Tschechiens Brachflächen rücken in den Fokus

Über 60 Jahre lang wurden im Stadtteil Líšeň im mährischen Brno Gussteile für Landfahrzeuge produziert. Ende 2025 schloss die deutsche Gießerei Heunisch das Werk. Doch auf dem Industrieareal zieht bald neues Leben ein. Projektentwickler CTP lässt ab Ende 2026 die Gebäude abreißen, saniert die Grundstücke und will hier kleine Produktionsfirmen, E-Commerce-Dienstleister und Büros ansiedeln. So kann Brownfieldsanierung in Tschechien funktionieren. 

Doch dieses Beispiel ist nur ein Tropfen auf dem heißen Stein. Das industrielle Erbe und die Planwirtschaft haben überall in Tschechien ihre Spuren hinterlassen. Während neue Baugrundstücke schwer zu finden sind, gibt es Tausende ungenutzter Gebäude und Liegenschaften. Die zentrale Datenbank von CzechInvest listet über 4.600 Brownfields auf.

Jeweils rund 1.300 davon entfallen auf Industriebrachen und auf frühere Agrarstandorte. Etwa 280 Brachflächen betreffen alte Militärgelände. Die Datenbank wird regelmäßig erweitert. Allein 2025 kamen 58 Brownfields hinzu.

Revitalisierung kommt nur langsam voran

Die Sanierung und Umnutzung dieser Standorte geschieht nur langsam. Pro Jahr werden etwa 2 Prozent der offiziell erfassten Brownfields revitalisiert. Geht es in diesem Tempo weiter, braucht Tschechien noch ein halbes Jahrhundert, um alle Flächen zu sanieren.

Dabei verhindern die belasteten Grundstücke die wirtschaftliche Entwicklung und Raumplanung in Gemeinden oder Regionen. Denn teilweise prägen sie ganze Stadtteile. Ohne finanzkräftige Investoren schaffen es viele Kommunen nicht, die Brownfields mit neuem Leben zu füllen. 

Regional gibt es Schwerpunkte in den ehemaligen Kohleregionen rund um Ostrava und Ústí nad Labem. Selbst für die Hauptstadt Prag listet Czechinvest 20 Objekte auf fast 90 Hektar Fläche auf, für die Investoren gesucht werden.

Gute Lage und Verkehrsanbindung

Ein Vorteil der Brownfields ist ihre Lage. Sie befinden sich häufig in der Nähe von Städten, sind mit Strom und anderen Versorgungsleitungen gut erschlossen und an den Nahverkehr angebunden. "Besonders in Regionen mit geringer Flächenverfügbarkeit wie in Prag bieten Brownfields wichtige Expansionsmöglichkeiten", sagt Tom Vit auf Anfrage von Germany Trade & Invest. Er ist Consultant für Industrieflächen beim Dienstleister für Gewerbeimmobilien Cushman & Wakefield in Prag. "Bei sehr großen oder stark bebauten Flächen können die Abriss- und Sanierungskosten allerdings schnell deutlich höher ausfallen als ein Neubau auf der grünen Wiese."

Darum ist es gerade in wirtschaftlich nicht so dynamischen Regionen schwer, für die Brownfield-Flächen neue Nutzer zu finden. "In Mährisch-Schlesien, Olomouc und Plzeň übersteigt das Flächenangebot die Nachfrage. Dort gibt es große verfügbare Grundstücke und insgesamt günstigere Konditionen. Greenfield-Projekte sind hier wirtschaftlich oftmals sinnvoller."

Investitionen in tschechische Brownfields lohnen sich laut Marktexperten Vit bei Standorten mit extremer Flächenknappheit, bei Projekten, die eine schnelle Verfügbarkeit ermöglichen und wenn der Investor Wert auf Nachhaltigkeit und Revitalisierung legt.

Viele Barrieren auf dem Weg zur Sanierung

Auch der tschechische Rat für nachhaltige Gebäude (CZGBC) sieht große Chancen bei der Revitalisierung von Brownfields. Sie könnten "zu einem Schlüsselelement der nachhaltigen Entwicklung von Städten und Gemeinden werden, da es sich um bereits urbanisierte Standorte mit guter Lage und Anbindung an die Verkehrs- und technische Infrastruktur handelt", schreibt der Verband in einer Pressemitteilung. Allerdings gelinge es nicht immer, den Sanierungsprozess erfolgreich zu durchlaufen. "Die Dynamik der Brownfield‑Regeneration wird weiterhin durch Barrieren wie fehlende Finanzmittel, komplexe Eigentumsverhältnisse sowie gesetzliche, technologische oder ökologische Hindernisse gebremst", konstatiert der CZGBC.

Unternehmen sind häufig abgeschreckt von den unvorhersehbaren ökologischen Altlasten und Denkmalschutzvorschriften. Das hat eine Umfrage des tschechischen Forschungsinstituts CEEC Research herausgefunden. Die Befragung unter Projektentwicklern hatte 2024 ergeben, dass die Bauvorhaben sich gegenüber Greenfield-Objekten um 14 Prozent verteuern. Dennoch will die große Mehrheit der Developer auch in Zukunft alte Industriebrachen erschließen.

Der Rat für nachhaltige Gebäude aktualisierte 2025 eine Handreichung für Brownfield-Investoren. Daran haben Fachleute aus den Bereichen Architektur, Planung und Stadtentwicklung mitgearbeitet. Die CZGBC-Publikation stellt Finanzierungsmöglichkeiten und Erfolgsbeispiele vor. Außerdem erläutern die Autoren, wie Brownfields in Themen wie Nachhaltigkeit, Klimaresilienz und Kreislaufwirtschaft eingebettet werden können.

Hohe Zuschüsse für Investoren

Für die Sanierung stehen in Tschechien viele Förderprogramme bereit, häufig kofinanziert aus EU-Fonds. Davon können in der Regel auch deutsche Unternehmen profitieren, wenn sie eine Tochterfirma im Land haben. 

Auf die Revitalisierung von Brachflächen und abbruchreifen Gebäuden in Tschechiens Kohleregionen zielt vor allem das EU-Programm "Gerechter Übergang". Ein aktueller Förderaufruf betrifft Brownfield-Sanierungen in den Regionen Karlovy Vary und Ústí nad Labem, wenn dadurch zum Beispiel Kulturzentren, Schulen oder medizinische Einrichtungen entstehen. Bis zu 100 Prozent der Investitionen sind förderfähig. Gezahlt werden Zuschüsse und zinslose Kredite. Das Gesamtvolumen für den bis 30. Oktober 2026 laufenden Aufruf beträgt 1,55 Milliarden Tschechische Kronen (63 Millionen Euro, Wechselkurs am 9. März 2026: 1 Euro = 24,40 Kč).

Im Moravskoslezský kraj (Mährisch-Schlesien) läuft zurzeit der Aufruf zur Förderung "Strategischer Brownfields". Hier werden Anträge bis 31. März 2026 entgegengenommen. Insgesamt stehen dafür 500 Millionen Kč (20,5 Millionen Euro) zur Verfügung.