMV) ablöste. Brasiliens Verband für Immobilienkredit und Ersparnisse Abecip rechnet mit einem 30-prozentigen Anstieg der Kreditvergabe über den Arbeitnehmerfonds. Dahingegen sollen Finanzierungen für mittlere bis höhere Einkommensklassen um 5 Prozent zurückgehen.

Der Bundesstaat São Paulo, der das höchste Wohnungsdefizit des Landes aufweist, errichtet derzeit etwa 30.000 Wohnungen in öffentlich-privaten Partnerschaften (PPP) über das eigene Programm Nossa Casa. 

Aufgrund der kritischen Lage der Staatsfinanzen und der hohen Arbeitslosigkeit war der soziale Wohnungsbau zuletzt ins Stocken geraten. In den Jahren 2020 und 2021 wurden erstmals weniger als die Hälfte aller Neuangebote über Förderprogramme abgewickelt.

Nach der Erholung stabilisiert sich der Hochbau

Nach dem Einbruch um 6,3 Prozent 2020 erlebte die Bauwirtschaft 2021 mit einem Wachstum um 9,7 Prozent ein kräftiges Comeback. 2022 wird sich der Verkauf von Wohnimmobilien stabil halten, prognostiziert CBIC. Als Wachstumshürde nennt die Kammer der Bauindustrie die immer höheren Baukosten, die sich hauptsächlich aus den Preissteigerungen für Baumaterial ergeben.

Im Segment Wirtschaftsbau bewirkte die Pandemie eine intensive Umstellung. Der schnelle Wandel zu E-Commerce und Lieferdiensten heizt die Nachfrage nach Logistikhallen und Last-Mile-Lösungen an. Dieser Trend setzt sich auch 2022 fort.

Der Leerstand von Büroflächen stieg im Laufe der Pandemie am wichtigsten Markt São Paulo auf 25 Prozent an und dürfte nur allmählich abnehmen, da viele Unternehmen auch langfristig auf hybride Arbeitssysteme umstellen.

Shoppingzentren gewinnen wieder an Gewicht. 2021 wurden fünf neue Zentren eröffnet. Für 2022 erwartet der Branchenverband Abrasce 13 Neueröffnungen mit einer etwa doppelt so großen Ladenfläche. Im Industriebau herrscht Zurückhaltung, zumal die politische Unsicherheit im Wahljahr Neuankündigungen großer Projekte hinauszögert. 

Der Bau öffentlicher Gebäude stockt aufgrund mangelnder Finanzmittel. Laut Erhebung des Bundesrechnungshofs ruhten 2020 landesweit fast 7.700 Baustellen, darunter viele Gebäude für Bildungseinrichtungen. Die unvollendeten Bauten verursachen hohe Zusatzkosten. Über das Programm Destrava sollen die Bauten fertiggestellt werden.

Hohe Materialkosten mindern die Margen

Die hohe Nachfrage nach Baumaterial gekoppelt an den Anstieg der globalen Rohstoffpreise und die drastische Abwertung der heimischen Währung vervielfachten die Materialkosten in der Pandemie. Der Preisindex INCC-M, der die Baukosten in Brasilien abbildet, zog 2021 um 14 Prozent an. Besonders stark verteuerten sich Bewehrungsstahl, Stahldraht, Rohre und Verbindungen aus Stahl, Eisen und PVC sowie Beton und Mörtel.

Gerade im Sozialwohnungsbau, der die Baukosten ohnehin sehr knapp kalkulieren muss, belasten die hohen Kostensteigerungen für Baumaterial die Margen. Die Baukonzerne bringen daher immer seltener preisgünstige Wohnimmobilien auf den Markt.

Start-ups entwickeln die Gebäudemodernisierung

São Paulos Markt für ältere Wohnungen zieht bereits seit 2018 wieder an. Für Baugesellschaften lohnt sich der spekulative Kauf kaum. Doch beleben immer mehr Start-ups, sogenannte iBuyers, und innovative Dienstleister den Markt. Die Jungunternehmen Loft und Keycash sowie das landesweit größte Immobilienportal ZAP investieren hauptsächlich an Brasiliens bedeutendstem Markt São Paulo. Durch spezialisierte Retrofit-Dienstleister und innovative Verfahren gelingt es, die Verkaufsabwicklung zu beschleunigen. Im Februar 2020 startete der erste Baukonzern, Vitacon, eine eigene iBuyer-Plattform. Auch Portale zur Vermietung von Wohnungen und Häusern wie QuintoAndar beleben die Renovierungen. 

Zudem dürfte der Verkauf staatlicher Gebäude das Segment stimulieren. Zur Haushaltskonsolidierung stoßen die Regierungen aller drei Ebenen Immobilien ab. Insgesamt stehen 55.000 Aktiva für den Verkauf zur Verfügung. Statt klassischer Versteigerungen können potenzielle Käufer nun nach dem System "Propostas de aquisição de imóveis" (PAI) eigene Vorschläge einreichen. Die Neuerung ab August 2021 belebt die Abwicklung. Für 2022 erwartet die Regierung Einnahmen von mehr als 20 Milliarden US-Dollar (US$). 

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