Kenias Bausektor muss eine Pause einlegen

Der Bausektor in Kenia leidet weiterhin unter geringem Auftragseingang. Das kenianische Statistikamt KNBS meldete für das 2. Halbjahr 2024 erstmals seit Dekaden ein Minuswachstum der Branche. Bereits seit 2023 befindet sich der Bausektor in der Krise. Die Aussichten für die Jahre 2025 und 2026 sind leicht verbessert aber von einem Boom bleibt man weit entfernt.  

Bauprojekte werden günstiger

Positiv ist, dass Bauprojekte günstiger werden, weil der kenianische Shilling seit 2024 wieder an Wert gewonnen hat. Dadurch sind Importe erschwinglicher geworden. Das gilt auch für wichtige Baustoffe wie Zement und Bitumen oder wichtige Vorprodukte wie Farbe und Dachkomponenten.

Für private Bauvorhaben hat sich die Situation zusätzlich etwas verbessert, da die kenianischen Zentralbank den Leitzins im Februar 2025 auf "nur noch" 10,75 Prozent gesenkt hat. Im Jahr 2023 lag er noch bei 13,0 Prozent. Private Baukredite sind dadurch etwas günstiger geworden. Gleichwohl bleiben die Rahmenbedingungen für den privaten Hochbau schwierig, auch aufgrund der insgesamt mittelmäßigen Konjunktur des Landes. Ausführlichere Informationen zu den Konjunkturerwartungen Kenias liefert der aktuelle GTAI-Wirtschaftsausblick.

Tiefbau leidet weiter unter Sparkurs des Staates

Der staatlich dominierte Tiefbau erlebt schwierige Zeiten, da die Regierung von Präsident William Ruto aufgrund der hohen Staatsverschuldung Sparmaßnahmen vornehmen muss. Vom Staat oder von Gebern finanzierte Infrastrukturprojekte werden längst nicht mehr so umfangreich durchgeführt wie noch vor einigen Jahren.

Die Infrastruktur veraltet und der Projektstau nimmt zu. Marktbeobachter berichten aktuell immerhin von einer Zunahme von Aufträgen für Studien zu geplanten Infrastrukturprojekten. Wer weiß, wie lange sich Planungen für Bauten in Kenia hinziehen können, sieht darin nur bedingt ein Signal für den nächsten Aufschwung. 

PPP bleiben kompliziert

Offener wird der Staat angesichts des eigenen Kapitalmangels für private Investitionen oder Public Private Partnerships (PPP), zum Beispiel beim Bau und Betrieb von Mautstraßen, Kraftwerken, Übertragungsleitungen oder Dämmen. Fehlende Rechtssicherheit und unausgereifte PPP-Arrangements lassen private Investoren jedoch oft zögern oder existierende Übereinkünfte scheitern. Viele Projekte bleiben über Jahre in der Planungsphase hängen, weil sich Behörden und private Investoren nicht über die Risikoverteilung einig werden.

Gerade der dringende Ausbau der Straßenabschnitte entlang des "Northern Corridor" soll von privaten Investoren gebaut und als Mautstraße betrieben werden. Der "Northern Corridor" beginnt in Mombasa und führt über die kenianischen Großstädte Nairobi, Nakuru und Kisumu nach Uganda und darüber hinaus. PPP werden auch in der Bevölkerung inzwischen kritisch gesehen, da sie im Verdacht stehen, dem Steuerzahler höhere Kosten zu verursachen als rein staatliche Investitionen.

Trotz der momentan schwierigen Lage besteht kein Zweifel am mittelfristigen Wachstumspotenzial des Bausektors. Ein jährlicher Bevölkerungszuwachs von rund 1,2 Millionen Menschen sowie die fortschreitende Urbanisierung machen den Ausbau der Infrastruktur und den Bau neuer Gebäude und Stadtviertel dringend erforderlich. Ein Großteil der Bauaktivitäten konzentriert sich auf den schnell wachsenden Großraum Nairobi, dessen Einwohnerzahl grob geschätzt bei rund 5,5 Millionen Menschen liegt.

Deutsche Firmen mit zahlreichen Chancen

Die Chancen deutscher Unternehmen im kenianischen Bau sind vielfältig, aber die hohen Preise machen sie für das Massengeschäft weitgehend uninteressant. Gute Chancen haben deutsche Ingenieurberater bei Studien und Bauaufsicht für Infrastrukturprojekte - insbesondere wenn westliche Geber wie die Weltbank, die Afrikanische Entwicklungsbank (AfDB), die EU oder die deutsche KfW beteiligt sind.

Die Baudurchführung bei Großprojekten wird von lokalen Baufirmen dominiert, jedoch erhalten auch immer wieder ausländische Baufirmen Aufträge, wenn spezielle Technologien zum Einsatz kommen. Mitunter gehen ausländische und lokale Kontraktoren für ein Großprojekt auch Partnerschaften ein.

Interessant für deutsche Baufirmen könnten auch größere private Hochbauprojekte sein, bei denen zum Beispiel Botschaften und internationale Organisationen wie die UN die Auftraggeber sind. Gleiches gilt für zahlungskräftige multinationale Firmen beim Bau von Büros und Produktionsstätten. Oft müssen diese Auftraggeber internationale Standards einhalten, mit denen lokale Baufirmen unter Umständen nicht vertraut sind.

Breite Palette von Zuliefermöglichkeiten

Im Hochpreissegment bestehen Zulieferchancen für Baumaschinen, Pumpen, Turbinen, Baustoffe, Gebäudetechnik, Armaturen, Werkzeuge oder Möbel. Mit einer Vertriebsniederlassung oder einem Handelsvertreter in Kenia kann man auch Nachbarmärkte bedienen, von denen einige dynamischer sind als Kenia. "Für unsere Maschinen sind insbesondere die Infrastrukturprojekte in Uganda und Tansania aktuell sehr interessant", sagt Daniel Werner-Meier, Gebietsverkaufsleiter Afrika des Baumaschinenherstellers Bomag.

Das Bopparder Unternehmen vertreibt seine Maschinen über die Filialen des Bremer Handelshauses Achelis in Kenia, Tansania und Uganda. GTAI informiert regelmäßig über die Bausektoren in Tansania und Uganda sowie auch über Äthiopien und Ruanda.

Baustoffsektor wird weiter expandieren

Die Baustoffindustrie wird über kurz oder lang weiter expandieren, auch wenn es im Jahr 2024 einen vorübergehenden Einbruch der Umsätze gegeben hat. Insbesondere die Zementproduktion und die Metallverarbeitung, wenngleich der energieintensive Sektor aktuell steigende Stromkosten beklagt.  

Auch für deutsche Unternehmen gibt es in diesem Bereich Investitionsmöglichkeiten. In Kenia gibt es bislang zwar keine deutsche Investition, aber im südlichen Nachbarland Tansania haben Heidelberg Cement und Knauf gezeigt, wie man in der Region mit der lokalen Herstellung von Baustoffen erfolgreich sein kann.

 

Von Carsten Ehlers | Nairobi

Die Themen "nachhaltiges Bauen" und "Energieeffizienz" sind in Kenia zwar noch Nischenthemen, allerdings wachsen die Bereiche schnell und Lösungen werden lokal nur bedingt angeboten. Vieles muss noch teuer importiert werden.

In erster Linie sind es internationale Unternehmen oder Organisationen wie die UN oder die Weltbank sowie Botschaften, die sich Nachhaltigkeitsstandards setzen, vor allem bei Bürogebäuden aber auch bei neuen internationalen Hotelketten und teilweise Produktionsstätten. Bisher achteten diese Akteure vor allem bei Neubauten auf die Einhaltung von Nachhaltigkeitsstandards. Möglich ist dies jedoch auch bei der Nachrüstung existierender Gebäude.

LEED-Siegel als Goldstandard

Häufig werden die Standards des LEED-Siegels (Leadership in Energy and Environmental Design) angewendet, einer US-Zertifizierung, die weltweit am meisten verbreitet ist. Marktkenner schätzen, dass derzeit etwa zehn Gebäude in der Millionenstadt Nairobi nach LEED-Standards gebaut wurden. Weitere werden hinzukommen, auch wenn mit hohen Zusatzkosten zu rechnen ist. Durch die kürzliche Fertigstellung des Global Trade Centres (GTC) in Nairobi-Westlands ist der Markt für hochwertige Büroflächen vorerst gesättigt. Der Bau weiterer Bürotürme dürfte zunächst auf sich warten lassen.

In Kenia gibt es auch Beispiele von "Affordable Housing" Projekten, die von internationalen Investoren finanziert werden. Affordable Houses sind in der Regel preisgünstige Wohnblöcke, die im Rahmen solcher Projekte in größerer Anzahl auf der "grüne Wiese" errichtet werden. In diesem Fall sind es die Investoren, die ausländische Standards nach Kenia bringen.

EDGE-Zertifikat hat sich in Kenia schnell verbreitet

In der Regel wird das weniger strikte und damit kostengünstigere EDGE-Siegel  angewendet, welches von der zur Weltbank gehörenden International Finance Corporation (IFC) ins Leben gerufen wurde. Dieses Zertifikat wird vor allem in Entwicklungs- und Schwellenländern angewendet. Das EDGE-Zertifikat hat sich in den letzten Jahren gegen andere Zertifizierungen durchgesetzt und legt seinen Fokus auf die Verbrauchsreduzierung in den drei Komponenten Energieverbrauch, Wasserverbrauch und gebundenes Kohlendioxid in Baumaterialien. Die IFC vergibt in diesem Zusammenhang auch zinsgünstige Kredite für den Bau von Gebäuden, die diese Kriterien erfüllen.

Bei solchen Wohnungsbauprojekten kommen unter anderem sanitäre Anlagen mit geringem Wasserverbrauch zum Einsatz sowie Bewegungsmelder und energieeffiziente Beleuchtung in Gemeinschaftsbereichen. Großes Einsparpotenzial besteht zudem bei der Kochenergie sowie der Nutzung von Solarstrom auch für Heißwasser im Mietwohnungsbau.

Im gemäßigten Hochland ist das Potenzial für Isolierungen begrenzt

Das kenianische Hochland, auf dem sich auch Nairobi befindet, ist klimatisch eine sehr gemäßigte Region. Heizen und Kühlen sind hier nicht unbedingt notwendig und damit braucht es auch keine allzu ausgefeilten Isolierungslösungen. Es gibt zwar Temperaturunterschiede zwischen Tag und Nacht, allerdings reicht eine normale Außenmauer in der Regel als Wärmespeicher aus. High-Tech-Lösungen sind dafür nicht nötig. Deutsche Anbieter zum Beispiel von hochwertigen Fenstern haben es deshalb schwer, zumal die Produkte importiert werden müssen und dadurch die Menge an gebundenem Kohlendioxid ansteigt.

An der Küste, an der sich die Millionenstadt Mombasa sowie zahlreiche Touristenorte mit Hotels befinden, ist das Klima hingegen tropisch, also feucht-heiß. Hier sind auch die Erfordernisse anders. Um den Einsatz von Klimaanlagen zu reduzieren, sind "kühlende" Dachkonstruktionen, die Verschattung von Räumen durch Nord-Süd-Ausrichtung der Fenster oder Fassadentechnik noch wichtiger als im Hochland.

Solaraufdachanlagen sind populär – weil sie auch isolieren

Da die Sonne im in Äquatornähe liegenden Kenia meist von oben kommt, spielt die Isolierung des Daches eine zentrale Rolle. Solaraufdachanlagen sind auch deshalb sehr populär, weil sie eine zusätzliche Isolierung gegen die Sonne bieten. Ansonsten werden Isolierungslösungen für Dächer derzeit weniger angeboten und der Markt ist noch nicht gesättigt.

Für deutsche Hersteller zum Beispiel von Warmwassertechnik (Wärmetauscher) oder Elektrotechnik für die energetische Steuerung von Innenräumen könnte Kenia einen interessanten Markt bieten. Gleiches gilt für Sanitär- und Küchentechnik. Gute Verkaufschancen bestehen insbesondere bei zertifizierten Gebäuden. Der restliche Hochbausektor ist äußerst preissensibel und wird von Billigkonkurrenz aus Asien dominiert. Deutsche Produkte verfügen hier kaum über Absatzchancen importierter Produkte.

Anders könnte es aussehen, wenn man lokal produziert und preislich konkurrenzfähige Lösungen für den Massenmarkt anbietet. Für Start-ups, die an neuen günstigen Werkstoffen tüfteln, könnte Kenia ein interessanter Markt sein, der sich auch auf andere ähnlich strukturierte afrikanische Märkte übertragen ließe. Insbesondere preisgünstige Werkstoffe, die den CO2-intensiven Beton ersetzen könnten, dürften einen Markt haben.

Verband KGBS als gute Anlaufstelle

Wer sich über den Sektor informieren möchte, kann sich an den Verband Kenya Green Building Society (KGBS) wenden. Im Februar 2025 veröffentlichte KGBS den hilfreichen Green Buildings Pocket Guide (2025), an dessen Ende auch Daten zu Gebäuden, die in Nairobi als "green building" zertifiziert wurden aufgeführt sind.

 

Von Carsten Ehlers | Nairobi

Der kenianische Bausektor gehört zu den Top 5 in Subsahara-Afrika. Nach letzten verfügbaren KNBS-Zahlen lag der Beitrag zum Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Jahr 2023 bei umgerechnet etwa 7,2 Milliarden US-Dollar. Damit hatte der Sektor einen Anteil am BIP von etwa 6,6 Prozent.

Das Geschäft für deutsche Unternehmen wird durch die Dominanz chinesischer Baufirmen erschwert, die in Kenia inzwischen als lokal registrierte Unternehmen aktiv sind. Bei Infrastrukturprojekten, die von der chinesischen Regierung finanziert werden, kommen sie automatisch zum Zuge. Sie partizipieren regelmäßig aber auch bei Projekten, die von westlichen Gebern finanziert werden. Das Problem: Chinesische Bauunternehmen kaufen in der Regel bei chinesischen Zulieferern.

Der Professionalisierungsgrad lokaler Bauunternehmen ist im regionalen Vergleich recht hoch. Gleichwohl kommen regelmäßig ausländische Baufirmen als EPC ins Land, die oft Partnerschaften mit lokalen Firmen eingehen. Während das Design und die Beschaffung von Komponenten häufig vom ausländischen Partner übernommen werden, wird die Baudurchführung einem lokalen Kontraktor übertragen.

Für technisch komplizierte Projekte kommen auch ausländische Baufirmen

Ausländische Bauunternehmen werden insbesondere bei technisch anspruchsvollen Großprojekten beauftragt, wie zum Beispiel beim Bau von Kraftwerken. Mitunter kommen auch ausländische Unternehmen wie Mota Engil zum Zuge oder wie bei Geothermie japanische Firmen wie Marubeni, Toshiba, Fuji, Mitsubishi oder Toyota Tsusho.

In Kenia gibt es für solche Projekte lokale Partner wie Heavy Engineering, H Young & Co, Civicon und CSI Energy Group, die sich auf Energieprojekte spezialisiert haben und vor Ort Komponenten zusammenfügen. Lokal werden mitunter Metallarbeiten erledigt, wie Laufräder, Gehäuse, Schaufelräder, Stahlstrukturen und Strommasten. Zwar ist die Branchenstruktur des kenianischen Bausektors nicht mit der eines Industrielandes vergleichbar, dennoch gibt es in Kenia deutlich mehr lokale Dienstleister als in den Nachbarländern der Region.

Baustoffsektor bietet Investitionsmöglichkeiten

Die Baustoffindustrie baut ihre Kapazitäten weiter aus, insbesondere bei Zement. Hier sind Bamburi Cement, Mombasa Cement, East African Portlands Cement (EAPC), Savannah Cement und ARM Cement die Marktführer. Bei Bamburi und EAPC ist jeweils Lafarge Anteilseigner. Savannah Cement soll verkauft werden, nachdem das Unternehmen in Schwierigkeiten geraten ist. Mit weiteren Investitionen ist in den kommenden Jahren zu rechnen. Auch eine Reihe von Stahlproduzenten ist in Kenia aktiv, mit Devki Steel Mills als Marktführer. Weitere Player sind Apex Steel, ACC und Tononoka. Darüber hinaus werden lokal Farben, Fliesen, Dachkonstruktionen, Fenster und Kunststoffprodukte hergestellt.

Kenianische Baustoffproduzenten exportieren auch in die Nachbarländer und gleichzeitig importiert Kenia zum Beispiel Zement aus Tansania. Aufgrund der East African Community (EAC) ist der Handel von Baustoffen ohne größere Zollbeschränkungen grenzüberschreitend möglich.

Vertriebswege mit hohem Professionalisierungsgrad

Deutsche Zulieferer im Bausektor sind in Kenia entweder mit einer eigenen Vertriebsniederlassung oder über Handelsvertreter präsent. Für Baumaschinen gibt es in Nairobi größere, bekannte Distributoren mit hohem Professionalisierungsgrad. Viele der großen Vertriebspartner betreiben auch Niederlassungen in anderen ostafrikanischen Ländern, wo sie mit einer ähnlichen Produktpalette auf dem Markt sind. Je nach Produkt ist eine intensive Betreuung durch die Vertriebsabteilung in der Zentrale notwendig.

Komponenten wie Armaturen, Inneneinrichtungen oder Werkzeuge können in Kenia über den Fachhandel vertrieben werden, der von kleineren lokalen Händlern wie Alibhai Shariff, Elite Tools, United Tools und Tolsen Tools geprägt wird. Die südafrikanische Baumarktkette Builders Warehouse hat indes ihre im Jahr 2021 eröffnete Filiale in Karen (Nairobi) mangels Geschäft wieder geschlossen.

Ein lokales Büro ist wichtig für engen Kundenkontakt

Einige Hersteller von Komponenten betreiben zusätzlich ein unterstützendes Business-Development-Büro. Dies ist besonders wichtig, wenn das eigene Produkt durch proaktive Marktbearbeitung bei den großen Baufirmen und Financiers bekannt gemacht werden muss. Ähnlich sieht es bei Ingenieurberatern aus, bei denen ebenfalls ein enger Kontakt zu den Kunden wichtig ist. Hier überwiegen staatliche Aufträge, daher muss man bei Behörden und Geberorganisationen bekannt sein.

 

Von Carsten Ehlers | Nairobi

Bei staatlichen Auftraggebern ist die praktische Abwicklung von Geschäften in Kenia oft kompliziert. Eine schlechte Zahlungsmoral sowie Compliance-Themen spielen eine große Rolle, besonders wenn keine Geberorganisationen bei Bauprojekten involviert sind. Wird ein Bauunternehmen als EPC beauftragt, gibt es in der Regel keine weiteren Ausschreibungen mehr für die Beschaffung von Produkten. Dann ist es wichtig, die eigenen Produkte schon im Vorfeld von Ausschreibungen bei den potenziellen EPC bekannt zu machen.

Finanzierungsmodelle können beim Vertrieb entscheidend sein

In einem preissensiblen Markt wie Kenia dominieren bei vielen Produkten günstige Waren. Oft haben deutsche Anbieter hier keine Chance. Anders sieht es aus, wenn die teurere Technologie auf Dauer Geld spart und der Anbieter nicht nur ein Liefergeschäft betreibt, sondern dem Kunden Lösungen anbietet, die die Finanzierung und den Betrieb mit einschließen können.

In den letzten Jahren auch das Modell EPC +F in Mode. Dabei wird die Finanzierung aus dem Ausland bereitgestellt. Gerade in Zeiten niedriger Zinsen war es für ausländische Geschäftsbanken attraktiv, sofern das Geschäft von staatlicher Seite abgesichert werden konnte. Auch mit deutscher Beteiligung wurden mitunter solche Geschäfte über Euler Hermes abgesichert.

KRA steht unter Druck, Steuern einzutreiben

Von Schwierigkeiten berichten Unternehmen derzeit mit der kenianischen Steuerbehörde Kenya Revenue Authority (KRA), die unter starkem Druck steht, die Staatseinnahmen zu erhöhen und bei Steuern und Zöllen anscheinend ihren Auslegungsspielraum zunehmend für Ad-hoc-Veränderungen nutzt.

Unternehmen klagen zudem über die oft aufwändigen und teuren Inspektionen im Verschiffungshafen (Pre-Export Verification of Conformity - PVoC), welche internationale Dienstleister wie Intertek und SGS im Auftrag der kenianischen Standardbehörde Kenya Bureau of Standards (KEBS) durchführen. 

Die GTAI stellt ausführliche Informationen zum Wirtschafts- und Steuerrecht sowie zu Einfuhrregelungen, Zöllen und nichttarifären Handelshemmnissen zur Verfügung.

Von Carsten Ehlers | Nairobi

 

Von Carsten Ehlers | Nairobi