Hochbau: Marktlage und Marktentwicklung

Trotz hoher Kapitalkosten befindet sich die Bauwirtschaft in einer robusten Verfassung. Für 2025 erwartet der Verband "Câmara Brasileira da Industria da Construção" (CBIC) ein Wachstum von real 2,3 Prozent. Damit wird der Sektor voraussichtlich stärker wachsen als das Bruttoinlandsprodukt (BIP) mit rund 2 Prozent. Noch höher könnte das Wachstum der Bauwirtschaft im Bundesstaat São Paulo ausfallen. Der regionale Bauverband Sinduscon-SP rechnet mit einem Plus von 3 Prozent.

Schon 2024 wuchs der Sektor schneller als die Wirtschaftsleistung insgesamt. Während das BIP um 2,9 Prozent zulegte, stieg die Wertschöpfung in der Bauwirtschaft um 4,1 Prozent. Auch damals lag das Wachstum in São Paulo mit 4,4 Prozent über dem Landesdurchschnitt.

Laut einer Umfrage von CBIC von Januar 2025 erwartet der Sektor im 1. Halbjahr 2025 eine positive Entwicklung der Geschäftstätigkeit, Beschäftigung sowie der Nachfrage nach Vorprodukten. Auch die Zahl neuer Projekte soll steigen. Doch das Vertrauen der Bauunternehmer in die Gesamtkonjunktur ist leicht rückläufig. Sie befürchten, dass die steigenden Zinsen die Bauinvestitionen beeinträchtigen. Seit Sommer 2024 hat die Nationalbank den Leitzins von 10,5 auf aktuell 14,25 Prozent angehoben.

Wohnungsbau bleibt auf hohem Niveau

Der Verband CBIC erwartet, dass sich der Wohnungsbau 2025 auf der Höhe des Rekordniveaus von 2024 halten wird. Diese – angesichts der hohen Zinsen optimistische Prognose – beruht vor allem auf dem Segment des Sozialwohnungsbaus. Impulse kommen von dem Programm MCMV (Minha Casa Minha Vida), das die Regierung Lula Anfang 2023 neu aufgelegt hat, mit im Vergleich zu früher höheren Beihilfen und Förderobergrenzen. Seitdem lohnt sich der soziale Wohnungsbau wieder.

Dazu kommt die Erwartung, dass auch der Arbeitnehmerfonds FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) 2025 etwas höhere Mittel für die Finanzierung von Eigenheimen zur Verfügung stellen dürfte. Bis zum Ende der Legislaturperiode im Jahr 2026 sollen 2,5 Millionen Familien Zugang zu begünstigtem Wohneigentum erhalten. Neben MCMV gibt es auch auf Ebene der Bundesstaaten und Kommunen Wohnungsbauprogramme, darunter Casa Paulista des Bundesstaats São Paulo und Pode Entrar der Stadt São Paulo.

Der Bestand der für Immobilieninvestitionen aufgenommenen Kredite stieg 2024 um 10 Prozent auf 445 Milliarden US-Dollar (US$), gibt der Verband für Immobilienkredite Abecip an. Neu finanziert wurden rund 1,2 Millionen Immobilien über ein Kreditvolumen von 58 Milliarden US$. Zu etwa 60 Prozent handelte es sich um Finanzierungen über den Arbeitnehmerfonds FGTS, der hauptsächlich für den sozialen Wohnungsbau genutzt wird, und zu 40 Prozent um eine Bausparfinanzierung über das SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo).

Bauprojekte für die obersten Einkommensklassen sind weniger konjunkturabhängig und werden fortwährend nachgefragt. Doch der hohe Leitzins wirkt sich negativ auf die Immobilienfinanzierung über die Bestände auf Sparkonten (SBPE) aus. Diese nehmen in erster Linie Haushalte der Mittel- und gehobenen Mittelschicht in Anspruch. Bei der Baufinanzierung über Sparguthaben (SBPE) rechnet Abecip für 2025 mit einem Rückgang um 15 bis 20 Prozent. Insgesamt könnte das Volumen neuer Kredite um 10 Prozent sinken.

Höhere Preise, kleinere Wohnungen

Die Immobilienpreise sind 2024 im Schnitt um real 3,1 Prozent gestiegen. Auch 2025 werden reale Preissteigerungen erwartet. Um preisgünstigere Wohnungen anbieten zu können, reduzieren die Konzerne bei Neuprojekten die Grundfläche. Der Trend zu kleineren Wohnungen wird auch durch die Zunahme der Single-Haushalte gestützt.

Besonders deutlich wird dies in der Metropole São Paulo, dem mit Abstand größten Teilmarkt der brasilianischen Bauwirtschaft. Mehr als 80 Prozent der neuen Apartments sind kleiner als 45 Quadratmeter. Mitte 2023 verabschiedete die Stadt den zentralen Bebauungsplan Plano Diretor Estratégico, der bis 2029 gilt. Mit dem neuen Plan verfestigt sich der Trend zu kleinen Wohnungen in unmittelbarer Nähe öffentlicher Verkehrsverbindungen.

Positiver Trend im Wirtschaftsbau

Den Industriebau beleben Modernisierungs- und Neuprojekte. Impulse kommen vom 2024 gestarteten Programm "Nova Indústria Brasil" sowie den Bestrebungen der Regierung um eine Reindustrialisierung, dank der hervorragenden Bedingungen für grüne Energie im Land.

Die Nachfrage nach Logistikhallen ist 2024 stärker gestiegen als erwartet. Hohe Preise und niedriger Leerstand stoßen neue Projekte an. Im Zuge des E-Commerce-Booms liefern sich große Anbieter wie Shopee und Mercado Livre einen Run auf die immer begrenzteren Flächen für Last-Mile-Lösungen. Mit steigenden Preisen dürfte ein Trend zu mehrstöckigen Logistikimmobilien einsetzen.

Auch der Bau von Einkaufszentren entwickelt sich positiv. Für 2025 erwartet der Verband Abrasce bis zu zwölf Neueröffnungen. Bis 2030 könnten insgesamt 30 neue Zentren entstehen. Auch der wachsende Tourismus stimuliert die Bauinvestitionen. 

Dagegen schmälern die hohen Zinsen und steigende Grundstückskosten die Rentabilität im Bürosegment. Die Lage auf dem Markt entspannt sich nur langsam. Der durchschnittliche Leerstand im wichtigsten Markt São Paulo pendelte sich zuletzt auf etwa 20 Prozent ein. Die neue Arbeitswelt und die Gesamtkonjunktur 2025 sprechen für eine eher zurückhaltende Nachfrage.

Städte fördern Gebäudemodernisierung

São Paulo will das seit Jahrzehnten vernachlässigte Zentrum der Stadt wiederbeleben. Im Rahmen des Programms Requalifica Centro übernimmt die Stadt bis zu 25 Prozent der Kosten für die Aufhübschung (Retrofit). Bis September 2024 genehmigte São Paulo zwölf Projekte mit insgesamt 1.564 Wohnungen sowie vier Projekte mit rein gewerblicher Nutzung.

Auch andere Metropolen verstärken ihren Einsatz. Seit 2021 förderte Rio de Janeiro die Sanierung von insgesamt 4.064 Wohnungen über das Programm Reviver. Recife rief das Programm Recentro ins Leben und Salvador Renova Centro. Immer mehr Städte tauschen ihre Erfahrungen im Netzwerk ReDUS aus.

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