Hochbau: Marktlage und Marktentwicklung

Der privaten Wohnungsbau ist traditionell für rund drei Viertel der erbrachten Bauleistungen des Hochbaus verantwortlich. Er litt 2023 unter den stark gestiegenen Kreditzinsen, der potenziell Häuslebauer abschrecket. Die langfristigen (30 Jahre) Hypothekenzinsen erreichten Ende Oktober/Anfang 2023 laut dem staatlich geförderten Baufinanzierers Freddie Mac einen Wert von fast 8 Prozent. Doch die Durststrecke dauerte nicht lange an. Die US-Notenbank kündigte im November 2023 für 2024 drei Zinssenkungsschritte an und die Hypothekenzinsen fielen zum Jahreswechsel auf sechseinhalb Prozent. 

Die Bautätigkeit im privaten Wohnungsbau, die Wohnungsbau im 1. Halbjahr 2023 eingebrochen war, erholte sich bereits seit dem Sommer stetig.  Zum Herbst standen die Zeichen sogar wieder auf Wachstum. Dennoch bleibt die Lage 2024 ein wenig angespannt. Nachdem die Inflationsraten im Sommer und Herbst 2023 stark zurückgegangen waren, kam die Abwärtsbewegung zum Jahreswechsel zum Stillstand. 

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Grund dafür war vor allem die brummenden Konjunktur und der weiterhin leergefegte Arbeitsmarkt. Infolge dürfte die Die U-Notenbank die für 2024 angekündigten drei Zinssenkungsschritte aufschieben oder gar ganz unterlassen. Damit gibt es auch wenig Spielraum für eine Verbilligung der Hypothekenkredite. Im Gegenteil: Sie legten Ende Februar 2024 wieder leicht auf 6,9 Prozent zu. 

Steigende Häuserpreise dürften den Wohnungsmarkt beleben

Doch das dürfte die Investitionsentscheidung der Häuslebauer nicht nachhaltig beeinflussen. Hier spielen andere Faktoren eine Rolle. Der Arbeitsmarkt befindet sich in einer robusten Verfassung und die Immobilienpreise sollen gemäß Prognosen des ebenfalls öffentlich subventionierten Baufinanzierers Fannie Mae in den Jahren 2024 bis 2026 zwischen dreieinhalb und vier Prozent per anno steigen. Mit anderen Worten: Wer auf niedrigere Bauzinsen hofft, muss am Ende einen höhere Kredit aufnehmen. 

FMI Consultants erwarten für 2024 einen Rückgang der Bauleistungen bei Einfamilienhäuser um 5 Prozent. Erst 2025 soll dann die Trendwende kommen. Bei Mehrfamilienhäuser gehen die Analysten sogar von einem Minus von 15 Prozent aus. In dieser Sparte soll es erst 2026 aufwärtsgehen. Der Dodge Construction Network schaut etwas weiter in die Zukunft, indem er den Wert der neu begonnenen Projekte beziffert. Er kommt daher für 2024 bei Einfamilienhäusern Wohnungsbau 2024 auf ein Plus von 9 Prozent Bei Mehrfamilienhäusern liegt der prognostizierte Wuwachs bei 14 Prozent. 

Es ist in den USA nicht ungewöhnlich, dass die Marktanalysen verschiedener Anbieter stark voneinander abweichen. Es ist daher ratsam, sich nicht auf einen einzelnen Quelle zu verlassen. Ein Wachstum im niedrigen bis mittleren einstelligen Bereich erscheint 2024  - für den gesamten privaten Wohnungsbau - angesichts der Rahmenbedingungen plausibel. Für 2025/26 ist mit fallenden Zinsen dann ein beschleunigtes Wachstum zu erwarten. 

Gewerblicher Hochbau boomt regelrecht

Der gewerblichen Hochbau befand sich bereits 2023 stark im Aufwind. Dieser Trend dürfte 2024, wenn auch etwas abgeschwächt anhalten. Geradezu explosionsartig entwickelt sich der industrielle Bau.Die USA erleben eine wahrhafte Reindustrialisierung. Angeschoben wird sie von gewaltigen Konjunkturprogrammen wie dem Inflation Reduction Act (IRA) oder dem Chips and Science Act. In einigen Fällen werden ganze Branchen neu aus dem Boden gestampft. Bestes Beispiel ist die Solarmodulfertigung, die vor vielen Jahren nahezu komplett ins Ausland abgewandert war. Nun kehrt sie in Riesenschritten zurück. Doch auch Branchen, die nicht von staatlichen Geldern profitieren, bauen fleißig Fabriken und Montagehallen, um ihre Lieferketten robuster zu machen. 

Entsprechend haben sich die erbrachten Bauleistungen zwischen 2021 und 2023 mehr als verdoppelt. Ab 2024 dürften sie sich aber abschwäche. FMI Consultants gehen für 2024 nochmals von einem zuwachs von 15 Prozent aus. Aber 2025 ist mit einer Seitwärtsbewegung beziehungsweise einem Rückgang zu rechnen. Das liegt vor allem am sogenannten Basiseffekt. Die extremen Wachstumsraten der Jahren 2021 bis 2023 lassen sich nicht über einen längeren Zeitraum aufrecht erhalten lassen. 

Während die Behörde die entsprechenden Bauinvestitionen für 2023 auf knapp über 200 Milliarden US-Dollar (US$) taxiert, kommt die Fachzeitschrift Engineering News-Record auf 500 Milliarden US$. In diesen Zahlen sind allerdings auch die Aufwendungen des Telekommunikations-, Strom-, Gas- und Ölsektors sowie des Bergbaus enthalten. Dabei zeigten sich die Metallindustrie, die optisch-medizintechnische Branche und die Elektroindustrie besonders dynamisch. Sie verzeichneten im Jahr 2023 Zuwachsraten bei den Bauinvestitionen von jeweils rund 60 Prozent. Lediglich im Papier- und Druckgewerbe waren die Zahlen laut dem Fachmagazin rückläufig.

Hotel- und Unterhaltungskonzerne investieren massiv

Positive Impulse kommen zudem aus dem Gesundheits- und Bildungssektor, der seine Kapazitäten ausweitet. Außerdem investieren Hotelketten und Unterhaltungskonzerne wie Disney massiv in den Bau neuer Hotels und Vergnügungsparks. Die Fußball-Weltmeisterschaft, die 2026 in den USA, Kanada und Mexiko stattfindet, sorgt für weiteren Rückenwind. Laut Dodge Construction Network sollen die US-Baustarts in der Beherbergungsbranche 2024 um nominal 17 Prozent zulegen. Insgesamt befanden sich in den Vereinigten Staaten zum Ende des 3. Quartals 2023 rund 5.700 Hotelprojekte mit fast 700.000 Zimmern im Bau oder in Planung, ein Plus von 7 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal. Dies geht aus Zahlen von Lodging Econometrics hervor.

Auch der stationäre Einzelhandel setzt auf neue Läden und Shoppingmalls. Marktforscher erwarten für 2024 ein entsprechendes Plus von 9 Prozent. Waltmart will nach eigenen Angaben bis 2027 rund 150 neue Großmärkte eröffnen. Im Gegenzug gehen die Investitionen in neue Lager von Seiten des Onlinehandels zurück. Vor allem Amazon – der größte Investor – werde sich zurückhalten, berichtet die Fachzeitschrift Engineering News Record. Die Baustarts in der Lagersparte könnten daher 2024 um 11 Prozent im Vergleich zum Vorjahr sinken. Insgesamt sei damit mit einer Seitwärtsbewegung bei den Bauinvestitionen des Einzelhandels zu rechnen.

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