Bauboom in Kroatien hält trotz Abkühlung an

Markttrends

Kroatiens Bauwirtschaft boomt. Besonders wachstumsstark erwies sich 2024: Die Bauleistung legte laut Statistikamt um 14,2 Prozent zu. Im Jahr 2025 schwächte sich die Dynamik zwar ab, das Niveau bleibt jedoch hoch. In den ersten elf Monaten erhöhte sich das Bauvolumen um 7,1 Prozent. Auch die Aussichten sind günstig: Für die ersten drei Quartale 2025 meldete das Statistikamt 8,4 Prozent mehr Auftragseingänge, was auf eine anhaltend hohe Bautätigkeit im Jahr 2026 hindeutet.

Wichtigste Treiber bleiben umfangreiche EU-Fördermittel, die vor allem in Infrastrukturprojekte sowie in den Wiederaufbau nach den Erdbeben von 2020 fließen. Allerdings ist im Jahr 2026 mit Verschiebungen bei den Förderschwerpunkten zu rechnen, da der EU‑Wiederaufbaufonds im August ausläuft. Gleichzeitig bleibt der Bedarf im Gebäudebau hoch: Die Nachfrage nach Wohnraum und hochwertigen touristischen Immobilien stützt die Marktentwicklung.

Hotelbau vor kräftigem Investitionsschub

Kroatiens Wirtschaft ist stark auf den Tourismus ausgerichtet, das Angebot gilt vielerorts jedoch noch als ausbaufähig. Internationale Investoren haben das Potenzial früh erkannt und investieren seit mehreren Jahren verstärkt in den Hotelsektor. Für das Jahr 2026 sind Projekte mit einem Gesamtvolumen von rund 650 Millionen Euro angekündigt. Damit zählt der Hotelbau derzeit zu den investitionsstärksten Segmenten der Bauwirtschaft. Die Vorhaben konzentrieren sich auf die Adriaküste und liegen überwiegend im höherpreisigen Segment.

Auch im Infrastrukturbau stehen umfangreiche Investitionen an, vor allem beim Ausbau des Schienennetzes. Als zentrales Vorhaben gilt der Neubau der Strecke Rijeka–Zagreb. Der Abschnitt Karlovac–Rijeka befindet sich seit 2025 in der aktiven Planungsphase; die Kosten werden mit 2,5 Milliarden Euro veranschlagt. Parallel ist bis 2035 die Erneuerung großer Teile des Bestandsnetzes vorgesehen – mit einem Gesamtvolumen von rund sechs Milliarden Euro. Bewegung gibt es zudem im Hafenbau: In Rijeka steht die zweite Bauphase des neuen Containerterminals mit Investitionen von 180 Millionen Euro an. Weitere Projekte sind auf Krk, in Split, Vukovar und Osijek geplant.

Wohnungsbau mit gedämpften Erwartungen

Für den Wohnungsbau sind die Aussichten durchwachsen. Zwar nahm die Zahl der Baugenehmigungen für Wohngebäude in den ersten elf Monaten des Jahres 2025 um 4,6 Prozent zu. Strengere regulatorische Vorgaben schränken neue Bauvorhaben jedoch ein. Zudem könnte die starke Verteuerung von Neubauten weiteres Wachstum bremsen. In den ersten sechs Monaten 2025 stieg der durchschnittliche Preis für neu errichtete Wohnungen im Jahresvergleich um 15,9 Prozent. Ob alle geplanten Projekte unter diesen Bedingungen wirtschaftlich realisierbar sind, bleibt offen.

Logistikimmobilienmarkt zeigt sich stabil

Branchenkenner bewerten das Verhältnis von Angebot und Nachfrage bei Logistikimmobilien inzwischen als ausgeglichen. Für die kommenden fünf Jahre erwartet Sonja Lončarević, regionale Vertreterin des Gewerbeimmobilienspezialisten CBRE, eine stabile Marktentwicklung.  Wachstumspotenzial sieht sie vor allem bei sofort nutzbaren Flächen. Im Einzelhandel ist angesichts solider Umsätze ebenfalls mit einer stabilen, aber moderaten Entwicklung zu rechnen, da viele Projekte auf kleinere Städte entfallen.

EU-Fördermittel prägen das Baugeschehen 

Das ab Anfang 2026 geltende Gesetz über Energieeffizienz im Gebäudewesen dürfte zusätzliche Investitionen in die energetische Sanierung auslösen. Bislang standen hierfür umfangreiche Mittel aus dem EU-Wiederaufbaufonds zur Verfügung. Nach dessen Auslaufen im August 2026 sollen Fördergelder aus dem europäischen Regionalfonds (EFRE) folgen; erste Ausschreibungen laufen bereits.

Zudem fließen weiter hohe Summen in den Wiederaufbau nach den Erdbeben von 2020. Im Haushalt für 2026 sind 1,02 Milliarden Euro für Reparaturen an privaten und öffentlichen Gebäuden vorgesehen; aktuell wird auf rund 2.000 Baustellen gearbeitet. Ab 2027 erwarten Branchenkenner einen schrittweisen Übergang von vorrangig förderfinanziertem Bauen zu einem stärker nachfragegetriebenen Markt.

Branchenstruktur und Rahmenbedingungen

Mit der steigenden Bauleistung und vollen Auftragsbüchern wächst auch die Branche selbst. Seit 2021 kamen rund 7.300 Baubetriebe hinzu – ein Plus von mehr als einem Viertel. Das Bild bleibt unverändert: Klein- und Kleinstunternehmen dominieren den Markt. Im Jahr 2024 waren rund 34.000 Firmen registriert, davon beschäftigten 96 Prozent weniger als 20 Mitarbeiter. Die 1.300 größeren Unternehmen erbrachten gleichwohl knapp 80 Prozent der Gesamtleistung.

Der Bausektor gilt als stark reguliert, das Einholen von Baugenehmigungen kann zeitaufwendig sein. Seit 2019 ist das Verfahren jedoch digitalisiert. Von dem seit Anfang 2026 geltenden Baugesetz erwarten Branchenvertreter mehr Rechtssicherheit, Transparenz sowie eine Beschleunigung der Verfahren. Bei öffentlichen Ausschreibungen empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit einem lokalen Partner. Den Zuschlag erhält das wirtschaftlichste Angebot, wobei der Preis das zentrale Kriterium darstellt, Qualitätsaspekte jedoch ebenfalls berücksichtigt werden. Die Vergabe erfolgt über eine zentrale Vergabeplattform, die das Amtsblatt Narodne novine betreibt.  

In den Jahren 2022 und 2023 belasteten stark gestiegene Materialpreise die kroatische Baubranche. Inzwischen hat sich die Situation entspannt: Die Kosten für Baustoffe bewegen sich im Rahmen der allgemeinen Inflation von rund vier Prozent. Ein deutlich größerer Kostenfaktor sind derzeit die Löhne. Der anhaltende Arbeits- und Fachkräftemangel trifft den Bausektor besonders hart und treibt die Personalkosten nach oben – nicht zuletzt durch den vermehrten Einsatz ausländischer Arbeitskräfte, der mit hohen Nebenkosten verbunden ist. Doch es gibt Anzeichen für eine Entspannung: 2025 wurden im Bausektor rund 30 Prozent weniger Arbeitsgenehmigungen für ausländische Beschäftigte erteilt.