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Hochbau: Marktlage und Marktentwicklung
Der florierende gewerbliche Hochbau befindet sich weiter auf Wachstumskurs. Im Wohnungsbau kündigt sich eine Wende an.
04.06.2024
Von Roland Rohde | Washington, D.C.
Der private Wohnungsbau ist traditionell für rund drei Viertel der erbrachten Bauleistungen des Hochbaus verantwortlich. Er litt im Jahr 2023 unter den stark gestiegenen Kreditzinsen. Bei langfristigen Hypotheken (30 Jahre) erreichte der Satz Ende Oktober/Anfang November 2023 laut dem staatlich geförderten Baufinanzierer Freddie Mac einen Wert von fast 8 Prozent. Nachdem die Notenbank für 2024 drei Zinssenkungsschritte in Aussicht gestellt hatte, fiel er zunächst rasch.
2023 | Veränderung | |
|---|---|---|
| Wohnungsbau | 875,3 | -5,6 |
| Gewerblicher Hochbau, davon | 664,1 | 23,6 |
| Industrie | 195,6 | 70,5 |
| Groß- und Einzelhandel | 131,6 | 8,5 |
| Erziehung und Religion | 119,2 | 13,5 |
| Büros | 98,8 | 7,8 |
| Gesundheit | 62,9 | 14,9 |
| Hotels, Unterhaltung | 56,0 | 12,6 |
| Insgesamt | 1.539,4 | 5,1 |
Doch dann vollzog die Zentralbank Anfang 2024 eine Kehrtwende. Da sich die Konjunktur viel lebhafter als erwartet entwickelte und die Inflationsraten seit dem Spätherbst 2023 nicht mehr fielen, hielt sie sich mit Zinssenkungsschritten zurück. Manche Analysten erwarten inzwischen, dass es erst 2025 so weit sein wird. Auch die Hypothekenzinsen verharrten im März bei knapp 7 Prozent.
Steigende Hauspreise könnten den Wohnungsmarkt beleben
Doch das dürfte die Investitionsentscheidung der amerikanischen Häuslebauer nicht nachhaltig beeinflussen. Hier spielen andere Faktoren eine Rolle. Der Arbeitsmarkt befindet sich in einer robusten Verfassung und die Immobilienpreise sollen gemäß Prognosen des ebenfalls öffentlich subventionierten Baufinanzierers Fannie Mae in den Jahren 2024 bis 2026 zwischen dreieinhalb und vier Prozent per annum steigen. Mit anderen Worten: Wer auf niedrigere Bauzinsen hofft, muss am Ende einen höheren Preis zahlen und mehr Kreditbelastung auf sich nehmen.
FMI Consultants erwartet für 2024 einen Rückgang der Bauleistungen bei Einfamilienhäusern um 5 Prozent. Erst 2025 soll dann die Trendwende kommen. Bei Mehrfamilienhäusern gehen die Analysten für 2024 sogar von einem 15-Prozent-Minus aus. In dieser Sparte soll es erst 2026 aufwärtsgehen. Das Dodge Construction Network schaut etwas weiter in die Zukunft, indem es den Wert der neu begonnenen Projekte beziffert. Es kommt für 2024 bei Einfamilienhäusern auf ein Plus von 9 Prozent. Bei Mehrfamilienhäusern liegt der prognostizierte Zuwachs bei 14 Prozent.
| Dodge 1) | FMI 2) | |||
|---|---|---|---|---|
Baustarts | Veränderung | Bauleistungen | Veränderung | |
| Einfamilienhäuser | 244 | 9 | 371 | -5 |
| Mehrfamilienhäuser | 161 | 14 | 122 | -15 |
| Einzelhandel/Lagerhaltung | 153 | -2 | 127 | 9 |
| Industrie | k. A. | 16 | 204 | 18 |
| Bildung/Gesundheit | 194 | 3 | 200 | 9 |
Es ist in den USA nicht ungewöhnlich, dass Marktanalysen verschiedener renommierter Anbieter stark voneinander abweichen. Es ist daher ratsam, sich nicht auf eine einzelne Quelle zu stützen. Ein Wachstum im niedrigen bis mittleren einstelligen Bereich erscheint 2024 – für den gesamten privaten Wohnungsbau – angesichts der Rahmenbedingungen plausibel. Für 2025 ist mit fallenden Zinsen dann ein beschleunigtes Wachstum zu erwarten.
Gewerblicher Hochbau boomt
Der gewerbliche Hochbau befindet sich bereits seit 2023 im Aufwind, auch wenn sich die Entwicklung 2024 etwas verlangsamen dürfte. Geradezu explosionsartig hat sich in jüngster Vergangenheit der Bau von Fabriken entwickelt, angetrieben durch die massiven Konjunkturprogramme wie den Inflation Reduction Act (IRA) und den Chips and Science Act. In einigen Fällen werden ganze Branchen neu aus dem Boden gestampft, etwa die Solarmodulfertigung.
Entsprechend haben sich die erbrachten Bauleistungen des verarbeitenden Gewerbes zwischen 2021 und 2023 mehr als verdoppelt. Ab dem Jahr 2024 dürften sie sich aber abschwächen. FMI und Dodge gehen aber immer noch von einer zweistelligen Zuwachsrate aus. Von 2025 an ist mit einer Seitwärtsbewegung beziehungsweise einem leichten Rückgang zu rechnen. Das liegt vor allem am statistischen Basiseffekt: Die extremen Wachstumsraten der Jahre 2021 bis 2023 lassen sich nicht über einen längeren Zeitraum aufrechterhalten.
Hotel- und Unterhaltungskonzerne investieren massiv
Positive Impulse kommen zudem aus dem Gesundheits- und Bildungssektor, der seine Kapazitäten ausweitet. Außerdem investieren Hotelketten und Unterhaltungskonzerne wie Disney massiv in den Bau von Hotels und Vergnügungsparks. Die Endrunde der Fußball-Weltmeisterschaft, die 2026 in den USA, Kanada und Mexiko ausgetragen wird, sorgt für noch mehr Rückenwind. Insgesamt befanden sich in den Vereinigten Staaten zum Ende des 4. Quartals 2023 knapp 6.000 Hotelprojekte mit rund 700.000 Zimmern im Bau oder in Planung, ein Plus von 9 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal. Dies geht aus Zahlen von Lodging Econometrics hervor.
Auch der stationäre Einzelhandel setzt auf Expansion: Walmart beispielsweise will nach eigenen Angaben bis 2027 rund 150 Großmärkte eröffnen. Im Gegenzug gehen die Investitionen in neue Lager von Seiten des Onlinehandels zurück. Vor allem Amazon – der größte Investor – werde sich zurückhalten, prognostiziert Engineering News Record. Die Baustarts in der Lagersparte könnten daher 2024 um 11 Prozent im Vergleich zum Vorjahr sinken. Insgesamt sei mit einer Seitwärtsbewegung bei den Bauinvestitionen des Einzelhandels zu rechnen.
